地产行业火爆过后后继如何？

　　一， 国家政策利好
　　1.近日国家发布了一系列针对地产行业的政策，五部委发声后，多地还下调了房贷首付比例和贷款利率。据克而瑞市场监测，广州四大行同步下调20bp，首套、二套均累计下调55bp至5.4%和5.6%。招商银行首套利率更是低至5.2%，二套利率低至5.45%；房贷利率最低的当属汇丰银行，首套、二套房贷利率分别为4.8%、5.2%。多家银行加大住房按揭贷款投放规模，最快半天审批、一周放贷的。
　　2.  2021年3月30日， 福州市不动产交易中心消息称福州市的限购政策有了一定程度放开。 针对非五城区户籍家庭（ 含港澳台） 在福州五城区购房， 无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户， 即可购买一套福州五城区144平方米以下的普通住宅， 但购买后该房屋仍受限售政策影响。 另外， 省直公积金缴存职工可按流程材料办理＂ 购买新建商品住房提取住房公积金支付首付款＂ ， 在福州可以使用公积金余额支付首付。 相比郑州， 福州放松限购针对的人群更广、 政策的力度更大， 政策利好正向更高能级城市传导， 并且放松限购和限售已逐渐被积极应用。
　　3. 3月份，据调查报告显示，中国制造业采购经理指数（PMI）为49.5%，比上月下降了0.7个百分点，低于临界点，制造业总体景气水平有所回落，一度对盘面形成压力。但是国务院总理李克强3月29日主持召开国务院常务会议，部署用好政府债券扩大有效投资，促进补短板增后劲和经济稳定增长。将稳增长放在更加突出的位置，稳定经济的政策早出快出，不出不利于稳定市场预期的措施。结合多地房地产贷款利率的下调，及央行财政政策的预期，钢材市场情绪转好
　　利好总结如下：
　　限购方面，对有合理住房需求的目标人群购房资质适度放松： 如缩短社保年限，对社保补缴予以适当认定，适度放宽人才落户条件，放宽亲属投靠购房要求，限购范围缩短至核心区；对引进人才购房给予适当的实物补贴、资金补贴或总价折扣。
　　 限贷方面，降低购房资金门槛或支出成本： 如对＂无房有贷＂或＂有房清贷＂且人均居住面积过小的家庭执行首套房待遇或在二套房待遇基础上优化，对公积金贷款降低首付比例、提高额度上限、打通异地申请，部分热点城市的房贷利率进一步下调，下调购房交易契税。
　　 限售方面，放松限售条件，促进存量房市场交易： 如缩短限售年限或松动限售年限认定标准，降低二手房交易税率，调整二手房交易税费减免年限要求。
　　 限价方面，适度调整房价管控目标： 如新房价格可以三年复合增速为标准，更新二手房指导价。
　　二．现状如何
　　1.开年以来新房销售持续下行，当前已处于历史最低水平。 自去年4季度以来，50个重点城市周度高频口径新房销售面积除在12月略有反弹外，其他月份跌幅均超三成，尤其是今年2月和3月，同比跌幅已分别走阔至-37%和-51%，其中3月周均环比1-2月周均仅持平(正常情况下3月销售应较有春节因素影响的1-2月有所回升，过去10年的平均回升水平是+29%，最低回升水平是+7%)。
　　2.二手房价走势在能级和区域间极化明显，仅小部分低库存城市有所上行，大部分城市开年以来房价仍下行。 如果对我们监测的49个城市按照能级划分，20个高能级城市1-2月二手房价累计上涨1.2%(其中郑州、哈尔滨等虽属高能级城市但也明显下跌)，29个中低能级城市1-2月累计下跌0.2%。
　　3.销售疲弱背景下，开年以来土地市场上的地方供地行为表现出提质、缩量但不降价的特征。 总量层面上看，今年1月、2月和3月300城宅地成交建面同比分别下跌50%、71%和60%，成交金额分别同比下跌70%、67%和48%，已完成首轮集中土拍的7个城市，累计成交宗数也仅为2021年总成交宗数的21%(2021年首轮占比达37%)，成交缩量趋势明显。
　　三．如何把握地产股的投资机会？
　　 短期主导逻辑仍以政策博弈为主，大方向已明晰，关键在于投资节奏把握。 当前基本面持续走弱叠加房企信用端风险持续发酵，前述政策调整的迫切性和必要性进一步提升，我们认为对于政策后市大方向市场已不存在过多分歧，主要预期差来自对于政策节奏的判断差异。我们建议投资者在观察到上述政策措施出现有力调整之前，继续拥抱＂均好型＂优质开发商。后市如出现前述政策调整的趋势，则可考虑适当兼顾＂弹性＂民企。
　　 中长期将最终回归＂好学生＂长期份额提升逻辑，优质龙头有望持续胜出。 我们认为这轮市场大幅调整过后，伴随行业重回正常营商环境，房企的长期竞争力最终仍将归于业务赛道取向、财务质量、精细化运营能力等层面的比拼。此前依靠加杠杆路径实现增长而经营端相对粗放的房企，即使未在此轮出清，也将面临中期维度的持续缩表和长期维度的份额竞争力不足等问题。因此，此轮短期博弈政策逻辑过后，中长期来看我们持续看好开发赛道的＂好学生＂和深耕不动产赛道的＂多面手＂。