大湾区旧改之王亮丰厚家底！未来12年将有超800亿旧改货值在深圳释放

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　　3月26日傍晚，佳兆业在香港四季酒店举行了2018年度业绩报告会。
　　从1999到2019，佳兆业已走过20个年头。此次发布会除了公布了2018年的＂成绩单＂外，还透露了未来土地储备、大湾区布局、重点项目等不少信息。在记者提问环节中，主席兼执行董事郭英成跟往常一样耐心地逐个回答，大多时候都会绅士地附上一句＂谢谢你的问题＂。
　　当主持人提示台下媒体仅有最后一个提问机会时，郭英成还说道，＂没关系，多来几个问题。＂
　　历经重组后，年报＂强劲的销售表现＂、＂优质的土储＂、＂庞大的旧改储备＂，三个词足够形容元气复活后的佳兆业。
　　一段半个多小时的记者提问环节中，郭英成多次提及＂旧改＂是佳兆业最强的竞争力之一。
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　　土储家底曝光！达2400万平方米
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　　＂土储＂、＂旧改＂、＂大湾区＂、＂降负债率＂…是这场发布会的多个关键词。
　　佳兆业的高负债率，一直是近年来各大财经记者关注的重点。年报显示，截至2018年底，净负债率已经从2017年末的300%降至236%。
　　＂希望到今年年底能够降到200%以下，这是已经定了的目标。＂郭英成说道。
　　对于高净负债率，郭英成解析道，＂首先（佳兆业）有近100个旧改项目在发展，每个项目发展周期都是有5年左右或者6年左右时间，我们钱投进去全部都是负债，旧改项目也不能评估，所以负债相对比较高。＂
　　年报显示，2018年佳兆业顺利完成全年销售目标，实现合约销售额700.6亿元人民币（单位下同），同比增长57%。全年实现营业收入387亿元，同比增长18%；实现净利润33亿元，同比上升8%。毛利同比增长25%达到111亿元，毛利率为29%，较去年提升1.5%；核心净利润大幅增长304%至47亿元；在手现金229亿元，同比上升8%。
　　发布会开始，佳兆业再亮在深圳殷实的土储＂家底＂。从战略版图来看，佳兆业重点布局大湾区、长三角、华中、华西及环渤海五大城市群。截至2018年年底，佳兆业总土储达到2400万平方米，可售货值超4600亿元，覆盖全国45个城市，共拥有152个房地产项目。
　　在充沛的土地储备中，一线和重点二线城市占比达到80%，粤港澳大湾区占比54%，达1300平方米。其中，深圳、广州分别占比13%、7%，货值占比分别为35%、17%，深圳货值为1610.34亿元。
　　另据此次年报披露，2019年佳兆业整体可售资源约1580亿元，可售面积约880万平方米，其中一线城市可售资源占总体的46%，二线城市约占48%。
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　　深耕20年成就大湾区＂旧改之王＂
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　　有＂城市更新之王＂称号的佳兆业，2019年再添＂大湾区旧改之王＂美誉。
　　旧改土储方面，对比2018年中期业绩报告数据，佳兆业未纳入土地储备的旧改项目占地面积达到2680万平米。截止到去年年底，半年期间佳兆业再添320万平，增至3000万平尚未纳入土地储备的占地面积，其中99%的旧改土储位于大湾区，深圳以及广州占比逾60%。
　　＂特别是在大湾区，特别是在深圳、广州这样的城市，不靠旧改的土地储备确实是面临更多的挑战。＂郭英成直言，并表示希望旧改是一个机会，旧改是佳兆业最强的竞争力之一。
　　年报显示，在过去的十年（2008-2018年），佳兆业每年转换总建筑面积约940000平方米的旧改项目土地储备。自1999年成立公司以来，转化了超过1100万平方米的旧改项目。去年，深圳东门道、广州小坪村、珠海水岸华都花园（新一期）3个旧改项目，共57万平土储被转化。
　　深圳东门道旧改，位于罗湖东门商区，前身是烂尾了21年的新世界大厦，1993年开发，1995年底封顶，1996年前后因开发商导致资金不足，牵涉经济纠纷停工。现由佳兆业接手，原本已装修的外墙也被重新扒除，只保留了原大厦的楼体结构，进行着一系列的盘活。
　　（图源：家在深圳 拍摄时间：2018.12）
　　年报显示，该项目已转化为3个项目，总建筑面积约59.9万平，可售面积为30万平，周边均价6.5万/平，预计可售货值19.5亿。
　　有数据显示，去年佳兆业旧改新盘销售势头很猛，平湖佳兆业广场、盐田佳兆业城市广场、佳兆业未来城等4个项目被推出，可售货值为437亿，占了佳兆业去年下半年831亿的可售货值的过半。
　　其中，佳兆业未来城2018年就成交了986套住宅，均价48129元/平，全市新房销售额排行前四、成交金额45.16亿元全市排行第七。
　　（佳兆业金沙湾国际乐园）
　　除了以上3个项目外，佳兆业金沙湾国际乐园也是佳兆业2019年的重点项目。该项目位于大鹏新区大鹏街道，预计建成集商业街区、旅游文化项目、酒店、商务公寓于一体的滨海旅游度假区整体开发项目，分四期建成，占地87万平，建筑面积为52万平。
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　　825.4亿旧改货值将在深圳释放
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　　在接下来的1-2年，佳兆业旧改或迎来迸发期。短期内，佳兆业将有10个旧改项目可实现供地被开发，其中有9个位于深圳。近9成多的货量，预计825.4亿的货值将在深圳释放。在深圳有多个旧改项目的佳兆业，未来可期。
　　另外，有14个旧改项目预计3-5年内将实现供地，深圳占了11个，广州3个。龙岗是旧改主要区域囊括8个项目，龙华2个，光明1个，深圳可售货值就达3134亿元。
　　深圳、广州、中山、惠州，都是未来5年后佳兆业旧改的城市，中山也占了很大的一部分比例，这几个城市是可实现长期供地，或可释放逾万亿的旧改货值。
　　有消息称，佳兆业近日又在深圳拿下了13.6万平方米旧改项目，据悉，该项目为龙华区城市更新项目。
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　　深圳旧改项目毛利率为50%左右
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　　根据深圳市土地利用总体规划，到2020年，深圳建设用地总规模需控制在1004平方公里以内，但截至2017年，全市现状建设用地已达996平方公里，新增土地所剩无几。
　　有数据显示，2012年以来，深圳通过城市更新供应用地连续6年累计超过200公顷，2017年达到261公顷，城市更新已经成为深圳土地供应的主要来源。数据显示，截至2018年6月，深圳已列入计划更新的项目共695项，预计可为城市建设腾挪用地面积约53.18平方公里。
　　在龙光2018年全年业绩发布会上，龙光地产董事局主席纪海鹏就侧面表示过，城市更新是低成本获取土地的一种方式。
　　从数据上看，截至2018年，佳兆业平均土地成本为4750元/平方米，平均售价为18261元/平方米，较2017年同期上涨14%。布局于一二线的佳兆业的土地成本并不高，一定程度上或得益于旧改。
　　业绩会后，有记者追问郭英成，其表示：深圳旧改项目毛利率为50%左右，广州为40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。
　　行政总裁兼执行董事麦帆也表示，＂我们是以旧改和收并购合作为主，跟去年相比，去年有很多是没有举牌、摘到的＂。并表示，这种获得土地的方式比较灵活，可以锁定核心地段或者是想象空间比较高的地方。
　　他还坦然，现在的拿地市场在回暖，需求就在那里摆着，＂近几波公开的招拍挂，可以看到今年已经溢价了，像佛山上周已经超过20%了，1万平米的地竞到14000多，竞争非常激烈。＂
　　佳兆业2019年在拿地的预算方面，他表示，＂拿地的预算、投资额将在400亿左右，去年拿地的投资额有50%、60%在大湾区片区，今年至少保持要保持这个比例。＂
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