华夏幸福暴雷真相！产业地产模式失败，环京购房者0元卖房？

　　过去几个月，环京地区的房价跌得不成样子了，价格直接腰斩。一些人宁可把房子送人都不愿意继续还房贷。在老百姓的辛酸故事背后，鼎鼎大名的环京帝王华夏幸福最近也倒霉了。曾经它是全国房地产的前10名的玩家之一，现在欠了2000亿的债，今年到期的债务就有1000多亿。从今年初到现在，它到期还不上的债已经有300多亿。它的股票市值依然有250亿左右，债权人和股民都还是心存幻想。他们认为：这个公司可能还有救，否则它为什么还有200多亿的市值？
　　资本市场的故事是一幕接着一幕，故事情节或许有所区别，但是在定时炸弹爆炸前，人性弱点的展现几乎都是大同小异。这个公司它事实上已经完蛋了，它为什么会走到这一步的呢？
　　华夏幸福号称中国最大的产业新城运营商。什么叫做产业新城？
　　我们把它拆解一下，它就是一个房地产加招商引资的一种业务模式。地方政府给地，华夏幸福拿着地去找金融机构来做房地产开发，开发完以后卖楼，卖楼的钱拿来投资工业园。在这些地的旁边盖工业园，工业园就可以招商引资，华夏幸福根据自己开发的工业园的进度和招商引资的成果，去找地方政府要提成，它就是这么一种模式。这个模式就是说从根源上来讲就是一种虚构，是不可能做得起来的。
　　根本的原因就是两个。
　　第一个，地方政府为什么给你地？是因为希望能够通过土地来把当地的产业搞起来，一个没有工业基础的地方是不可能把产业搞起来的，搞产业搞工业是非常艰难的一个事情，它需要积累。
　　第二点，一个房地产商无法盖出人民群众满意的房子，你的市场的竞争力是出不来的。何况你是在北京的这样的大城市的周边的省区。它不是北京市的地界，是属于周边的河北等地方去盖楼。人家为什么要那么远去买你的房子，而且你的房子都是普通的甚至是粗制滥造的。你盖不好房子，房子就卖不好。这样的话一个金融的套利游戏它就无法玩起来，最终它的命运就随着环京房地产的一个起伏发生了巨大的一个逆转。
　　环京房地产到底有没有空间？有空间。环京地区房地产是解决北京的房价贵，居住生活条件不足，尤其是入京指标很严格，非京籍入学的难度较大等这些不均衡问题最好的方案。
　　环京地区需要大量的居住型新城，而不是产业新城，为什么？
　　有两个原因。
　　第一个，北京是政治、科技、文化中心，在其他的产业北京并不具备太大的优势。第二个，环京地区的工业基础非常的差，环京地区需要居住型的新城。
　　以广州地区最大的大盘祈福新村为例来简单介绍一下。祈福新村是香港的开发商做的，祈福新村开发了20多年，它的房子居住环境都开发得极好，开发商本身在当地建了两三所学校，还建了一个非常高标准的医院以及四星级酒店等周围的商业配套。更重要的是，既然是在距离主城几十公里的地方建的卫星城，那么交通问题就是最主要的一个矛盾。无论你房子再好，如果交通解决不了，没办法每天通勤，人们就无法买你的房子。他们就针对这一痛点针对性的设置了小区自建自主运营的24小时穿梭巴的体系。为了解决香港购房者的通勤需要，每天有数班的大巴穿梭于广州的番禺和深圳的罗湖口岸之间。现在的房价也比早期上涨了很多，买房的人也享受到了资产增值的回报。
　　中国的房地产是严重过剩，但是中国的房地产做得很差。中国的房地产尤其是环京地区的房地产现在可能才刚刚开始，虽然大量的房子、土地资源已经被浪费掉了，但是空间还依然很大，环京地区的房地产开发还有巨大的一个空间。
　　北京巨大的人口的居住需求并没有得到满足。以自发形成的天津武清和河北燕郊为例，你会发现每天有大量的上班族年轻人从这两个地方到北京来通勤上班，但是这两个地方并没有这种居住型的大型卫星城。通过与卫星城的统一运营，来配套交通的条件，以及医院和学校。
　　如果说可以在北京周边开发几千亩类似祈福新村这样的超级大盘，它一定是有巨大的需求。