财报解码顺丰房托中期收益5070万港元，可供分派收入总额2670万港元

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　　8月26日，顺丰房托(02191.HK)宣布，2021年中期（4月29日-6月30日）取得收益5070万港元，其中中国香港及中国内地的物业分别带来3990万港元及1080万港元的贡献。物业收入净额为4220万港元，其中中国香港及中国内地的物业分别带来3320万港元及900万港元的贡献。
　　分派政策
　　根据信托契约，顺丰房托须于每个财政年度将不少于顺丰房托年度可供分派收入（「年度可供分派收入」）（定义见顺丰房托日期为2021年5月5日的发售通函（「发售通函」））90%的金额分派予基金单位持有 人。除上市后的首次分派外，房托管理人预期顺丰房托就每个财政年度将作出两次分派，包括就截至6月30日止六个月期间作出的中期分派及就截至12月31日止六个月期间作出的末期分派。
　　房托管理人认为顺丰房托在业务所需外拥有盈余资金，其亦可酌情作出超逾及高于年度可供分派 收入90%的分派。诚如发售通函所披露，房托管理人拟于上市后将自上市日期起至2021年12月31日 止期间的年度可供分派收入的100%用于其首次分派。因此，首次分派将包括有关期间的可供分派收入总额2,670万港元及截至2021年12月31日止六个月期间的可供分派收入总额。首次分派将不迟于 2022年5月底向于首次分派记录日期的记名基金单位持有人派付。
　　财务状况
　　2021年6月30日，顺丰房托的总资产及基金单位持有人应占资产净值分别为66.898亿港元及39.223 亿港元，及每基金单位资产净值为4.9港元。
　　2021年6月30日，物业的估值总额（由独立物业估值师评估）为64.460亿港元，较2021年3月31日（即 发售通函内披露的最后估值日期）增加5.7%。
　　2021年6月30日，顺丰房托的资本负债比率（即借款总额占总资产的百分比）为29.6%，而总负债（不 包括基金单位持有人应占资产净值）占总资产百分比为41.4%。
　　资本管理
　　2021年4月，顺丰房托的一间附属公司订立融资协议，获批授(a)不超过21.59亿港元的承诺定期贷 款融资（「定期贷款」）及(b)不超过2.5亿港元的非承诺循环贷款融资（「循环贷款」）。定期贷款的年期为 首次提用日期起计五年，利率为香港银行同业拆息加年利率1.10%，而循环贷款的年期为提用日期起计不多于一年，利率为香港银行同业拆息加年利率0.85%。定期贷款连同循环贷款均以香港物业及其 租金收款账户作抵押。
　　2021年6月30日，定期贷款的17.5亿港元已予提用而循环贷款尚未提用。
　　2021年4月，顺丰房托的两间附属公司就本金额分别达人民币1.2亿元及人民币1.0亿元的定期贷款 融资（「在岸贷款」）订立融资协议。在岸贷款的年期为首次提用日期起计五年并作定期还款，而年利率为5.5%。在岸贷款以佛山物业以及佛山物业及芜湖物业的租金收款账户作抵押。
　　2021年6月30日，顺丰房托的贷款总额为19.805亿港元，而当中88.2%乃按浮动利率计息，故将受各中央银行的政策影响。顺丰房托的收益中以人民币计值的比例约为21.4%。监察外汇市场，并将在必要时采取适当的保护措施。
　　流动资金管理
　　2021年6月30日，顺丰房托拥有共1.733亿港元的现金及银行结余以及循环贷款项下额度为2.5亿 港元的非承诺循环贷款。经考虑本集团经营所产生的经常性收入、现时的现金状况及备用资金来源 后，房托管理人认为本集团拥有足够的财务资源以满足其业务及其他需求。上市所得款项用途 于上市日期前，顺丰房托于2021年5月13日向顺丰丰泰产业园控股有限公司（为顺丰控股股份的全资 附属公司）发行共280,000,000个新基金单位，作为收购持有物业的控股公司的部分代价。
　　上市所得款項用途
　　顺丰房托根据顺丰房托基金单位的全球发售按每基金单位4.98港元向公众基金单位持有人发 行共520,000,000个新基金单位，筹集约25.896亿港元（「所得款项」）（扣除交易成本前）。房托管理人已 按发售通函「所得款项用途」一节所列明的用途，将所得款项连同提用的银行贷款一并用作购入持有 物业的控股公司、上市交易成本及一般公司用途。2021年6月30日，所得款项中约5,660万港元仍未动用。
　　顺丰房托有三项物业，分别位于香港青衣以及国内的佛山及芜湖（分别为「香港物业」、「佛山物业」及 「芜湖物业」，以及统称及个别称为「物业」）。物业最初是为支援顺丰控股股份有限公司（「顺丰控股股份」）（于深圳证券交易所上市及为顺丰房托的控权单位持有人）的物流营运而开发。2021年6月30 日，物业可出租面积（「可出租面积」）的80.0%已租予顺丰控股股份的附属公司（该等附属公司连同顺丰控股股份统称为「顺丰控股股份集团」）。若干设施专为迎合彼等的营运需要而建造，及大量资本开支是为了安装符合彼等指定规格的重型机器及设备而投放。
　　2021年6月30日，物业的平均出租率为95.7%，其中香港物业、佛山物业及芜湖物业分别录得 92.6%、100.0%及97.9%的出租率。物业容纳了共32名租户，其中来自顺丰控股股份集团的贡献占报 告期内租金收入总额约76.6%。约86.1%的租户（就可出租面积而言）来自物流行业，余下租户来自制 药、食物供应及其他行业。按可出租面积计算，于2021年6月30日，物业的加权平均租约届满期为 4.4年。
　　2021年6月30日，香港物业容纳了共8名租户，其中可出租面积约65.9%乃租予顺丰控股股份集团。余下租户来自物流业（包括货运代理）以及制药及食物供应行业。于2021年6月30日，佛山物业大部分 出租予顺丰控股股份集团，并作为用于地区配送的一项现代物流物业，而芜湖物业则容纳了共22名 租户，其中可出租面积约89.1%出租予顺丰控股股份集团。
　　6月30日，顺丰房托(02191.HK)公布，饶群林已获委任为房托管理人的独立非执行董事及投资委员会成员，两者均自2021年6月30日起生效
　　早前，瑞信发研报指，给予顺丰房托(02191.HK)跑赢大市评级。随着租户基础的稳定，相关租户保证利率上调3-5%，该行预计其2021-23财年DPU（每单位分配收益）将保持稳健增长，达到2.7%。
　　瑞信表示，该行对中国内地和香港物流物业的供需前景持积极乐观态度。瑞信预计，随着电子商务产业、第三方物流行业和冷链业务的快速扩张，内地需求将得到充分支持。此外，香港的供应趋紧也将为租金增长提供动力。该行预计，顺丰房托在提供分销增值收购方面处于有利地位，而来自顺丰的支持可能令2022财年可分配收入提升18%。
　　摩根大通发表报告，给予顺丰房托(02191.HK)增持评级，目标价定为5.8港元，目标2022财年股息率为5.2%。摩根大通指，作为香港市场上唯一一个以物流为重点的REIT，顺丰房托为投资者提供在传统的零售、写字楼和酒店类房地产投资信托基金之外的多样化机会。而顺丰房托在内地和香港快速增长的物流和电子商务市场中提供独特的机会，加上其发起人在内地拥有广泛网络，并致力支持顺丰房托未来的收购渠道。
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