深圳房价跌了

　　深圳 与 三线城市 的 二手房 房价都 跌 了！
　　统计局16日公布了70城房价涨跌数据，让人惊掉下巴的竟是深圳以环比  下跌0.4%  ，位居全国跌幅榜第四！
　　01
　　深圳凭什么跌？
　　率先推出＂二手房参考价机制＂的深圳，这回可是药到病除。
　　一路高歌而来的深圳涨幅，是从4月份开始不灵的！
　　制图：房二妹
　　从2019年以来，深圳二手房几乎月月飘红，直至今年4月出现拐点，之后便一直跌跌不休。
　　伴随跌声不断，更可怕的是跌幅持续加大！
　　从下跌0.1%到如今单月下跌0.4%。
　　0.4%看似很少，但这幅度放置于全国却是名列前茅。
　　7月二手住宅方面，全国环比跌幅最大的城市为 南充 ，达 0.7% ，紧随其后的是 牡丹江 和 岳阳 环比跌幅 0.6% 。
　　而在2016-2020年间常常因涨幅出位而频上头条的 呼和浩特、唐山、秦皇岛、常德、大理 却开始为跌幅榜贡献名额了。
　　这五个城市7月分别跌幅为 0.5% ，排在全国下跌行列第三。
　　而 深圳 二手房居然与 昆明、安庆 一道，以0.4%的跌幅并列全国第四。
　　跌幅第一名  ： 南充，下跌0.7%；
　　跌幅第二名  ： 牡丹江、岳阳，下跌0.6%
　　跌幅第三名  ： 呼和浩特、唐山、秦皇岛、常德、大理，下跌0.5%；
　　跌幅第四名  ： 深圳、昆明、安庆，下跌0.4%
　　不禁想问，深圳凭什么？
　　南充作为四川省内一个名不经传的三线城市，领跌全国第一不足为奇。
　　呼和浩特、唐山、秦皇岛、大理这几个城市曾经年度涨幅排在全国前列，长得太多，楼市下行趋势中去去泡沫也再正常不过！
　　昆明、安庆楼市基本面就不咋滴，长期不涨，跌反而成为常态。
　　只是深圳，在政策的紧箍咒下面临的尴尬下跌最值得玩味。
　　我们来看7月份一线城市的涨跌情况。
　　北京： 新房环比 上涨 0.8%，二手房环比 上涨 0.7%；
　　上海： 新房环比 上涨 0.4%，二手房环比 上涨 0.7%；
　　广州： 新房环比 上涨 0.2%，二手房环比 上涨 0.6%；
　　深圳： 新房环比 上涨 0.5%，二手房环比 下跌 0.4%；
　　一线城市中除了深圳二手房有下跌趋势外，北上广无论是新房还是二手房几乎都没有跌的趋势！
　　可见，以 深圳二手房下跌 和 三线城市普遍下跌 作为楼市长线预期不再的依据显然并非正确。
　　三线城市下跌，是楼市基本面所决定。
　　如人口增长乏力、产业带动不足、居民购买力不济等等，这是该跌的，它跌了！
　　深圳下跌，并非是楼市基本面所决定，而是 政策导向 。换句话说是不该它跌的，但它被强制跌了。
　　预测楼市一直遵循这样的规律： 短期看政策，中期看土地，长期看人口。
　　首先，深圳土地极度稀缺。
　　深圳全域仅1997万平方公里，是广州的四分之一、北京的八分之一、上海的三分之一。
　　无住宅用地可供的深圳，除了拉长周期搞旧改，盼着它能多供几块土地来盖房子，那是绝不可能的事！
　　前段时间，深圳连夜解除土拍，一年仅3次的土地集中拍卖会，深圳还要缺席一次，可见深圳在土地供应上有多捉襟见肘。
　　其次，深圳人口持续暴增。
　　第七次人口普查，深圳常住人口17560061人多万，全市常住人口与2010年第六次全国人口普查的10423973人相比，十年共增加7136088人，增长68.46%，年平均增长率为5.35%。
　　深圳每年的净人口增长几乎都排在全国第一，十年增长人口约等于香港全域的人口。
　　这样的深圳，你敢说楼市长线预期不再么？
　　讲真的，控制深圳房价，政府除了在政策层面动心思，别无他法！
　　02
　　深圳楼市不算真跌
　　就算深圳跌了0.4%，实际上说明不了什么！
　　深圳楼市的下跌周期实际上是从5月份才正式开始的，4月持平，5月跌0.1%，之后跌幅扩大。
　　7月，  环比下跌0.4%；
　　6月，  环比下跌0.2%；
　　5月，  环比下跌0.1%；
　　4月，  持平；
　　3月，  环比上涨0.4%；
　　2月，  环比上涨0.9%；
　　自2月份二手房参考价出台至今已半年，5-7月跌幅共计  0.7%  。
　　然而参考价出台之前，深圳的二手房连续涨幅已达约16个月，最高单月涨幅达到1.9%，领涨全国。
　　以参考价出台的2月为依据，深圳官方公布的二手房年度涨幅就达16%，领涨全国。
　　半年了，才跌0.7%，这还不及上行周期中1个月上涨的零头！而相对于年度涨幅，那更是九牛一毛。
　　实际上，统计局数据相对保守，领涨的南山、福田、宝安、光明是远不止16%的。数据显示， 深圳超66个小区年涨幅达到54.4% 。
　　所以半年总共跌了0.7%，于深圳楼市而言，根本算不上下跌！
　　这里就提示以自住为需求的购房者，切勿跟风等待。与其跌跌撞撞于上行周期中盲目追买，不如安安心心于下行周期中精挑细选。
　　二妹曾调查过二手房参考价与某些＂阴暗＂角落中出现的挂牌价之差，发现————
　　实际挂牌价要比参考价平均  高出45%以上；
　　网红盘挂牌价比参考价甚至  高出100%以上  ；
　　按照参考价首付三成的话，实际首付是参考首付的2.5倍；也就说需准备参考价的7.5成或挂牌价的5.1成才能买到深圳的二手房。
　　这样艰难的行情中，深圳仅以0.4%的跌幅面市，可见深圳二手房市场依然坚挺无比！
　　03
　　下跌不是跌，上涨是真涨
　　如今，楼市轻微下跌确实存在。如一二线城市中，涨幅缩小；三线城市由涨转跌。
　　一线城市： 新房环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点；二手房环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。
　　二线城市： 新房环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手房环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。
　　三线城市： 新房环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手房环比下跌0.1%。
　　以上数据显示，无论一线、二线、三线城市新房走势都是稳步微涨的，只有二手房涨跌并不稳定。
　　三线城市二手房最不抗跌，陆陆续续出现大面积二手房下跌趋势。
　　70城中，  共计35个三线城市，二手房下跌城市超19个，占比54%。
　　可见三线城市率先成为了＂房住不炒＂的示范区。
　　但是，要回答未来楼市如何走，就不得不搬出一个＂强盗理论＂——房价允许上涨30%，但绝不允许下跌30%。
　　多个城市曾出台限跌令，如苏州曾放言不能跌超过10%，长沙近期也官方禁止跌幅超16%。
　　房价上涨总是有老百姓买单，但房价下跌，买单的就不仅是老百姓了。
　　若房价下跌30%，这三种情况会发生。
　　第一、开发商全部破产。
　　融创孙宏斌曾说：＂如果房价下跌30%，那开发商就都死了＂，这不是危言耸听，因为开发商的资产负债率非常高，通常超过80%，如果房价下跌30%，开发商会陷入资不抵债的境地。
　　实际上，错误预判楼市走势从而陷入危机的头部开发商非常之多，前有泰禾、后有恒大，华夏幸福重资布局环京地带，一个限购就足以弄得他回不过神！
　　第二、广大购房者损失惨重。
　　大多数购房者都是贷款买的房子，如果房价下跌30%，购房者会赔掉首付款，再算上各种税费，购房者会损失惨重。
　　第三、发生金融危机和经济危机。
　　房地产是银行放贷的抵押品，如果房价下跌30%，银行的坏账率会大大增加，发生金融危机和经济危机，进而导致经济大萧条和失业潮。
　　因此，下跌不是跌，上涨才是真的涨！