隐形地产商车建新的资本危局（红星美凯龙）

　　资料来源：地产观点网、中国地产网、新浪财经、中访网、21经济网
　　据悉，红星美凯龙已有将旗下＂爱琴海商业＂与＂东风设计院＂分拆上市的时间表。
　　爱琴海商业计划2021年10月份在香港上市，其主要业务为城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营等，估值120-150亿元；
　　东风设计院有限公司，预计估值90-100亿元，主要业务为汽车生产线设计。
　　如计划成行，车建新的商业帝国将再增两个上市平台。
　　资本圈：600元起家的商业帝国
　　红星美凯龙的创始人车建新，1966年出生于江苏常州，最初在当地从事木工，20岁左右向亲朋筹措600块钱，创办了手工作坊＂红星家具＂，正式开启了其家具生意。
　　红星美凯龙创始人车建新（另用名：车建兴）
　　自此，一发不可收拾，两年后，在常州开设门店＂红星家具城＂，开创了＂前店后厂＂的经营模式，除开创自身品牌的同时，还代理多家知名的家具品牌；四年设立24家连锁店；1996年，车建新正式关闭工厂，专注做大型家居卖场；1997年，开始借鉴＂Shopping Mall＂的模式，打造南京红星美凯龙家具城，＂家居Mall＂概念正式建立。
　　常州市红星家具城（首家）
　　红星美凯龙开始快速扩张，与此同时，开始进阶地产开发，实行＂专业卖场绑定土地开发＂。2008年红星美凯龙家居Mall开到了50家，2016年则超过了200家，车建新的商业帝国渐成气候。
　　红星美凯龙全球家具生活广场mall
　　截至2020年9月30日，红星美凯龙共经营89家自营商场，255家委管商场，并通过战略合作经营11家家居商场。此外，其还以特许经营方式，授权开业58家特许经营家居建材项目，共包括447家家居建材店和产业街。
　　2015年，红星美凯龙在香港上市，2018年，在上交所上市，成为中国家居行业第一家同时拥有＂A股+H股＂的上市公司。
　　红星美凯龙A股上市（2018）
　　自此，其产业横跨家居、地产、物业等领域，还有汽车生产线设计等跨领域产业。
　　主要有三个平台公司：
　　红星美凯龙家居集团，上市公司平台，主营家居卖场开发及管理等；
　　重庆红星美凯龙企业发展有限公司，运作商业地产及住宅开发业务的重要平台。主营商业项目（家居卖场除外）的策划及咨询; 商场（家居卖场除外）设施设备的租赁; 物业管理及物业管理咨询等等。
　　红星美凯龙控股集团有限公司（红星控股），红星控股为红星家居和红星企发的控股股东，分别持股70.38%，和68.29%的股权。
　　资本圈：快速扩张下的债务危机
　　2021年1月29日，红星美凯龙（股票代码：601828）发布盈利预警公告称，2020年遭遇疫情冲击，净利润同比下滑56.0%至61.8%。
　　红星美凯龙发布业绩预亏公告，预计2020年度实现归股净利17.11-19.71亿元，比上年同期减少25-27亿元，同比减少56.0%至61.8%。预计2020年度扣非净利润11.5-13.1亿元，比上年同期减少13-14亿元，同比减少50.0%。
　　2019年，红星美凯龙营收164.69亿元，同比增长15.66%。但增收不增利，净利润44.79亿元，与2018年的44.77亿元相比基本持平，相当于原地踏步，增幅仅有0.05%。
　　同时其快速扩张背景的下频频举债开始凸显风险。
　　公开资料显示，红星美凯龙控股集团有限公司，截至2020年9月末，其债务总额达1860.8亿元，超过40%的资产已被抵押，用于担保融资，受限资产达1047.68亿元。
　　同时，截至2020年9月底，美凯龙账上货币资金仅62.2亿元，而一年期内到期的非流动负债高达124.98亿元，再加上36.64亿元短期借款，偿债压力可想而知。
　　紧接着，2021年3月17日，惠誉将美凯龙的长期外币发行人违约评级（IDR）、高级无抵押评级和2022年到期的3亿美元优先票据的评级从＂BB+＂下调至＂BB＂。长期外币发行人违约评级的展望为＂负面＂。而在2月份标普就已经将美凯龙发行人信用评级由＂BB+＂下调至＂BB＂。
　　随即而来的连锁反应开始凸显，2021年3月23日16时左右，＂20美凯龙MTN001＂银行间显示成交价77.20元（3月11日，低至65元），入年已跌21.4%。此前3月2日，其另一只债券＂18红星家居MTN001＂最低时跌至75元。
　　根据其债券发行资料分析，美凯龙的相当一部分已被抵押。截至2020年9月1日，红星美凯龙集团合计持有美凯龙69.87%股权，其中47.43%已被红星美凯龙集团质押用于融资，红星美凯龙集团的实际控制人为车建兴（车建新）。
　　与此同时，为了缓解债务到期偿还压力，红星美凯龙开启各种资本手段，股票定增、公司债券、员工持股计划等等。
　　红星美凯龙集团的37亿元的股票定增方案已在2021年3月1日获得证监会审核通过；
　　2021年3月10日发行了2021年公司债券（第一期）（简称＂21红星01＂），募集30亿元人民币；
　　2021年3月22日，红星美凯龙家居集团股份有限公司发布第三期员工持股计划，计划设立时资金总额不超过3亿元。
　　通过发债和非公开发行股票等措施将大大缓解短期财务已不成问题。但对于中长期的债务压力， 车建新及红星美凯龙为了缓解投资人乱糟糟的心绪，祭出大招，推动旗下两大平台IPO 。
　　1、爱琴海商业：计划10月份赴港上市
　　爱琴海集团，全称为＂上海爱琴海商业集团股份有限公司＂，作为红星美凯龙旗下的资产管理平台，主要负责城市综合体及商业购物中心的筹建、招商和运营。其官网显示，爱琴海在营购物中心29个，依托轻资产运作模式，商业管理面积近1900万平方米，进入北京、上海、天津、重庆、常州等100余个城市。
　　其前身为红星商业，成立于2013年，2018年正式启用＂爱琴海集团＂作为新的商业管理品牌。
　　据天眼查显示，爱琴海集团由重庆爱琴海购物公园商业管理有限公司（控股72.75%）、关联方上海猎户管理咨询中心（有限公司）及海南安越食品有限公司三家股东构成。
　　爱琴海集团股权架构（天眼查）
　　爱琴海集团在2015年之前便已开启轻资产运营。但经营管理模式却是轻重共举，包含合作开发、租赁、基金共同收购、改造运营、管理输出。
　　因此，爱琴海集团业务模式主要是以公司＂爱琴海＂品牌运营的百货商场产生的租金收入、商户管理费收入、委托经营收入和商业开办服务费等。自2012年抓住轻资产兴起的契机，如今爱琴海集团已步入轻资产扩张期。截至2020年8月，爱琴海运营购物中心项目26座，累计签约管理项目超过100座，为业主创造的年租赁收益近30亿元。
　　红星天铂•爱琴海购物公园（青岛）
　　资金的需求及财务的压力是促使爱琴海集团走向上市的关键。 据红星美凯龙控股集团公开资料显示，2019年及2020上半年爱琴海集团营收分别为16.05亿和4.61亿，毛利率对应为63.25%和51.85%。
　　值得注意的是，爱琴海集团2021年以来在资本市场开始活跃起来，上交所3月22日公告，华泰资管-福州爱琴海购物公园资产支持专项计划状态更新为＂通过＂，拟发行金额15.5亿元。
　　华泰资管-福州爱琴海购物公园资产支持专项计划（通过状态）
　　2、东风设计研究院有限公司：计划上市，时间表尚未得知
　　东风设计研究院有限公司创立于1973年9月，由工程技术装备、实业投资、地产置业、安全集团、东风专零五大事业板块组成，总部位于武汉。拥有国家颁发机械、建筑、工程咨询等30多个专业。
　　据天眼查显示，红星美凯龙控股集团穿透持有东风设计研究院有限公司58.64%的股权。
　　红星美凯龙控股集团100%控股的西藏奕盈企业管理有限公司，西藏奕盈企业管理有限公司持有珠海建驰投资合伙企业的99.73%股权；珠海建驰投资合伙企业持有东研科技发展有限公司73.5%的股份；东研科技发展有限公司持有80%东风设计研究院有限公司的股权。
　　东风设计院股权架构（天眼查）
　　车建新的早期的套路，是依靠红星控股集团从上市平台红星美凯龙里获取资金投入到地产业务（重庆红星美凯龙企业发展）中去，以期用更大的杠杆获取更多的利润及资金规模。
　　但是2020年疫情打击，2021年来的趋严金融政策环境，其地产业务正碰到前所未有的危机。
　　据相关媒体统计，2020年上半年其地产销售额和营业收入下降超过20%，二三线城市土地储备高达2000万平方米，存货不至少需要五年以上的时间消化。
　　但是，在2020年，全行业降负债大环境下，车建新仍然还在加杠杆，2020年仅仅拿地就耗尽 200亿元资金；与此同时，车建新还以私人公司的名义，耗资47亿元接盘融创出售的金科股份，目前该股份被质押用于融资。
　　危机已显现，车建新是不是已经有了应对危机的方案，但到时会不会有好朋友张近东一样，能够得到像＂深国资＂一样的白马骑士助其一臂之力哪？