新希望养猪地产的周期平衡战

　　文 | 地产八卦女 陈庆
　　01
　　最近，2021年《财富》世界500强排行榜发布，新希望成为蓉企首家世界500强，位列第390位，是今年归类于＂食品生产＂类企业中唯一的中国上榜企业。
　　与之相对应的是，新希望地产业务也迎来了大幅增长，根据中指数据，2021上半年，新希望地产的全口径销售额为641亿，在全国房企中排名第32位，较去年全年的排名明显上升。
　　然而，少为人知的是，新希望的权益销售，近半年来却仅有304亿，这意味着，新希望地产的一半销售额，都是替别人打工。
　　说实话，新希望地产＂不求权益、只求规模＂，这样的现象并不少见。但作为地产后进生，新希望地产突然如此发力，还是很值得咀嚼说道的。
　　02
　　对于新希望，众所周知的是，这是民企的鼻祖级企业。从1982年开始，刘永好四兄弟便开始作为专业户，从养殖业起家创业。20年后，刘永好与兄弟刘永行以超80亿元的身家，当上了全国首富。
　　也就是在此过程中，新希望开始顺应时势，于1997年涉足地产业务。
　　此时，恰逢中国正处于城镇租房制度改革前夕
　　然而，直到2012年三四年前才依托西北旺另起炉灶的融创，已经做到业内五十强。
　　面对这种情况，2013年，年届花甲的刘永好把公司交班给女儿刘畅，同时，＂一朝天子一朝臣＂，刘永好劝退了其他的老臣，为刘畅组建新团队让位。
　　而刘畅，早在2006年时，就担任过新希望地产事业部副总经理，在上海负责新希望在张江建设的高档别墅办公区域——半岛科技园的业务，她很幸运地赶上了房地产业最赚钱的末班车，因此对房地产有着比较早的接触和兴趣；
　　另一方面，刘畅在接班之后，曾向麦肯锡咨询，新希望是否发力地产业务？在得到肯定的答复后，她任命年仅32岁的同龄人张明贵出任总经理一职（刘畅时年34岁）。
　　说实话，张明贵并非地产业出生
　　按照刘畅的话讲，＂张明贵大学毕业后就到公司来了。先做办公室科员、办公室科长……我和他是同一个师傅带出来的，这位师傅就是我爸爸。＂
　　而张明贵，也确实没有辜负刘畅和刘永好的希望
　　03
　　我们知道，新希望是先做产业，再做地产——如果新希望只是简单的把地产看成是一个单独的赛道、一个单独的产业，那么，在房地产调控频发、到处都是黑天鹅的铜钱时代，新希望真的是用不着这么＂拼＂的。
　　那么，为什么新希望地产宁愿＂替别人打工＂，即使错过了地产黄金年代，也要做大地产规模？
　　其实，在这背后，是新希望的周期平衡战。
　　新希望除了饲料和地产，2016年2月，新希望决定在3~5年内，以＂公司+家庭农场＂模式发展1000万头生猪，通过＂技术托管和技术服务＂覆盖2000万头生猪。这标志着新希望从以饲料销售为主的商业模式，转为以商品猪销售赢利的商业模式。
　　那么养猪跟地产有什么关系呢？其实，地产圈有很多养猪的，比如此前的万科，就宣布要成立食品事业部，主要布局生猪养殖、蔬菜种植、餐饮三大领域。
　　京基智农，前身康达尔原本为深圳市养鸡公司，1994年11月在深圳证券交易所上市，是中国农牧上市第一股。但名下有不少优质土地，例如位于宝安的山海上园。后来，京基集团控股康达尔并改名京基智农，并决心大力养猪。
　　此外，碧桂园、恒大、万达等巨头们，也纷纷传说在养猪。具体养了多少，这就不是很清楚了。
　　然而，总体来看，目前地产行业内，都是将养猪作为一个产业上的加法，并没有想到要将养猪和地产还可以双向赋能，甚至能够起到平衡行业周期的作用——然而新希望，却意识到了。
　　一方面，新希望利用养猪业务，与地产相互促进，实现产业协同。
　　例如，因为有产业加持，新希望地产融资常年保持在3-5%的极低成本，这在不仅民营企业中优势明显，基本可与央级房企的市场竞争力一较高下。
　　再比如，新希望养猪重点投资区域主要集中在这几个区域：环渤海对应京津冀市场，鲁南苏北对应长三角市场，广东西部和广西对应珠三角市场，川渝地区对应成渝本地的市场。这些区域既是新希望饲料业务的优势区，也临近猪肉主要消费区（四大城市圈），更有助于通过落地猪产业而实现拿地协同。
　　甚至于，新希望还直接让＂地产总＂张明贵也负责养猪业务，老将邓成为此无奈离职。
　　张明贵认为，＂地产以买地作为生产，作为未来效益的基础，养猪也一样，拿地很重要。其中，养猪场的布局、地区的选择会带来不一样的成本、不一样的效益，我会把地产的选址经验带到养猪的战略布局中。＂
　　如今，整个新希望，都由张明贵总览全局，除了着眼于麾下快速蹿升的地产规模之外，他还要进一步寻找不同业务板块之间，尤其是养猪和地产两个板块的最优解。
　　而另一方面，从周期的角度讲，养猪和地产都是强周期行业，新希望同时做养猪和地产，也是希望两个行业之间的周期互相抵消，特别是地产行业，有助于熨平猪周期。
　　就在最新的新希望年报里，新希望去年、前年通过养猪和饲料业务，每年都挣了将近50亿；而今年上半年，随着猪价下跌、饲料原材料涨价等因素爆发，新希望半年就净亏损了32亿，相当于去年大半年养猪的收益全亏没了。
　　也正因为如此，新希望如果想要在养猪场上站稳脚跟，实现基业长青，有助于熨平猪周期的协同产业必不可少。在地产业务做起来之前，饲料是新希望熨平猪周期的主要底蕴，但饲料行业增长并不快，且新希望饲料业务早已做到全国第一，难以一时之间继续放大规模。
　　为此，在深思熟虑之后，新希望选中了地产行业。
　　为什么地产行业有助于熨平猪周期？根据我个人的观察，我发现，当房价越涨，猪肉就越跌；当猪肉开始上涨，房价就会迎来调整了。
　　每个猪周期大概在3-4年左右，经历一个小波峰，再来一个波谷。有趣的是，猪周期和房地产周期的曲线，几乎完美相反。比如经过一系列复杂的计算后对比猪肉和房地产的相关系数，三线城市的相关系数为0.09404，几乎不相关；二线城市的相关系数为-0.2653，微弱的负相关；一线城市的相关系数为-0.45423，中等的负相关。越是在大城市，猪肉越跌，房价就越涨！
　　没错，对于肉价和房价的关系，你可以这样理解：花了太多的钱买房子，就没钱买肉吃了；而当大家都不买房子了，手里的钱拿去享受，肉价也就上来了。
　　时至如今，地产行业处于政策打压、高位调整的状态，而猪肉行业基本已经见底。
　　从环比数据看，猪价拐点似乎已经出现了。
　　只是唯一没让新希望预料到的是，上一波猪周期，因为非洲猪瘟的加持，是一次超级猪周期；而上一波房价涨价潮，因为15-16年放水，也是地产行业少见的放量大涨。
　　如此，超级猪周期和超级地产周期，新希望还能有把握熨平吗？特别是随着地产年度销售额突破千亿，地产负债总额也过千亿，同样的千亿，但企业经营的压力却凸现，股价已经斩到腰部一下七寸位置。
　　04
　　根据克而瑞统计数据，2017至2020年，新希望地产分别斥资187亿、287.2亿、407.9亿、250亿购买土地， 2018、2019年连续两年在业内位居前50。
　　而到了今年上半年，新希望的拿地势头更是有增无减，达到336亿。
　　如果按照最新监管规定，买地金额不得超过年度销售额40%，目前，新希望拿地投销比已经超过50%，已经踩踏红线。
　　当然，按照新希望地产副总裁姜孟军的说法，新希望地产发展至今从没任何一块地亏损，无论在什么样的市场环境总能保持发展节奏，无惧行业周期。
　　但很显然，在新的监管环境下，新希望继续以激进拿地来弥补规模不足的时间，已经不多了。
　　也许，对于新希望这样一家伴随改革开放几十年成长起来民企来说，地产行业近两年的调整，也只是一个短暂的小周期，和过去几十年经历市场磨练相比，也并没有什么值得大惊小怪的吧！