坚决远离银行房地产类股票
卖掉房子买茅台
切勿买入银行地产者高杠杠,大势已去的行业,房地产经过20年高速增长,房子已明显供大于求,三四线城市大多数家庭都有几套房,在房价上涨时期,这些房子宁愿空置也不愿意卖出,都想着升值,当房价见顶下跌,当趋势明显,持有房子越来越亏钱的时候,这些房子就会大量涌出,二手房挂牌量大增,而买入者廖廖,成交困难,一来人们心理买涨不买跌,二来刚需很少,三则房价下降投资投机需求没了,而且,大小炒房客都抛售房子,普通家庭房子多的,看见房价下跌,也会跟风卖出。
房价不如股票那么价格清晰,所以,这个抛售
不会短时间如股灾般发生,但机理是一样的,最后变成多杀多惨剧。而时间将持续好多年,买盘突然消失了,房东只能大幅降低成交。而大型房企,负债率高,借了很多钱,还本休息压力大,地价成本的上涨,房价经过多年大涨,超过了居民承受的极限,致使房企净利润率非常小,曾有杭州房企称,努力把净利润率做到2%,3%,而贵州茅台 的净利润多年在50%以上。为了维持一定的赚钱能力,即净资产收益率,根据杜邦恒等式,只能提高周转率,这就是恒大拼命降价卖房的原因,不降价卖不动。
恒大的降价卖房,打击了炒房者,投机者,收割了购房刚需者,挤压了其他房企的潜在客户,其他房企面对债务压力,惨淡的成交,扛不住时,也只能降价,现金为王,活下去优先。在大型房企降价示范下,中小房企,炒房者,房子多的普通居民,一齐抛售房子,结果,跌成白菜,远低于成本价之下。
房子的价格是由供需决定,并不是由成本决定,并不是说跌到建房成本价就止跌,真实的例子已经在全不少地方出现,有的房子几千,一万多一套,都无人买。环京燕郊楼市,大跌百分之五十以上,购房者亏损严重,房企也一样。华夏幸福 在那边建了很多房子,资金回笼不了,欠债几百亿逾期还不上,大股东被迫卖股权给平安资管,结果把平安也拖下水,华夏幸福,中国平安 股价一路下跌,深不见底。
最大的雷是恒大集团,恒大欠了很多钱,银行的钱,购房者的钱,建筑企业的钱,员工的钱,供应商的钱,被逼着大幅降低卖房,贱价售卖集团名下资产。恒大集团欠国内100多家银行类金融机构2000多亿元,如果恒大倒下,银行坏账会激增,盈利,净资产会大降。这还仅仅是恒大一家。
国内的银行大部分资产投在房地产上,房地产的见顶下跌,也使银行资产风险大增,股价反映人们预期,结果,银行股价一路下跌不回头,八成银行股跌破净资产,市净率最低的民生银行 ,仅0.37,无数的价值投资者,低市盈率,市净率投资者,前赴后继抄底,统统被埋,其中就有某二个有名的投资者,一个看好中国平安,从08年开始就投资平安,招行等。另一个则是500多卖了茅台,赚了点买入最差银行股,被套好几年,还天天鼓吹银行好。
银行投资的风险,就是你根本不知道银行净利润,净资产的真实性,不知道坏账什么出来,不知道坏账有多少,银行是高杠杆经营,相当于自有资金5元,借款95元,货出去80多元,贷出去的钱,只要5元收不回来,坏帐了,则净资产一下子亏完了,所以,银行就大风险就坏账。现在房价长期高位见顶下跌,银行绑定房地产,一起坠入深渊。坚决远离银行地产才对。
顺便说一句,过去十多年,因为房地产的暴利,银行,信托,民间资本等各方投入的资本都获得了很高的利息和投资收益,所以,借款与贷款的利率都维持在高位,高利贷盛行,随着房地产盈利能力的大跌,利率将不断下行,投资资金也将不断从楼市撤离,进入股市,股市终将大涨。
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