楼市要动真格?20天内4大城市陆续出手,下半年建议回避期房
众所周知,今年楼市格外不平静,特别是开发商层面,市场份额迎来洗牌阶段,介于当下快节奏的格局下,卖得快远比卖的贵更有价值。如果硬要说更加直白一点的话,那就是直接压力来源于3部分,主要分为以下几点:一是信贷资源按下暂停键,银行贷款不再是无限制,相反根据央行、银保监会的最新标准,金融机构的住房贷款占比有一定的上限限制,对此今年6、7月份全国40家上市房企融资总额同比下滑27.4%;二是市场横盘的存在使得购房者购房计划被搁置,特别是借助网红、地方特色楼盘口号的地区,房子相反还卖不出去;三是自身债务压力倍增,数据显示,今年房企有超过1.2万亿的债务要到期,以前资金是推动力,而现在却成了压力。
仅从这3点来看,俗话说春江水暖鸭先知,房地产行业现状到底如何,恐怕开发商的动向能说明很多问题。事实上对于这一点,有很多人并不理解,从过去20年案例来看,供给端一直扮演着推动的角色,无论是城镇化率的进程,还是部分城市的棚改,借助银行贷款进行大额拿地建房,靠着预售制获取的现金流完成进行中的项目。
基于这个底层逻辑来看,开发商层面是否稳定完全可以决定本轮市场的走向。客观来讲,自从进入2018年,楼市逐渐呈现动真格趋势,从调控次数来看,2021年上半年全国调控次数和去年同期相比较只增不减。而从辐射范围来看,二手房参考指导价、土地集中出让的落地给予大多数人很大的想象空间。
反观最近一段时间,由于部分城市房价局部火热,受到了监管部门的关注,住建部陆续约谈部分城市。对此自从7月22日起,住建部强调落实城市政府主体责任,对调控工作不力、房价过快上涨的城市要坚决问责。在如此巨大的压力下,已有13个城市陆续发布新政,其中包括了上海、合肥、济南、东莞等地,说白了20天内山东、江苏、浙江、广东4大成陆续出手,其中涉及范围包括了出台二手房指导价、限制经营贷、打击学区房等等。如果你细心去拆分这些政策,你会发现大多数都是城市之间的相互跟随。
客观来讲,当下楼市最大的问题是什么?无非是抬高房价、虚假宣传、潜在规则交易等等,也许这些看似和遏制房价上涨并没有直接关系,但我们不得不承认由于市场存在信息差,此时高房价就显得很微妙。
至于如何解决这个问题。不同政策的监管对象也是不一样的。例如将学位按区划分,将学位和房子彻底分开,无疑是降低学区房热度最有效的方式,这也保证了教育的公平性。其次二手房指导价的存在,一方面促使中介平台隐藏实际成交价,降价恶意抬高房价的风险,另一方面迫使市场跟随指导价,毕竟有银行按揭认准指导价的概率性。
最关键的是土地集中出让的试点结果虽说超出预期,但也在意料之中,从22个城市成交数据来看,土地溢价率偏高,但遏制抢地风气的存在,也许唯一尴尬的是中小开发商的存在。
而从实际落地城市布局来看,无论是热点一线城市,例如广州、深圳,还是热点三线城市,例如东莞、惠州,都无一例外受到相关政策的调控,这也证明了一个道理,本轮调控就是走下沉市场的路线,不管是买房还是卖房,在密集调控轰炸下,都将成为一件难事。回归市场,你会发现买房的人也难,卖房的人也难,请问当下又有谁的日子好过呢?
总的来说,对于购房者而言,下半年建议回避期房,原因很简单,开发商的日子不好过,无论是未来拿地战略布局还是正在进行中的项目,都将不约而同遇到挑战。毫不客气地说,当下能够准时交房已经不是一件易事。与其傻傻等多年等到交房,还不如尽量选择现房购买。当然这一点仅是基于风险考虑下的建议,但也值得大家三思而后行。
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