潘石屹中国大量财富沉淀在房子，房产税会让存量房流通起来，那么房价会下降吗？

　　潘石屹说的没错，房地产税是会让存量房流通起来。
　　3月20日，在SOHO中国公开租赁平台发布会上，潘石屹说了题中所述的观点。他提到了一个基本面：中国人沉淀在房子的财富400万亿之多。＂沉淀＂这个词用的相当准确，房子没有流通起来，是因为持有的成本低，是因为房子的投资价值仍然较高。
　　过去20年，房子的保值增值能力是一般普通老百姓也看到的。相较股市，还需要价值的判断力、操作的技术能力，以及较多的运气，楼市则是简单的多了：不需要技术门槛，不会有归零的风险担忧，最重要的还不要花太多时间打理。过去20年，在较长的时间里，房价总体是向上攀升的，甚而是大幅上涨。房子＂买到即是赚到＂看似夸张，如果以十年跨度看，确实是这样的。
　　人均近40平方米的住宅面积，这在全世界都是排在前列，更不要说那些房价贵如金的城市。 但是，这个人均数字公布后所引起的关注热度表明，这个数字有失真的可能，这种失真是结构性的失真：一方面是有不少人有多套房，另一方面还有很多人买不起属于自己的房子。这种失真的原因只有一个：房子的投资属性太强了，而居住属性偏弱了。
　　潘石屹认为，房地产税会让存量房流通起来，是因为房地产税的酝酿与的推动，重点在于增加持有环节的税收，与此同时，减轻流转环节税收。持有环节税收增加，让存量房进入二手房市场和个人住房租赁市场的动能就会大增。这个逻辑非常顺畅，不会有问题。
　　正因为此，房地产税是作为房地产长效机制来设计的，其功能有三个：一是抑制投机投资，解决供需结构失衡；二是调节收入分配；三是增加财政收入。
　　目前，随着两年多的楼市调控，房价的波动性较前大为减低，房价波动性减弱已给投资者带来触动，未来，在房价平稳的基础上，出台房地产税增加持有环节的成本，那么对楼市产生的效果就不仅仅是让存量房流通起来那么简单，如果设计得当，就会对投机投资以重压、以重击。
　　目前，房地产税正在立法阶段，人们关注的是：税收征收范围、豁免的基本条件、税率的标准范围等。恰恰是这些方面如何设定，决定了房地产税对促进存量房流通的作用大小。
　　我认为房产税能不能让存量房流通出来，还是要看房产税怎么收！咱们以上海为例，通过计算分析一下：按上海现行政策，无异于隔靴挠痒，作用不大
　　为了方便计算和对比，我假设以下房源都位于同一小区，房源没啥区别，面积都是100平方，均价5万一平，总价都是500万，月租1万。上海房产税征收标准中，人均免征面积是60平，房产税计算公式是应征面积×单价×70%×税率（0.4%～0.6%），咱们取中间值0.5%；
　　好啦，我们开始计算：
　　A：上海两套房，家庭三口人，出租一套，房产税计算可得：（200-60×3）×5万×70%×0.5%＝3500元
　　全部转嫁给租客需要月租涨价：3500/1/12≈292元
　　B:上海五套房，家庭三口人，出租四套，房产税计算可得：（500-60×3）×5万×70%×0.5%＝5.6万元
　　全部转嫁给租客需要月租涨价：5.6万/4/12≈1167元
　　C:上海十套房，家庭三口人，出租九套，房产税计算可得：（1000-60×3）×5万×70%×0.5%＝14.35万元
　　全部转嫁给租客需要月租涨价：14.35万/9/12≈1329元
　　上海这种一线城市，人口积聚，经济发达，按照现行政策征收房产税，通过涨房租就可以轻松转嫁房产税到租客头上！现行政策不会对多套房持有者造成多大的持有成本！并不会逼出存量房出租或者出售！ 如果房产税按阶梯税率征收，那么炒房客们就坐不住了，每年损失一辆奥迪A8
　　我们假设一下多套出租房源都是在同一小区，房子都是一样的，面积都是100平米，单价5万/平米，租金1万/月；房产税免征面积为60平米/每人；超过免征面积不超过100平米的1%税率征收；超过100平米不超过300平米的按照2%税率征收；超过300平米的按3%征收。
　　房源一：某市两套房，三口之家，一套自住一套出租；  应缴房产税：(200-60x3)x5万x1%＝1万元；
　　房源二：某市五套房，四口之家，一套自住四套出租；  应缴房产税：100x5x1%+160x5x2%=21万元；
　　房源三：某市十套房，三口之家，二套自住八套出租；  应缴房产税：100x5x1%+200x5x2%+520x5x3%=99万元；
　　房源一：房租每月需要涨：1万/1/12＝833元
　　房源二：房租每月需要涨：21万/4/12＝4375元
　　房源三：房租每月需要涨：99万/8/12≈10313元
　　同一个小区，同样的房子，有房源每月只涨833元就可以抹平房产税，有的要涨10313元才行，房租直接翻倍啊，这谁受得了，想要全部转嫁给租客是行不通的！
　　房地产税征收后，会有小部分转嫁给租房客，全部转嫁是不现实的！手上有五套房以上的房东会承担大头，3-5套房租房收益会下降明显。
　　资本是逐利的，当他们的持有成本升高，会出现什么情况？空置房出租，甚至抛售！ 房产税征收，对于一二线城市影响度有限，对于三四五线城市影响较大
　　1、房价支撑看什么，看人口，看经济水平！
　　一二线城市有足够的人和经济水平支撑房价，而三四线城市，人口外流，经济又不是很发达，持有三四线城市多套房的成本会越来越高！
　　总结一下，房产税征收，到底能不能逼出存量房，能不能对房价产生实质性影响，还是要看房产税的征收方式，阶梯税率是个猛药！到底怎么实行还要看未来经济对房产行业的依赖程度！
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　　近日，房地产大佬潘石屹在接受媒体采访时表示：中国大量财富沉淀在房子，房产税会让存量房流通起来。对此，有业内人士表示，此话结合我国人均住房面积的排名和人均GDP排名，即可证实这位房地产大佬的担忧。数据显示，根据中国官方统计的人均36平方米住房面积。中国人均住房水平在全球排名第五位。
　　而即使是西方发达国家的人均住房面积都与中国不相上下，甚至还远不及中国。美国67平方米，英国35.4平方米，法国35.2平方米，德国39.4平方米，意大利43平方米，荷兰40.82平方米，日本19.6平方米。但是中国的人均GDP却排名在70位左右。
　　也就是说，中国人的收入水平在全球属于中上游，但却住着与发达国家差不多，甚至还要宽大的面积。这从某个程度上说，并不是国内房产有多稀缺，而是国内的房地产配置不合理，少数人囤积大量房产，宁愿空置起来，也不愿意让其流通，所以多数人却只能望房兴叹。甚至像北京这样的一线城市，市中心区域空置房不低于100万套。一般的一二线城市房产的空置税高达20-30%也不稀奇。
　　房地产大佬潘石屹说开征房产税，并非空穴来风。近期网上有报道称，中国将在2020年开征收房产税。同时，去年也有消息传出，全国不动产登记系统已经完成联网测试。这也就间接的说明了，尽管开征房产税会受到既得利益群体竭力阻挠，但实际推进速度，要比预期要快得多，我们真的离房产税已经不远了。
　　现在问题是，如果开征房产税能否让存量房流通起来吗？我们认为，如果按照上海版、重庆版的房产税模式，房产税肯定无法让存量房流通起来。因为上海版房产税只是对大户型增量房开始征税。而重庆版的房产税，是对存量的高档别墅征税。而且两地房产税的税率又开得那么低，根本无法在房产保有环节增加炒房者的成本。
　　所以，未来全国版的房产税会在之前试点的基础上进行改进，直接起到增加囤房者成本的目的。比如，不管是对增量房，还是存量房，对拥有二套房以上房产的家庭征收房产税。再比如，对二套房以上房产的家庭征收房产税也要实行＂累进制＂。这就意味着你拥有房产越多，税率征得就越高。拥有五套房以上的炒房者，要对其施以重税，这样就能把社会上囤积的房产能够逼出来。让房地产的资源得到更合理、更优化配置，当然对于调降房价也会起到积极作用。
　　开征房产税能否降房价？这要看什么时候开征，怎样开征，如果火候把控得当，对于降房价，抑制房地产投机，是可以起到积极作用。同时，房产税作为长效机制的一部分，说明未来房地产长效机制也将逐步完善。当然，房产税的开征也并不仅是遏制炒房，更是对拉近社会贫富差距、增加地方税收等都有较大好处。总之，房产税来了，高房价疯狂的日子就要终结了。
　　马云2017说过＂8年后房价如葱＂，站在2019的我们来看，与＂葱价＂又近了两年，马云的这话，我深信！