时代中国岑钊雄给投资者吃下两颗定心丸

　　作者 | 王迪
　　出品 | 焦点财经
　　＂公司有信心完成全年1100亿元销售目标。针对三条红线，在2022年底之前，我们也有信心将其全部恢复到绿档。＂8月18日，在时代中国(01233.HK)中期线上业绩会上，董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄给投资者吃下两颗＂定心丸＂。
　　管理红利时期，如何提升利润质量，实现有质量的增长，这是时代中国在千亿之后不得不面对的课题。可喜的是，时代中国2021年上半年的业绩稳中有升，有盈利的稳定性，也有财务指标的流动性。此外，在土地资源日益稀缺的背景下，城市更新业务正在成为时代中国新的利润增长点。
　　半年报显示，上半年时代中国合同销售为人民币453.8亿元，相比2020年同期增幅为39.3%。总建筑面积约为2349000平方米。时代中国实现收入181.85亿元，同比增21.8%。期内毛利56.21亿元，同比增39.8%。归属股东净利润16.28亿元，同比增6.0%。公司拥有人应占利润为人民币16.3亿元，同比增长6.0%。
　　在业绩会上，时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄，执行董事牛霁旻，联席总裁周四阳，首席财务官黄嗣宁等出席，并就集中供地、商票兑付压力、三道红线等热点话题作了回应。
　　对于未来发展策略，管理层明确了五点：
　　一、主动适应国家政策和方向，坚持有质量的增长，保持增长、效益和风险的平衡。
　　二、确保住宅开发业务更有质量的增长，保持城市更新业务的竞争优势，协同发展商业、产业园等业务。
　　三、聚焦深耕粤港澳大湾区，稳步发展长三角、长江中游、成渝城市群等高潜力的区域。
　　四、聚焦城市更新改造的转化，确保拥有充足且优质的土地储备。
　　五、坚持积极销售，加强现金流管理，降低杠杆率，提高管理效能。
　　城市更新盈利贡献率17.6%
　　对于房企而言，盈利性或者是否可持续盈利是衡量一家企业良性发展的重要指标。
　　就时代中国的盈利结构来看，时代中国收入主要由物业发展、城市更新业务及物业租赁和转租产生，截至2021年6月30日止6个月的收入占比分别约为80.7%、17.6%及1.7%。
　　此外，上半年时代中国合同销售为人民币453.8亿元，相比2020年同期增幅为39.3%。总建筑面积约为234.9万平方米。珠三角地区销售占比约95.5%。该公司收入比去年同期的149.245亿元，减少12.861亿元，减幅为8.6%，公告称，主要是物业销售收入减少所致。
　　值得一提的是，上半年时代中国公司毛利率为33.3%，较上年同期增加6.4个百分点，超过2020年行业平均毛利率(26.7%)6.6个百分点。时代中国给予的解释是，主要由于报告期内确认毛利率较高等城市更新业务收入导致，
　　半年报显示，时代中国来自城市更新业务的收入为人民币24.07亿元，该收入主要来自广州及佛山等地区的城市更新项目。据了解，目前城市更新项目总数约160个，潜在总可售建筑面积约5340平方米，可以看出，城市更新业务正成为时代中国新的增长曲线。
　　＂全年1100亿的销售目标，上半年完成了41%左右，但符合我们过往上下半年大致4：6的销售节奏。全年可售货值是1600亿元左右，下半年大概还有1150亿元的货值，而且接近有70%是在大湾区的核心城市，包括广州、佛山、东莞区域。＂
　　对于业绩目标，管理层则解释称：目前，市场慢慢走向平稳，按照目前下半年推售的项目，以及区域内目前的表现，时代中国还是非常有信心，能按照计划完成全年度的销售目标。
　　大湾区土储占比近90%
　　房企转型进入＂深水区＂，品牌化、差异化已成为攻城略地、群雄逐鹿的重要利器，而土储是一切产品差异化塑造的前提。
　　就土储方面来看，时代中国于广州、佛山、长沙、惠州、东莞、肇庆以及南京购入7幅地块，土地收购成本总额约为人民币35.43亿元。截至报告期末，集团总土地储备约为2170万平方米，时代中国认为足够应付其未来三年的发展所需。
　　半年报显示，时代中国截至2021年6月30日，总土地储备约为2166万平方米，主要分布在国内的一、二线城市及大湾区，其中在大湾区的土地储备占比近90%。
　　此外，为了补充土储，2021年上半年时代中国于广州、佛山、长沙、惠州、东莞、肇庆以及南京购入7幅地块，土地收购成本总额约为人民币35.43亿元。同时，时代中国累计城市更新项目总数约160个，潜在可售建筑面积约5340万平方米。预计总货值超过1.6万亿。
　　具体来看，时代中国所有的145个处于不同阶段的项目中，133个分布在广州、佛山、江门、东莞、惠州、珠海、中山、清远、肇庆、汕头、汕尾及河源等广东省主要城市，6个位于湖南省长沙市，1个位于湖北省武汉市，2个位于四川省成都市，2个位于浙江省杭州地区及1个位于江苏省南京市。
　　时代中国认为，其目前的土地储备足够应付未来三年的发展所需，其还将继续从多个渠道积极拓展土地储备，包括参与公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购。
　　对此，管理层称，时代中国将聚焦深耕粤港澳大湾区，稳步发展长三角、长江中游、成渝城市群等高潜力的区域，同时聚焦城市更新改造的转化，确保拥有充足且优质的土地储备。同时，时代中国也逐步布局其他都市圈，在成都、南京、杭州、武汉、长沙等城市均有土地储备。
　　三条红线：2022年底前全部转＂绿＂
　　利润、现金、财务一直是牵制经营范围的三条外围线，在三方围合的空间之中，企业所注意的是，如何在既定范围内形成最大的安全边际效应。
　　岑钊雄在发布会上表示，下半年，预计宏观经济总体将保持稳定，中国货币政策将保持合理充裕，财政政策更加强调精准有效。时代中国也将主动适应国家政策和方向，继续坚持稳健而有质量的增长。
　　事实上，虽然上半年时代中国主动降低杠杆水平，其中在计息债的总体水平方面较去年年末615亿下降了66亿人民币，截止＂6.30＂大概是549亿元。融资成本方面，2021年上半年平均融资成本约7%，相较2020年全年的7.3%也是下降了0.3个百分点，但是，三条红线还有一条并没有转绿。
　　＂在三道红线方面，上半年，时代中国净负债比率为68.7%，管控审慎稳健；剔除受监管资金的现金短债比达2.0，拥有良好的流动性；剔除预收账款后的资产负债率为76.6%，较2020年年底下降2个百分点，不断接近监管要求，抗风险能力持续增强。＂
　　时代中国管理层表示，将进一步推动降杠杆，有信心于2022年底实现由＂黄＂转＂绿＂的负债控制目标。
　　半年报显示，时代中国现金对短期债务比例为2.5倍、资产负债比率为76.6%。由于计息负债的降低，时代中国融资成本从去年同期的5.436亿元减少至4.229亿元。计息银行贷款及其他借款(不包括应付利息)合计约为548.981亿元。一年内到期借款从上年底的180.705亿元下降至108.342亿元；须于两年至五年内偿还的借款为约409.922亿元。
　　＂针对监管层对行业融资的监管，我们坚持做长久策略，不做短期策略，适应我们的债务比例。＂针对商票未来是否有兑付风险，管理层表示，目前有10个亿的商票，原则上的管控是只减不增，对于公司没有商票兑付风险及压力。
　　就现金流来看，截至6月30日，时代中国现金及银行结存账面结余约为268.327亿元，较2020年底减少29.3%。此外，用作相关物业施工的保证金等受限制银行存款金额为46.734亿元，与上年底的44.279亿元基本持平。
　　针对未来发展，时代中国表示，在＂稳地价，稳房价，稳预期＂的政策基调下，地方政府将继续实施因城施策，保持房地产行业平稳发展。随着新基建的加大投入和数位化城市的建设，主要都市圈的价值进一步凸显。在房地产金融审慎管理制度下，房企融资和个人购房贷款的规模将继续受控。预计整体市场交易将有所放缓，区域市场成交分化将进一步加剧。
　　以下为问答环节整理：
　　提问：国家持续调控，推出限价限贷限售等，管理层认为接下来楼市体现怎样的格局，时代中国有怎样应对的策略？
　　岑钊雄：我们所在的房地产行业，在国家是非常重要的行业，因为规模非常的大，影响的行业比较多。房地产行业的稳定有利于整个国家战略的转型发展，为国家战略的转型发展提供了平稳的发展环境。随着各种调控政策的落地，整个下半年行业走向平稳，包括地价和房价以及交易都是平稳的。
　　在这样的情况背景下，时代中国首先要主动适应国家政策调整的方向。坚持长期主义，也确保公司的业绩有质量的去增长。二、我们要更加坚定大湾区的战略，坚定的推进城市更新业务的发展。为城市贡献我们的力量，也希望城市更新为时代中国未来的发展提供源源不断的动力。三、公司也要坚定的优化债务结构，让公司可以行稳致远。接下来公司按照以上几点的方向，在业务执行过程中，按步骤一步步的落地。目前看回上半年的业绩，我们做的还是不错的，基本上按照公司原来预定的方案顺利的落地。我相信，下半年可以坚定的按照我所讲到的这几点做法推进公司业务的发展。
　　提问：关于销售和基本面相关的问题，企业年初确定的销售目标1100亿元，上半年完成了41%左右，下半年推货的节奏是怎样的？近期政策调整比较频繁，企业完成业绩是否有信心，更看好哪些区域？
　　岑钊雄：全年1100亿的销售目标，上半年完成了41%左右，但符合我们过往上下半年大致4：6的销售节奏。全年可售货值是1600亿元左右，下半年大概还有1150亿元的货值，而且接近有70%是在大湾区的核心城市，包括广州、佛山、东莞区域。目前，市场慢慢走向平稳，按照目前下半年推售的项目，以及区域内目前的表现，我们还是非常有信心，能按照计划完成全年度的销售目标，我在这里简单的回应媒体这方面的提问。
　　提问：从＂三条红线＂看，时代中国今年上半年是否有改善？下半年公司是否面临偿还债务的压力，有哪些应对的措施？
　　岑钊雄：对于时代中国来说，目前＂三条红线＂ 其中有一条没有达标，其他的两条都是达标的。没有达标的是剔除预收账款后的资产负债率，去年是78.6%，截止到＂6.30＂已经下降了2个百分点，去到76.6%，目前公司的计划中，在2022年底之前，我们有信心将＂三条红线＂都恢复到绿档。目前踩线的是这一条，非常有信心在2022年底之前，将它恢复到理想的状态。
　　债务方面，从去年下半年到今年上半年做了一系列的安排，平均的利息从7.3%下降到7%，如果按照时间点来说，到目前为止，我们利息其实就是6.5%左右。未来一年到息的债务做了很好的安排，目前公司在债务结构方面，以及债务偿还能力方面，我们是非常有灵活性，非常的有空间。目前来讲，这一方面的工作，我觉得时代中国做的还是挺好的，我这里简单的回应各位媒体有关＂三条红线＂ 和公司债务方面的一些事情，谢谢。
　　提问：关于住建部发文，关于大拆大建通知的征求意见稿。请管理层分享严管城市更新大拆大建的看法，对公司的影响和评估是怎样的。对于未来旧改和开发计划是否会受到一些影响，下半年还有哪些城市更新有待转化？
　　岑钊雄：城市更新首先是国家很重要的工作和部署，它是党的十九届五中全会其中一个很重要的决策部署，也是国家＂十四五＂规划纲要明确的一个重大项目。目前，住建部文件中所提到的内容。一是大拆大建，主要想引导有序拆迁，持续进行更新，整个调性强调的是＂有序以及可持续性＂。二是提到了几个问题，对于老城区的改造，不要拆的很多，最好不要超过20%。拆建比不大于2。还有就是就近安置率要超过50%，还要考虑低收入家庭，很多人是住在城中村，因为城中村的拆迁，大家有租赁的需求，推高了租金的水平，文件主要是关心这几个事情。
　　对于时代中国来讲，老城区的改造基本上时代没有参与，因此对我们是没有影响的。我们参与的所有项目，拆迁比基本上不超过2%，基本上都是就地安置，我们也是符合文件的规定。
　　有关租金，城中村提供低租金的住房，其实随着政府公益性住房的提供，这也会解决一部分。拆迁导致阶段性推高了租金，建好房回迁后，租金也会慢慢的降下来，对于租金是有保障的。
　　城市更新是国家很重要的一项工程，对于城市持续的发展，对于城市新业态和产业的导入，让城市持续的保持活力、动力，我觉得是非常重要的，也是非常有价值的事情。在这种情况下，我觉得总体来说，对我们参与城市更新的业务影响是不大的。现在值得关注的部分是，怎样更加有序来做，我们的城市更新业务怎样持续协助城市，持续的帮助城市保持活力和动力，持续的带来价值和新的可能性，我们要适应政府政策新的导向，在这些方面要做得更好一些。
　　提问：近日，二次集中供地多城市中止，进行政策性＂打补丁＂，对此，您怎么看？想问一下时代中国在二次集中供地中会参与哪些城市竞投？未来在招拍挂及城市更新获得土储方面会形成怎样的战略布局？
　　岑钊雄：现在有关拍地政策和打补丁的措施，我看了网上的一些说法，正式文件未看到。这也是蛮好的政策，之前限制主要体现在房价，地价基本上没有限制，就算有限制地价，也是将成本转移到代建和其他方面，其实在地价层面没有做约束。
　　这次最重要的还是希望在地价方面有所约束，除了房价稳定，也希望地价稳定，有利于整个房地产行业和政策的长远稳定，让房价没有大起大落，这样的补丁对于行业来说是好的消息。
　　另外，时代中国买地方面的策略和我们的布局方面，我们的布局是简单清晰的，坚定大湾区的策略，除了大湾区以外，我们所进入五个区域，包括成都、南京、杭州、武汉、长沙等都是中国经济增长潜力大、经济非常发达的地区，我们坚定在这几个地方做投资，让我们的投资更加的聚焦和更加的简单，这是重要的策略。
　　我们的土地储备大概有50%是从城市更新中转化出来的，还有大概50%是在公开市场中获取，接下来的时间，我们在城市更新中的贡献的土地储备会越来越多，我们在公开市场和进入的城市，会按照既定投资的逻辑进行投资。下半年会有第二和第三次集中供地，我们会根据市场的情况做决定。我们的策略是非常清楚的，我们预计土地市场下半年趋于平稳。
　　提问：广州五六月份疫情对公司整体销售有怎样的影响？
　　岑钊雄：目前，国内疫情有所反弹，广州在五六月份也反弹了，广州果断进行了卓有成效的控制，很快就控制下来了。上半年的业绩就反应出来了，基本上按照年初的预期完成，需要上半年交付的都完成了，基本上没有影响。下半年，因为项目历史的原因，我们基本上主要的结转，主要的交付都在下半年。目前按照进度来看，下半年的交付大概率不应该有什么问题。我们全年大概有400多万平方米交付使用，上半年交付了130多万平方米，还有300多万平方米在下半年交付，我们非常有信心，按照年初所预计的完成我们的交付。我们结转主要集中在下半年，预计2021年全年收入同比实现增长。
　　提问：内地对于融资政策比较严格，加上有房企出现债务违约，是否会影响公司发债和融资成本，公司下半年的融资成本是否有机会进一步的下降？
　　牛霁旻：我从两个层面回答，一、目前市场上有一些企业违约，是否对公司融资的环境造成影响，这个问题对于整个行业是有一定的负面影响。从公司而言，我们深耕大湾区22年，我们在本地拥有良好的信用基础，包括目前的信用评级也是AAA，跟各大银行和商业股份制银行也有接近20多年合作的历史和成功的经验。整体上我们跟各个银行机构，达成了长久的战略合作关系，对于公司融资方面，或者是金融市场方面的影响应该是不大的。
　　二、我们今年下半年或者是往后对于金融市场的判断，从去年年底有双比例和＂三条红线＂ 监管政策的出台，行业的金融监管会持续保持收紧的态势。我们会按照岑主席跟大家反馈的战略，坚定不移的做聚焦，稳定经营，做长久，不做短期。后期逐步根据市场和金融监管的要求，主动去适应，降低相关的债务比例，做到稳健经营。同时公司也有信心，在明年年底之前，会把＂三条红线＂目前踩线的指标，变成绿档，我简单的回应，谢谢。
　　提问：公司2021年截止6月30日的商票的金额以及情况是怎样的，预计未来的规模是怎样的，是否存在兑付的风险？
　　黄嗣宁：我们公司对于商票一直以来是比较严格管控的。截止到＂6.30＂年报为止，全集团的商票余额是接近10亿，这个金额是非常小的。原则上总额只减不增，而且10个亿的商票分布比较分散，没有集中兑付的风险。基本上平均每个月也就是1亿的规模，对于公司来说没有兑付的风险和压力。