房地产的关键5月政策快车道与市场蓄力期

　　5月，有可能是房地产市场在2022年最关键的一个月份。
　　当月，各地的稳楼市政策密集出台，不断给市场注入信心。据不完全统计，5月以来已有超过60个城市推出稳楼市政策，以提高公积金贷款额度和降低首付比例为主。这也使得今年出台稳楼市政策的城市超过150个，且对一二三四线城市均有覆盖。
　　与此同时，首套房贷利率优惠和5年期LPR下调，使得政策端对楼市调整达到了新高度。信贷政策的这两处调整，也被认为是今年最重要的利好。
　　沉寂多时的房地产市场，正在政策推动下悄然蓄力。根据易居研究院智库中心的数据，5月中上旬，全国100个城市的新建商品住宅日均成交量比4月有所上涨，预计全月将有9%的环比增幅。此前的4月，全国商品房销售规模下降同比超过四成。因此，若该趋势最终确立，或将意味着楼市正式进入恢复通道。
　　但一些不确定因素的存在，使得从业者们仍然不敢过度乐观。疫情的反复阻断了部分城市的交易行为，因收入预期的不确定，一些购房者的支付能力也受到了影响。
　　多重因素影响下的房地产市场，能否真正走上复苏之路？
　　＂应出尽出＂
　　今年以来，在支持合理购房需求、维持市场平稳健康发展的思路下，全国多个城市出台了＂地方版＂稳楼市政策，内容涉及调整限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、限售政策修改、鼓励多胎家庭购房、为房企提供资金支持等方面。这些政策得到了监管部门的认可和鼓励。4月29日召开的中央政治局会议指出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策。
　　进入5月，稳楼市政策爆发式出台。据不完全统计，截至5月23日，5月已有超过60个城市出台了稳楼市政策，这也使得今年出台稳楼市政策的城市超过了150个。
　　其中，成都、杭州、武汉、太原、济南等一批省会城市出台新政，对合理需求给予较大力度的支持，掀起了地方政府稳楼市的新热潮。
　　＂5月，各地出台稳楼市政策的节奏明显加快、力度明显增强，一些重点城市更是如此。＂易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，5月可能成为政策出台最密集的月份。
　　在此期间，信贷政策也迎来重大利好。5月15日，央行、银保监会发文指出，首套住房商业性个人住房贷款利率最多可下调20个基点。5月20日，央行发布最新一期LPR利率，5年期LPR从4.6%下降至4.45%，下调15个基点。
　　这两项政策叠加，使得首套房和二套房的最低贷款利率分别达到4.25%和5.05%，在一定程度上减轻了购房者的负担。同时，由于不少城市取消了＂认房又认贷＂，使得这一调整还将惠及一批改善性需求。
　　中泰证券认为，与地方性施策相比，自上而下的全国性信贷政策调整释放了更为积极的信号，体现出对刚需和改善性需求的支持。
　　5月，房企融资继续破冰。5月中旬，碧桂园、龙湖和美的置业被监管机构选定为示范房企，发行人民币公司债券。旭辉、新城也获得信用保护工具支持，并将发行融资产品。这种示范效应让很多人相信，民营企业有望享受到更加友好的融资环境。
　　北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示，近期，高层在稳增长稳市场主体保就业座谈会上强调，＂看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出＂。从房地产业的动作来看，正在努力做到政策的＂应出尽出＂。
　　回温的信号？
　　在调控政策带来的心理预期和实际影响下，市场端也在出现积极的变化。
　　根据易居研究院智库中心的数据，5月中上旬，全国100个城市的新建商品住宅日均成交量比4月有所上涨。按照现有的交易规模，预计5月全月的销售规模将有9%的环比增幅。
　　其中，5月一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积预测值分别为162万平方米、952万平方米和850万平方米，环比涨幅预测为-1%、9%和10%。
　　但上述机构同时指出，实际情况可能要好于预测值。＂房地产市场总体向好发展，结合央行房贷利率下限下调等政策，5月份下旬数据将有进一步改善的可能，这可以助力5月全月成交数据的改善。＂
　　在此之前，房地产交易规模已经降至近5年同期的最低水平。根据国家统计局的数据，今年1-4月，全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；商品房销售额37789亿元，下降29.5%。其中，4月单月的环比降幅分别达到43.1%和42.7%，同比降幅为40.0%和46.6%。
　　严跃进认为，若5月的新房交易规模能够如预期般回温，市场就有望进入升温通道。当前的交易规模虽然不及去年同期，但仍不失为一种积极的信号。
　　目前来看，政策已经在局部区域收到效果。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，此前已经出台稳楼市政策的苏州、东莞等城市，市场活跃度有所提升。预计到5月底6月初，核心城市市场有望企稳。
　　最大的不确定性仍然来自于新冠疫情。分析人士认为，若散发疫情持续好转，则楼市的回温局面有望保持。但对于不少购房者来说，疫情对收入和购买力产生的影响仍然有待进一步评估。
　　前述房企人士向21世纪经济报道记者表示，受疫情影响，公司重点布局的＂长三角＂区域和部分西部城市，销售已经出现下滑。且这些区域的销售何时能够恢复，以及能在多大程度上恢复，目前尚难判断。
　　该人士表示，随着多地出台稳楼市政策，公司已部署了相关的促销方案，希望能对销售有所促进。同时，各区域公司也准备了一套线上营销方案，以应对疫情有可能带来的变化。
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