房地产行业的拐点到来了吗

　　从2021年下半年开始，特别是10月份开始，全国的房地产市场似乎进去冬天。房企暴雷不断，其中比较典型的事件，应该是9月下旬，新力地产股价十分钟暴跌90%的中秋劫，然后股票停牌，然后就没有然后了。新力和恒大不一样，恒大危机流传很多年，直到近几天才出现美元债的实质性违约，而且恒大这个公司情况比较特别，多元化很烧钱，分红很给力，甚至感觉恒大危机背后可能有一定的政治因素，而且恒大死而不僵，更像是经营问题，甚至是短期问题。之前的蓝光，也没有死透，而且据说是因为文旅项目的拖累，总之还是有原因的。
　　新力呢，新力为什么就突然死了，好像没什么特别原因，这就是可怕之处。
　　新力的模式，在行业里有很多同类。太师傅就是碧桂园，然后小碧桂园的阳光城、中梁。然后，师叔、师兄、师弟很多，还有很多徒弟，徒孙也有了吧。模式都差不多。
　　新力死了，应该说是突然死亡，被杀死了。
　　其他人呢
　　为什么突然被杀死？因为迟早要死，甚至不用很久，那么快刀杀死，尸体至少还新鲜，血还是热的，还可以沾沾馒头。
　　下半年的市场下行，是政策压倒市场，还是反过来市场压倒政策？普遍的感觉，是政策压倒市场，但实际的情况，可能是市场压倒政策！
　　因为有效需求不足，导致市场下行，而三道红线，两道红线等政策，并非是打压市场的政策，反正是保稳定的政策，因为高杠杆的扩展，会进一步增加土地供应，在未来几年会形成严重供应过剩的情况，等待的会是市场的暴跌。因此国家的调控政策是稳房价，而不是降房价，现在的局面，恐怕更多是在保房价。一二线城市的限购政策，是中国目前贫富差距严重分化和区域发展严重不平衡的应对之策，事关社会的稳定，这个超出了一般的经济领域，涉及到政治稳定，暂且不管，其他方面的调控，更多是在稳定市场，而不是打压市场。
　　有效需求不足，是几个因素的叠加影响。首先是城镇化率与自有住房比例，已经到了相当高的阶段，后续增长有限。疫情导致了人员流动性急剧下降。疫情之后，上海市区的房价，出现暴涨，因为计划出国的，不出去了。首先涨的是学区房，因为大量的学生不出去了。然后一些好的三四线城市的优质楼盘涨价，因为也是不出去了。但因为流动性变弱，最终影响的是整体的需求市场。需求就是需要，是否有效需求，看资金实力与购买资格。
　　疫情对于中国人收入的影响非常大的，尤其是做各类小生意的人，不仅影响当下收入，还影响收入预期。连网红直播带货也在补税。需求在下降，有效需求下降更多。
　　房子不好卖了，是在前。金融市场敏感的嗅到拐点的到来，地方政府担心房价下行，去化下降，导致烂尾楼，因此加强资金监管，银行也怕出问题，也加强资金监管。另外，疫情导致地方财政困难，担心房价下行会导致地价下行，组织开发商降价跑量。另外，不想开发商把资金转移到其他地方，进一步加强了监管。几种因素叠加，造成了开发商迅速的资金链断裂，速死。
　　有效需求这件事情，也行可以慢慢被发现，但是市场经济往往就是这样，墙倒众人推，为什么猪肉价格总是暴涨暴跌。政府在房价问题上，已经是极力维稳了。中国的房价收入比一直严重高企，一方面是因为收入数据不对，很多经营性收入，灰色收入，都没有统计在内。另外一方面，想以时间换空间，通过收入水平的提高，降低比例。但收入提高的前景不明，中国的制造成本，已经逐步和世界接轨，何况还有机器人的应用。环境红利、人口红利也透支。内部的经济活力不足，贫富差距，市场限制，保障不足，等等因素，限制了经济的活力，再加上未富先老。通过国际大分工，达到世界平均生活水平，并不是很困难的事情，但在此之上，就是难度升级，中等收入陷阱。科技才是第一生产力，科技水平才是从国际大蛋糕中多分成的关键。
　　不要轻易怀疑中央政府的决策能力。
　　至于国内的城市，开始疯狂内卷吧。抢人、抢产业、抢资金。未来就业，特别是稳定就业，才是一个城市的房地产是否稳定的最关键因素。
　　当预期没有那么美好，大家还是会去选择抓住现实中比较靠谱的东西。
　　地方政府土地财政，地方政府为什么那么缺钱？不再造新城，还会那么缺钱吗？地方政府的所谓财政危机，远没有传说的那么邪乎，余地很大。
　　那么结论是什么？房地产市场的拐点来了，来的比较剧烈，是市场有效需求降低导致的，一年成交额18万亿，平稳回落到15万亿，恐怕没有那么乐观吧，不妨成交额先腰斩。房产税，威力没那么大，不收，又能怎样。
　　想办法会激发市场活力。市场没活力，大家就没钱买房。市场有活力了，赚钱机会多了，为什么要投资房地产。有活力的区域，投资什么，都可以赚钱，买房自然也是可以的。找到这样的区域，押注中国的国运。