违约金一般是多少（10的违约金是多少）

　　#房产大真探# 上海二手房买卖合同中，通常约定解除合同违约金为房价的20%，因此不少人认为：如果对方违约导致合同解除，自己就能获得约定的违约金。
　　实际上，这种观点是错误的，近年来上海法院很少支持高达20%的违约金。特别是在卖方违约，买方选择要求对方承担违约责任，而非要求赔偿差额的情况下。
　　因此，在拟定违约条款时，需要考察上海法院关于违约金的裁判尺度，做到有的放矢。
　　一、二手房买卖合同中的违约金是指什么
　　在二手房买卖合同中，通常约定两种类型的违约金：逾期履行违约金和解除合同违约金，前者通常为已付款或总价款的日万分之五，如果违约方超过20日仍不履行合同，则守约方可以解除合同并主张解除合同的违约金（一般约定为房屋总价款的20%）。
　　本文所说的违约金均指解除合同违约金，不包括其他性质的违约金。
　　二、根据当事人的主张，法院可以调整违约金比例
　　实践中，法院会根据当事人的请求酌情调整违约金比例。
　　《民法典》规定，约定的违约金高于或者低于实际损失的，法院可以根据当事人的请求，予以减少或者增加。据此，一旦对方主张违约金较高，请求法院予以减少，法院会酌情减少违约金比例，
　　现阶段，中国各地房价不同，法院就违约金的裁量尺度也各不相同，本文以上海地区法院判决为例进行说明，请各位读者在约定违约金比例时，务必以当地情况为准。
　　三、上海法院认定违约金比例不会高于10%
　　如上所述，二手房买卖合同中一般将违约金约定为房价的20%。但是裁判文书网显示，如果对方认为违约金较高并请求法院降低，上海法院一般会将违约金降至10%，近年来完全支持到20%的情况很少见。
　　从判决上看，法院调低违约金的考量因素如下：
　　1.可预见性原则
　　法律规定，违约金应相当于守约方受到的损失（包括预期可得利益），但应为订立合同时可以预见到的。
　　具体来说，在房屋买卖合同纠纷中，法院认为房地产价格的波动受到市场因素影响，双方无法在订立合同时准确预料，因此将20%的违约金降低至10%，实现违约金＂填平损失＂的功能。
　　实践中，可预见性原则还体现为以下情形：
　　（1）二手房置换中，因买方不具有购房资格导致卖方置换失败，卖方为此付出违约金，此时即便买方主张其无法知晓卖方置换情况，但其违约行为造成卖方的实际损害，法院认为合同中约定的20%违约金为可预见限额，从而将违约金比例认定为13%（总房价380万元）。即如果以10%为基础，法院根据可预见性原则上调3%；
　　（2）买方到期未支付首付款，卖方解除合同，法院考虑到房价自合同签订之日没有太大波动，因此酌情将违约金由20%降至5.8%（总房价1370万元）。当然，合同约定的按日万分之五的逾期付款违约金另算。
　　2.防止损失扩大义务
　　《民法典》明确规定，买卖双方具有防止损失扩大义务，例如卖方违约导致合同无法履行时，买方应当采取发函解除合同并及时起诉、再买其他房子等措施，以此减少自己的损失，否则法院不予支持买家损失扩大的部分。尤其是在买方只支付很少的房款，存在防止损失扩大可能性的情况下。
　　3.过失相抵原则
　　《民法典》规定，当事人一方违约造成对方损失，但对方对损失的发生有过错的，可以减少其相应的损失赔偿责任。
　　在房屋买卖中，如果买方（守约方）对于损失的发生也有过错，例如明知房屋有查封或抵押还购买，则在计算违约金时应当扣减相应损失赔偿金。
　　4.损益相抵原则
　　所谓损益相抵原则，是指如果一方因对方违约而获利，则违约方承担的违约金需要扣除该部分利益。该项原则体现在《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条。
　　在房屋买卖中，会出现买方（守约方）因对方违约而获利的情形，比如买方主张卖方继续履行合同并支付迟延履行违约金，此时恰逢房价上涨，则在房屋可以过户的情况下，法院支持该违约金可能性较小，因为房价上涨的利益远超违约金。
　　5.过错程度
　　根据买卖双方各自的过错程度，法院会酌情确定违约金比例。例如：
　　（1）卖方无法注销抵押导致房屋无法过户，或者拒绝网签并另行出售（差价275万元），法院考虑到卖方过错程度较大，因此将违约金比例降为10%（实际判决中，前者总房价262万元，后者总房价297万元）；
　　（2）买方因自身原因无法取得贷款，法院将违约金调整为9.2%（总房价326万元）；
　　（3）卖方在交易中去世，子女间为争夺遗产提起诉讼导致房产被查封，法院考虑到并非卖方恶意所为，因此将违约金比例降为8%（总房价1510万元）；
　　（4）买方因房屋承重墙维修过不想买了，并私自配置房屋钥匙擅自进入房屋进行检测，法院虽然拒绝确认检测报告的证据效力，但仍将卖方主张的违约金降至8.2%（总房价181万元）；
　　（5）卖方因无权处分导致房屋无法过户，法院结合卖方再次出售房屋的价格（增加150万），将违约金比例仅降至9.2%（总房价1080万元）。
　　四、总结
　　裁判文书网显示，近年来上海法院最多将违约金比例支持到10%，实际还往往达不到。即便如此，合同中仍有必要约定违约金为总房价的20%，这样做一方面保证合同的威慑力，另一方面如果后续发生纠纷，该比例能够为律师提供足额＂弹药＂。
　　希望这篇短文可以给你带来帮助，看完记得点赞哦~如果还有不明白的问题，欢迎在评论区留言。祝大家都能买到心仪的房子！