负债2300亿！雅居乐的利润被谁吃了？

　　文 | 金卫
　　在房地产持续调控之下，一些房企走在规模与多元化之间。
　　素来被称为地产界＂华南五虎＂之一的雅居乐集团控股有限公司在成功迈进千亿阵营后，这几年加大了多元化转型。
　　日前，雅居乐集团公布2020年业绩，实现营业收入802.45亿元，同比增长33.2%；实现归母净利润94.75亿元，同比增长26.1%。
　　这份财报数据较为靓丽，但却暴露了雅居乐集团债务水平居高不下的老问题，尤其是永续债的规模仍有136亿，可谓是国内房企永续债之王。
　　雅居乐晒成绩单
　　雅居乐成立于1992年，是一家以地产为主，多元业务并行的综合性企业集团，现已形成地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城科创、房管、资本投资和商业管理八大产业集团。
　　2020年，雅居乐地产全年合约销售金额1381.9亿元，同比增长17.1%；今年1~2月，地产合约销售金额合计265.3亿元，同比大幅增长231.6%。
　　据克而瑞数据显示，2020年雅居乐集团以1049.9亿操盘金额位居房企第33位；以780.7万平方米操盘面积位居第30位。
　　雅居乐2020年全年预售贡献来自逾80个城市216个项目，其中新开售项目46个，位于华南、华东、海南及云南、华北等区域。
　　从近几年的销售额来看，雅居乐2018年首次突破千亿，2019年实现1179.7亿元，同比增幅14.9%；2020年继续稳住千亿水平。
　　截至2020年末，雅居乐土地储备达5301万平方米。其中，雅居乐在粤港澳大湾区的土储达1354万平方米，占总土储的25.5%。随着中央政府对推进大湾区建设的具体实施意见及行动计划的加速落地，雅居乐将进一步受益。
　　雅居乐管理层在23日举行的业绩发布会上透露，对公司今年发展势头依然乐观，全年目标销售额为1500亿元，再上一个台阶。
　　华南一直是雅居乐重点布局区域，其中海南又是雅居乐的重仓区。早在2009年，雅居乐海南清水湾项目入市，十年间，雅居乐通过重仓海南尝到了大甜头。
　　2017年，雅居乐仅海南清水湾一个项目预售金额就近170亿元，公司2017年整体预售金额为897.06亿元，同比增长52.36%。但成也海南败也海南。
　　2018年，因海南实行＂全域限购＂政策，雅居乐整个海南市场的预售金额才约100亿元，降幅明显，这种影响持续至今，受海南区域受限购政策影响，雅居乐集团高毛利率项目确认销售收入大幅下降。
　　2019年，雅居乐集团毛利率下降13.4个百分点至30.48%，2020年整体毛利率再度下滑至30%。多元化转型与债务高企
　　这两年，我国房地产行业近年来增速放缓，房企赚钱越来越困难，不少房企提出多元化的战略，雅居乐也一样。
　　早在2016年，雅居乐集团提出多元化发展战略，＂希望未来5-6年，整个集团地产占一半，其他产业占一半。＂
　　正是在此背景下，雅居乐开启多元化布局，拓展环保、商业、物业、建设等多元化业务。不过，目前雅居乐多元化的主要方向为物业和环保类项目，2020年集团多元化业务收入为107亿元，占雅居乐整体收入的13.3%，占比较低，离预期较远。
　　一方面房地产增速下滑，雅居乐依然在全国布局拿地，另一方面多元化投入仍需要大量资金。这直接导致了雅居乐大量举债，其中就包括美元债。
　　作为早年在港上市的地产企业，雅居乐与境外资本市场打交道经验丰富，相比同行企业，雅居乐拥有更为顺畅的境外债务和银行市场融资渠道。
　　2019年，雅居乐共计发行了14亿美元的优先永续资本证券，这一数字相当于当年国内所有房企发行美元债永续规模的1/3。一度被视为新任＂永续债之王＂。
　　2020年，雅居乐集团在境外新发行两只优先票据，合计融资9.83亿美元。
　　目前，雅居乐集团存续5只美元债，存续规模22.83亿美元，其中将有两只合计11亿美元的优先票据于一年内到期。
　　值得注意的是，今年3月初雅居乐集团2025年10月到期的美元债跌幅创纪录，创出该券自2020年10月发行以来的最大单日跌幅。
　　在境内债券方面，目前雅居乐集团存续2只债券，存续规模为30亿元，其中一只18亿元私募债将于今年10月11日到期。
　　截至2020年末，雅居乐集团资产总额为3137.65亿元，总负债2367.95亿元，净资产769.7亿元，资产负债率75.47%。
　　从房企融资新规＂三道红线＂看，雅居乐集团扣除预售款外的资产负债率为71.9%，净负债率为61%，现金短债比是1.3，踩中一道红线归为＂黄档＂。
　　另一个指标数据是永续债。财报显示，截至2020年末，雅居乐集团的永续债规模为136.37亿元。
　　所谓永续债，又称无期债券，顾名思义就是没有明确到期日或到期日非常长的债券。它并不规定到期期限，持有人也不能要求清偿本金，但可以按期取得利息。但如果把永续债计入负债，雅居乐的净负债率将大幅提升超过红线。
　　由于永续债通常都有利率跳升机制，企业在3、5年如果选择续期债券，必须付出更高的融资成本。永续债虽然可以一时掩盖真实负债率，但要付出高额的利息。在降杠杆的同时，永续债将会持续蚕食公司利润。
　　有报道称，如果计入永续债影响，那么雅居乐的净负债率则为114%。而且长期背上永续债，利率将越来越高，最终会吞噬掉大量公司利润。
　　总体上看，雅居乐的有息负债高企，2020年雅居乐集团借款成本为73.36亿元，同比上升3.6%，融资成本为6.56%。
　　近年来，由于收购武汉长凯、中民物业等公司股权，雅居乐集团的商誉规模上升，由2018年的18.42亿元上升至42.65亿元，如业绩不达标未来存在一定商誉减值风险。
　　值得一提的是，近年来雅居乐集团还因施工违法违规行为屡次被媒体曝光。
　　从营收和净利来看，雅居乐集团虽然业绩亮眼，其＂三道红线＂也仅踩中一条。但细看之下，那是得益于永续债和股权融资的掩护，如果抛开这些，雅居乐的债务数据就不那么好看。