三板斧也带不动？全国5。7亿平方米库存，两个月暴增6000万平

　　现在房子是好卖还是不好卖，咱们先看看两组数据：
　　1、国家统计局公布数据显示，截至2022年2月末，商品房待售面积57026万平方米，相比于2021年末增加6003万平方米，其中住宅待售面积增加5552万平方米；
　　2、根据市贝壳二手房挂牌量，截至2021年12月底，重庆、天津、成都、南京、武汉、苏州和西安等城市的二手房挂牌量分别为16.8万套、15.8万套、14.1万套、12.2万套、11.6万套、10.5万套和10.1万套（需要注意的是，这仅仅是在贝壳挂牌的二手房数量)。
　　通过以上两组数据就可以很明显地得出一个结论，现在房子不好卖。特别是根据新房库存数据可以看出，仅仅2个月新房住宅库存数量就增加5552万平方米，商品房待售面积更是已经累计到5.7亿平方米。可能很多人会是5.7亿平方米并不多，按照一套房子100平方米计算也就560万套房子，而每年新建成的商品房都在750万套左右。但是笔者想说的是，这里的5.7亿平方米指的是已经竣工的、还没卖出去的房子，而真正等着卖的房子显然要比这多很多。
　　大家买房时会发现，大部分楼盘在售的房子都是期房，也就是没有建设好的房子。所以，真正的楼市库存应该是商品房待售广义库存：报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和住宅用地施工量之和。很明显，商品房待售广义库存就是可销售的房子 不可销售（没有取得预售证）的房子。目前，在楼市的库存中，最多的就是正在建设的房子和还没有动工的土地，而真正已经竣工的房子占比真的不多。因此可以看出，已经竣工未售出的房子库存就已经高达5.7亿平方米，这足以说明目前楼市库存压力非常大，并且房子很难卖。
　　那么，商品房待售广义库存到底有多少呢？根据克而瑞的报告说，截至2022年2月末，广义库存高达384796万平方米，环比微增0.2%，同比上涨3%。大家没有看错，是38.4亿平方米，如果按照一套房子100平方米计算，目前商品房的广义库存数量已经高达3840万套，按照一套房子居住3个人计算，这些房子足够1亿人居住。
　　目前，我国每年从农村进入城市的人口大约在2000万，也就是说目前楼市的库存最快需要5年多消化。为什么说是最快呢？主要原因是目前房价太高了，就算是人们进入城市后需要房子居住，基本上能买得起房子的人也不多。所以，未来5年流入的人口最多是能够支持起这么多的库存，但是并不能消化这么多的库存。
　　目前，＂房住不炒＂依旧是楼市调控的底线，因此人口将是房子最终的支撑。但是很遗憾，在楼市库存数量不断上涨的同时，我国新生人口数量却一直在降低，这意味着随着时间的推移，人们对住房的需求会不断减少。根据国家统计数据显示，2021年我国新生人口数量仅为1062万，再次突破历史新低，人口净增长数量仅为48万，按照这种趋势，2022年我国人口大概率进入负增长时代。更重要的是，00后和10后整整比80后和90后少了1亿人，并且00后和10后基本上都是独生子女，他们的家庭基本上都不缺房子，甚至不止一套房子。作为独生子女的00后和10后，他们对房子的需求也会非常小。那么，这也就意味着随着00后和10后成为购房主力军之后，人们对住房的需求会大幅减少。
　　货币宽松、降低首付、降低利率，这三大措施，就是楼市＂三板斧＂
　　目前楼市库存这么高，整个房地产行业的资金链都非常紧张，不少房企都因为资金链断裂导致经营出现异常甚至破产，这不仅不利于房地产行业的健康稳定发展，同时也损害了购房者的合法权益，在这种情况下，不少城市已经开始救市了。
　　从2021年下半年开始，就不断有城市出台＂限跌令＂，哈尔滨更是成为第一个出台救市政策的城市。而进入2022年，楼市调控政策放松就习以为常了。根据统计数据显示，2022年以来，全国已经有60多个城市放松了楼市调控政策，仅春节之后就有超过40个城市放松了楼市调控政策，并且出台了救市政策，其中不乏郑州、青岛、哈尔滨、武汉和苏州等中大型城市。而在这些政策中，基本上都是＂货币宽松、降低首付、降低利率＂这三板斧。
　　货币宽松：在2021年，央行两次降准一次降息，而进入2022年，央行就再次降息。而最近，央行又宣布，上缴2021年1万亿利润，并且把外汇占款的收益拿了出来，上缴给财政，这也相当于降准，对应1万亿的基础货币投放。
　　降低首付：这是很多城市救市政策中最重要的一个政策，因为降低首付就是降低购房门槛，这可以让很多原本买不起房的人买得起房子。从2022年到现在，全国就已经有16个城市降低了首付比例，郑州、青岛、重庆、赣州、佛山和驻马店等城市都降低了房子的首付比例，有的城市是将二套房的首付比例降低到了30%，有的城市是将公积金贷款的首付比例降低到20%，还有的城市更是直接将首套房的商业贷款首付比例降低到了20%。
　　降低利率：降低利率可以直接降低人们的购房成本，根据统计数据显示，3月份中国103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，较上月回落13个基点。并且在103个城市中，82城房贷主流利率下调，以这样的幅度来看，3月份的房贷利率，创出2019年以来月度最大降幅。
　　不要小看房贷利率，同样的房贷不同的房贷利率，每个月的房贷差距是很大的。举一个简单的例子，2021年12月郑州首套房的房贷利率为6.125%，而现在二手房首套房的房贷利率最低已经降至4.7%。按照100万元房贷等额本息30年计算，6.125%的房贷利率每个月房贷是6076元，而4.7%的房贷利率每个月房贷是5186元，两者相差890元，30年相差32万元。
　　可以看出，＂货币宽松、降低首付、降低利率＂这三板斧确实可以让很多人入场买房，根据目前的效果来看，有效果，但是只局限于刺激需求。对于一二线热点城市效果比较明显，但是对于广大的三四线城市和小县城来说，对需求端的刺激并不敏感。对于这些中小城市的人们来说，不会因为首付、利率降低一个门槛，就迫不及待地去买房。
　　人们对房价上涨预期不再，楼市面临的时代已经变了！