房地产拐点来了，可怕吗？

　　这几天专家群热议房地产，我总结了一下我的观点。谈到港资开发房企低杠杆运营、存量资产管理比重大、开发自有资金大、不走规模的成熟模式，我认为确实值得我们的房企学习。
　　过去几年，房地产市场蛋糕还在膨胀、地价房价上涨、地方经济靠房地产拉动等因素促使大型开发商普遍采取的是＂三高＂模式，高负债、高杠杆、高周转，尽可能扩大规模，虽然尝到好处，市场份额不断扩大，利润增加，规模优势明显。不过，物极必反，今天的经济大环境、调控环境、市场环境以及降杠杆导向，说明＂三高＂开发模式不可持续，国内房企需要加快向低杠杆重视资产运营的港式模式学习和转变。
　　目前形势下，房地产市场和行业＂拐点＂可以确定地说已经到来。这应该是今年第一个说房地产＂拐点＂的？？2021年商品房销售17.9亿平方米，销售额18.2万亿元，应该是市场的天花板和顶点，今后再难以触及。记得2008年万科王石就说拐点，但市场不断上升打脸，后来不断地有人说房地产的拐点来了，算一算前后也有十几年了。（更有一个国际谢专家2000年左右就说房地产拐点的）。为什么？长话短说，这几年的市场天量主要是高房价、高地价、高杠杆带来的，而这个模式实际上从去年开始就已经成为过去式。
　　＂拐点＂来了，可怕吗？房价会进入下跌周期了？不能买房了？房地产行业不行了？回答是：否。
　　第一这只是说交易量和市场容量到达高峰，到顶，并不是行业发展到头了。未来应该还有很多年的从峰值逐渐减缓的发展机会。十几万亿的市场，机会很多，支柱产业不改。
　　第二城镇化率目前64%左右，未来若干年上升到70%多，这里的空间既是经济增长的动力，也是房地产发展的动力。城镇化率没有到头，市场和行业的调整并不是发展趋势掉头向下。
　　第三考虑到区域、城市分化，未来房地产的机会更多在经济有活力、人口净流入地区和城市，相反，很多地区和小城市，机会很小。而带动力强大的都市圈城市群以及辐射范围，房地产的增长机会更大。
　　第四，城市更新也是房地产发展的推动力之一。虽然大拆大建有限制，但不改变城市更新孕育的机会，只是它对房企提出了更高要求，不能像过去搞开发建房子一样介入，严格说城市更新是高级形态的城市化，房地产价值倍增机遇很多。
　　第五包括很多创新的业态和发展模式也是传统房地产不能企及的市场机会，例如长租公寓文旅康养体育地产、产业地产等等，几乎每一个新的业态都需要探索新的发展模式，这里挑战和机遇共存。还有第六第七及更多的理由与机会。比如刚刚公布的推进县城城镇化建设，这里房地产的发展机会并非没有。
　　总之，拐点并非完全负面，而是对房地产市场客观进程的描述，无需恐惧这个概念，也不值得炒作。它更多地提醒房地产行业要摒弃过去的一味求规模，高负债高杠杆来开发建房子的粗放增长，用新思维、新模式、新路径来对待挖掘房地产发展的新机遇。再次强调，只要中国经济继续向发达形态演进，房地产的支柱产业地位应该不会改变。当今发达经济体哪个房地产不是充当重要角色的？哪个不是不动产构成居民最重要财产的？