万科利润几乎腰斩，不过更大麻烦是环境变了，房地产将成为制造业

　　房地产这个行业在中国一直很特殊。中国作为一个农耕民族一直对土地情有独钟，这样感情也转移到了房子上面。每一个中国人都有自己的房子，不管是大的还是小的，大部分人把房子认为是自己毕生奋斗的梦想。
　　中国人喜欢房子，而且中国人口又特别多，加上一些地方对土地财政的依赖，于是房地产就成为了中国最大的行业之一，甚至没有之一。房地产这个行业到底有多大，恒大、碧桂园、万科最好的时候一年销售额都是五六千亿了，利润也是好几百亿。
　　万科公布了2021年的年报，利润回到了2016年的水平，相比于前一年万科利润几乎腰斩了。不过相比恒大跟融创，万科的日子还是不错，恒大跟融创早就负债累累，一度被停牌，未来何去何从没人知道了。
　　中国的房地产未来到底会怎么走呢？万科的董事长郁亮说，房地产进入了黑铁时代。这句话绝对不是随便说说的。整个行业真的变了，所有的政策利好一下子都没了，金融利好、市场利好都没。
　　过去几年房地产企业吃了最后一波红利，如今大部分的农村人该入城的入城了，不想来的也不会来了，以后整个行业很难有增量，几乎就是存量市场，也就是置换。比如说一线城市，核心区域基本上都开发完了，也没什么新地皮可以开发，城市人口也几乎稳定了，郊区不会无限拓展。
　　房地产公司在这样的城市也就渐渐没有市场了。过去20年，中国经济很大城市依赖房地产来拉动，居民的财富也是依赖于房地产来沉淀，所以房地产有了快速发展的20年，不过如今这样的时代过去了。从官方的角度来说，如今他们不需要再走这条路，也不会再走这条路，未来中国一定是大力发展实体经济，特别是高科技行业。房地产不再享受特殊的照顾，会慢慢变成制造业。
　　其实房地产本来就是典型的制造业，买了地皮，然后盖了房子，之后再卖出去。这跟面包厂卖面粉回来加工，然后造成面包卖出去是一样的道理。
　　对于万科来说，利润腰斩如果是因为公司经营的问题，反而是比较好的，不过万科利润下滑主要是外部环境变了，而且好日子是一去不复返。香港地产公司早就未雨绸缪，他们大部分都在减少房地产的开发，把精力都放在商业地产上面。理论上商业地产跟房地产是完全不同的两个行业。
　　过去房地产公司吃土地增值的红利，吃金融政策的红利，所以都是躺着赚钱。举一个例子，一个房地产商拿了一块很大的地皮，然后就开始开发，项目发售的时候第一期售价才5000元，然后一期二期三期四期五期这样卖下去，房价一路走高，六七年之后卖最后一期，房价可能已经卖到了1万元了。
　　当年的地价还是那个地价，如今售价却平白无故多了一倍，这个利润率可想而知。恒大、融创这些大公司为何会突然出现这么大的资金问题，说白了就是他们高价拿了太多地，他们之所以敢高价拿地就是因为他们在赌未来行情还是继续这么走，售价会继续往上走，所以哪怕开头一二期开售输一些，后面也可以赚回来，问题是行情已经变了，现在不会这样无休止上涨。
　　为何说房地产会回归制造业，制造业赚的利润就是面粉的附加值，把面粉做成面包的附加值，而面包本身是不会带着金融属性的。也就是未来房子的投资价值几乎为零，房子就是买来住的。