5月，2021年楼市可能的转折点。

　　这两天关于违规资金流入楼市，就是那个经营贷炒热楼市的事终于开始发酵，银保监会、住房和城乡建设部、中国人民银行办公厅三个部门联合发文称要在5月底前完成排查工作，并且严格执行防止经营贷继续流入房地产领域。
　　从三个强力部门联合发文的动作和措辞来看，这次是要来一点力度大的操作搞一搞，杀一杀经营贷助推楼市上涨的歪风邪气。
　　这个出发点肯定是好的，但是不是来的晚了那么一点点？
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　　经营从去年2月份开始在深圳现身，等深圳楼市出现异常快速上涨的行情时，经营贷才被曝光，于是深圳马上下手对经营贷进行严查，结果深圳的火刚压下去，经营贷就在广州上海和北京开始露头，随后广州上海北京三城市楼市开始同步升温。
　　根据楼市传统的哪露头就打哪的原则，北广沪三城也开始追查经营贷，结果三个一线城市刚被敲打一轮后，长三角的楼市大热门杭州又被爆出经营贷流入楼市的新闻，随后成都西安南京等热门省会陆续也被曝光出经营贷入楼市的新闻。
　　甚至连浙江省也在最近传出要排查经营贷的消息，而这时候已经到了2021年3月中旬。
　　该上涨的地方也涨的差不多了，排查姗姗来迟。
　　2
　　经营贷进楼市这锅，真的应该全是中介来背吗？
　　新华社在前几天发文中说过，经营贷流入楼市的最原始驱动力之一是因为银行有指标。
　　银行的信贷部门有自己的放贷指标，这玩意和工作业绩直接挂钩，就是说这贷款必须要放出去，这就首先给了负责放贷部门直接的业绩压力。
　　本来这也不叫个事情，有压力就放呗，反正是经营贷，有需要的小企业来申请给批就完事了，但关键是小微企业的风险真的太高，已经高出了银行系统的风控标准线，于是一样是放贷干脆放给了买房的客户。
　　你以为银行真不知道你申请经营贷的那些资料漏洞百出？你以为银行负责风控的人真的是吃干饭的？
　　按照官媒报道的话，睁一只眼闭一只眼罢了。
　　在楼市过去几十年雄风不倒，尤其是2020年疫情对经济冲击这么凶残的情况下，楼市还能逆风翻盘拉升一波上涨的行情，银行信贷部门是全程看在眼里。
　　这么牛逼的投资市场哪找？
　　既然给谁放贷都是一样放贷，不如把钱放给那些准备进入进场买房的人。
　　四大一线城市不说，即使二线强省会的房产也是当下最硬的资产，炒房失败断供？根本不存在，极少数断供的人完全影响不了楼市的走向，银行直接收回房产拍卖完事，本息一起收回，妥妥的安全。
　　这可比把钱贷给那些不知道能不能坚持到下个月开工资的小微企业要强的多，小微企业说还不了钱那真就一分钱也还不上了。
　　不光是银行系统，就是单纯资本自己也不愿意进入实体。
　　所以还真怨不得实体经济就吸收不了资本，而是资本自己确实不敢去了。
　　除了巨头之外，任何行业的经营门槛都在不断的升高，小资本不断丧失盈利能力，能活下来的大部分都是在苟延残喘，这样的实体经济环境，资本秉着趋利避害的宗旨，不流向楼市还能向哪呢？
　　就连经济参考报在3月24号的文章里也承认，人群投机楼市的前提，是因为楼市的确蕴藏巨大财富效应，而这刚好也是经营贷流入楼市的动力之二。
　　于是秉承着谁操作谁负责的原则，在指标和责任制的双重压力下，经营贷流向楼市几乎是＂必然＂的事情
　　有驱动力和压力那接下来就顺理成章了，中介摸准了银行的放贷压力和要求，开始配合银行的要求来包装客户，一个准备进场买房的人花个几万块摇身一变成了小微企业的法人，低息的经营贷转眼就到手。
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　　广州楼市从去年热到了现在，经营贷功不可没，也是因为这个原因最近广州的贷款审查的特别严格，前几个一个粉丝在微信上和我说过，在广州买房两个月前就开始办理的房贷，到现在还没下来。
　　批个房贷卡两个多月就是因为去年广州流入楼市的资金太多了。
　　在过去的2020年2月份，广州各大银行已经开始把经营贷业务搞的风生水起，尤其是2-3月高峰，经营贷的审批简化到了极致。
　　不管你名下有没有公司，哪怕你是以个人的名义来申请，只要你没犯过事没案底，申请的经营贷基本都可以通过，甚至一些银行简化到了连流水都不需要的地步。
　　结果3.9%-4%超低利率经营贷开始不断涌入广州楼市，从去年开始的广州楼市上行情况就此彻底开始。
　　广东的楼市升温引起了监管部门的注意，随后广东省开始进行自查，结果最终查到违规流入广东房地产市场的违规贷款2.77亿元，涉及920户，而作为省会的广州占据其中的1.47亿，涉及305户。
　　我算了一下，广州查出的是1.47亿元违规贷款流入楼市，共涉及到了305户，合着一户才48.1万元？！
　　这是看不起广州房价吗？这点钱在广州稍微好那么一点点的板块，恐怕连首付都差得远。
　　北京也一样，根据北京银保监局公布的数据，已经查明的违规流入北京楼市的经营贷有3.4亿元，仅仅占据经营贷自查业务总量的0.35%。
　　咱们不说这个0.35%到底是不是就是所有违规经营贷的占比量，就说这3.4亿元的违规资金，这点钱在北京买房，按照平均一套500万算才能买68套。
　　68套是什么概念？
　　北京去年新房成交4.9万套，二手房成交16.9万套，合计成交21.8万套，按照刚才算出的68套涉及经营贷的房产算，只涉及北京2020年成交总量的0.031%。
　　还有深圳，3月18号深圳银保监局和央行深圳中心支行联合发布了排查经营贷的通报结果，根据通报显示，从2020年4月以来深圳在15.4万笔的经营贷中，查到了21笔违规流入楼市炒房的贷款。
　　15.4万笔经营贷，其中21笔违规，再联想一下去年深圳房价的上涨的势头，我觉得就没必要多说什么了。
　　当你在一个房子里发现了一只蟑螂的时候，这个房间里已经有可能藏着几百只你没看到的蟑螂了。
　　经营贷违规流入楼市也是这个理。
　　2020年2月-3月是经营贷审批的高发期，一直持续9月前后广州的经营贷才释放完年度要求的投放任务量，这个时候收紧经营贷的信号才刚刚开始从监管部门放出，而直到2021年的2月也就是上个月，才开始逐渐形成全国排查的形式。
　　这反应的速度是不是也慢了一点？
　　最有意思的是，除了广州还不清楚之外，北京和上海对经营贷的调查范围都是从2020年6月以后审批的新贷款，也就是说2020年6月之前产生的经营贷并不在这次的核查范围内。
　　2020年6月份之前的那些经营贷就那么过去了？
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　　接下来据说要严查的方向。
　　据我所知不止一个城市的大型商业银行都有类似要求，首付买房的钱如果是借来的，那么借的范围只能是直系亲属，也就是父母岳父母这类的可以，兄弟姐妹都不行。
　　就这父母岳父母还得提供半年内的流水，证明出借人的这钱是劳动或者投资所得，不是提前贷款绕圈子糊弄银行然后借给子女的。
　　如果真的按照这个标准来执行，那不管是投资的、刚需的、半投资半自住，全部都得歇菜，投资的也就算了，大不了不赚楼市上涨这趟快钱，刚需的可就是连掏空6个钱包的能力都被剥夺了。
　　本来买个房子还能厚着脸皮把6个钱包掏空，按照这个操作要是大面积实施的话，那没买房子的真得把自己当生产队的牲口用了，多干活多加班多赚钱，不然你连当韭菜的资格都没。
　　所以如果有买房打算的，筹措资金的起步时间至少1年以上，也就是1年前就把需要的钱赶紧借好，尽量别把自己圈在银行的限贷政策内。
　　另外如果买二手房在这个当下尽量找个大中介，不为别的，只是大中介每天给银行进件的房6贷审批量大，量大就有那么一点话语权，在审批方面能比想小中介更有优势，让你的房贷能更早的下来。
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　　未来会怎么样
　　3月24号中国人民银行货币政策委员会在北京召开了2021年第一季度的例会，会议上很明确的说了下一步的货币政策，那就是继续释放改革促进降低贷款利率的潜力，推动实际贷款利率进一步降低。
　　再联系上前几天央行副行长所透露的，2021年小微企业贷款还会继续增加30%额度的消息来看，未来支持小微企业的货币政策会继续加强力度，信贷额度上限会提高，利率会降低，这些都是好事，毕竟实体经济是支撑这个社会运转的基石之一。
　　但问题是，5月底的这次的整顿排查，真的能一次堵住漏洞让钱不再流向楼市吗？
　　如果万一不能，那2020年疫情后那些热门城市的楼市就还得继续受到冲击，其房价还会有不正常的上涨的动力。
　　只要货币从央行的闸门倾泻而出且再次出进入楼市的话，那去年的上涨行情就会又一次上演。
　　在这一点上不用怀疑，货币的冲击力已经在疫情后的楼市表现上给很多人上了一课。
　　楼市再也经不住货币的折腾了。
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