明年普通人如何买房？2021房产政策大总结

　　买房子不是赌运气 ，普通人一生最大的投资就是房子。2021年地产行业、政策密集出台，普通人应该如何买房？我是军师，拯救你的财经思维。今天告诉你，房产政策剧烈变革背后的逻辑，以及明年应该如何买房。
　　政策角度分析房产，三条政策贯穿全年。
　　最近5年政府一直提出房住不炒，政策的实施需要时间积累，到今年所有人都见到了房产价格的大停滞。今年主要有三条政策，给房地产带上了紧箍咒。
　　第一条政策是三条红线 。住建部和央行联手出台了三条红线，规定房地产企业不能无限借债，在今年1月1号全面实施。就拿恒大来说，除了地产，还布局了金融、汽车、体育、矿泉水等行业，开始无限扩张。等到雪崩的时候，才发现巨额负债根本没办法及时偿还。房地产行业又是中国的第一大行业，如果行业崩盘，很可能造成全国范围的金融危机。三条红线让地产公司的财务越来越健康，对普通人来说，开发商违约交不出房的情况，以后会越来越少。
　　第二条政策是集中供地 ，规定了全国22个重点的一二线城市，集中出让土地，且每年不能超过3次，从4月份开始实施。集中供地其实就是，地产领域的供给侧改革，土地要合理供应不能随便出让，＂地王＂和＂楼王＂会逐渐变少。一定程度上会压制房价不理性上涨 。同时集中供应对大型房企会更有利，让一些中小房企的生存空间越来越少，提高了社会整体的房产质量 。
　　第三条政策是学区改革 。每个城市都有几所特别好的小学中学，教育部门会人为划分学区，所以买学区房就等于买了进入好学校的门票。中产阶级有三座大山，房产教育和医疗。学区房等于房产和教育两座大山，给普通人来一个混合双打。 今年各大城市关于学区的政策调整不断出台。比如让好学校的教师跨学区轮岗，优质的教育资源流动起来。或者降低升学考试难度，让好学校的作用逐渐变小。以及开始探索租售同权，降低本质上买学区房的必要。
　　三条红线、集中供地和学区改革，贯穿了2021年地产政策的主线。这些政策密集出台，背后的逻辑又是什么呢？
　　房产政策顶层逻辑，新的时代即将到来
　　如果你朋友圈有房产中介，无论任何政策，都会被中介们解读为房价即将大涨。其实所有人都明白，房价暴涨的时代一去不复返了 。我是军师，拯救你的财经思维。房地产的旧格局即将崩盘，原因有三点，人口、增长和城市化。点赞加关注，我们继续。
　　第一点就是人口问题。很简单，人都没有了，房子给鬼住吗？ 居高不下的房价，已经成为了制约生育率的第一大问题。对于很多婚龄育龄的年轻人，留在大城市、买房结婚、不倾家荡产，已经成为当代青年的不可能三角。这三项里面只能满足两个 。想在大城市买房结婚，就必须倾家荡产出首付。想在大城市且不掏空家产，就不能买房结婚。想买房结婚且不倾家荡产，就不能留在大城市。当然二代们除外。高房价会造成少子化，少子化也将反噬高房价。
　　第二点就是增长问题。经济学里面有个常识，拉动经济增长有三驾马车，分别是投资、消费、和出口。投资主要是基础设施建设，国内的基础设施建设已经有放缓的趋势。成熟的经济体比如欧美，已经过了投资基建拉动经济增长的阶段。而基建所用的钱大部分来源于地方政府的土地出让金。高房价压制了居民的存款和消费水平。出口不用多说，贸易战大家都看到了。高房价目前已经成了国家经济增长的一大要害 。
　　第三点就是城市化。随着2018年宣布棚户区改造初步完成，国内的城镇化进度开始逐渐放缓。卖地带来的收入，来支持巨量的城市功能维护费用，已经面临困难。城市人口的增长和购房需求，也在逐渐放缓。 城市化进程的变慢和见顶，严重影响了房地产旧格局的继续增长。
　　面临这些问题，国家又推出了哪些政策，对普通人又有哪些指导呢？改革进入深水区，教育现行，地产紧追。
　　前两天，中央经济政策会议召开，给房地产定下了基调。 我是军师，拯救你的财经思维。军师总结了一下，今年经济政策对房地产一共强调了8点 ，里面藏着要不要买房的答案。点赞加关注，我们继续。
　　这8点里面，有6点和去年一样（1房住不炒、2租购并举、3长租房、4保障房、5商品房、6因城施策）。新增加的两条是加强预期引导，探索新的发展模式。 军师告诉你，这两条的增加，显然是决策者认为旧的发展模式出了问题。加强预期引导，指的就是让普通人逐渐降低对房地产的投资预期，翻译过来就是，房子不会大范围上涨了。2021年的三条红线、集中供地等等就属于预期引导，显然2022年还会出台类似的政策，进一步限制房地产涨价。探索新的发展模式，寓意着房地产税的试点，可能就要来了 。
　　其实2021年的5月份，北京召开了一次房地产税座谈会，一共有上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南六个城市参加 。其中上海和重庆是老的试点城市，深圳、杭州、苏州、济南这四个可是新加的。相关部门还向深圳、杭州、苏州、济南等四个城市询问，是否支持在你们这里试点征收房地产税。也就意味着，这四个城市，如果你是投资性买房，军师建议你就不要买了，到时候可能连理财利息都赚不回来，一直套在那边。
　　政策的密集出台，实际上是给所有人提了个醒。在2021年的当下，再期望房子迎来5年前的大涨，已经是一件不符合时代要求的事情了。但是会不会跌呢？这个要分区域看。
　　经过了过去几年，北上广深，以及各个省会城市，城市中心地段的房子经过了考验，这部分核心区域的房子是肯定不会跌的 。一二线城市远郊和新城的住宅，房价一般和基础设施以及新城的建设相关。随着城市增长放缓，远郊和新城的基础设施，如果违约或者没跟上，房价很有可能会向下调整。
　　过去几年，一些小城市确实出现了房价的不理性上涨。基本是来源于错误的对标了省会城市。但随着楼盘的积压以及价值回归，我们也在看到，这部分不理性上涨开始回调。
　　但实话讲，因城施策保持稳定指的都是大城市，小城市的房价军师并不看好。你生活在哪个城市？可以在评论区留言，看看你相同城市的网友是怎么看待房价的。
　　【军师的财经频道】抖音、西瓜同名
　　金融行业从业者，国际视野话财经。
　　毕业于上海交通大学，关注我，带你纵览财经风云。