房住不炒还可以投资么？

　　本文重点谈住房投资，自住买房者若考虑房子的长期价值可以参考本文的建议。住房投资不是炒房，住房投资的特点是长期持有，价值投资，尽量不用或少用金融杠杆（不贷款或少贷款），博取长期收益（至少跑赢通胀）。短期投机、多用金融杠杆、博取短期收益则是炒房的特征。
　　在前一篇文章，我说今年大环境下我国房地产市场总体上大概率是个平稳年，就是说今年全国平均房价会基本稳定，不会大起大落。在市场总体平稳的基调下，房地产投资还值不值得做？或者说当下房地产投资是否还有机会？是否还可以有利可图？我的回答是：还是可以找到投资机会的，但机会很难找，很难把握！因为只存在结构性投资机会，随便凑个首期、贷个款买个房就能赚到盘满钵满的时代已一去不复返了！得讲究专业、讲究投资技巧了（投资策略），要有慧眼识珠的本领才能赢，不是爱拼就能赢的。今后一个时期若投资房地产，在投资策略上需要考虑什么问题？做什么准备？下面谈谈个人的浅见：
　　一、了解宏观形势
　　今年的宏观经济形势，李克强总理在今年三月的人代会上所作的《政府工作报告》已说得很清楚，当前我国经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，在内外环境的冲击下，经济下行压力加大，尽管如此，今年要在不搞大水漫灌的前提下GDP增长目标在5.5%的中高速水平，就业方面需提供1100万个新岗位，CPI要求不超过3%。
　　当前的宏观经济政策的组合是：稳健的货币政策+宽松的财政政策。为达成这些目标，这个政策组合很有可能转为：适度宽松的货币政策+宽松的财政政策。这样的话，通货膨胀就会出现，CPI有可能达到或略超过3%的控制水平。根据全世界各国的实证经验，可以这样说，在对的时机买进对的房产是应对通货膨胀的有效手段。另一方面，根据目前的实际情况，房地产仍然被认为是国民经济的支柱产业，是保增长、稳增长的重要抓手。个别开发商面临的资金断裂问题大概率得到缓解。
　　二、吃透政策精神
　　前文提过，李克强总理政府工作报告给出的今年房地产政策是：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。重点是要把握好几个关键词：1、房住不炒，继续打压投机。这个是总原则。2、支持刚需，向刚需者、改善型居住者亮绿灯，金融松绑。3、三稳：稳地价、稳房价、稳预期。要求的结果是房价稳定、地价稳定，成交量稳定。4、探索新模式，加快保障性住房的开发建设，建立多渠道满足住房需求的长效机制。商品房和政策性保障住房新双轨制时代即将来临。这也是共同富裕的必然要求。中国的投资市场历来是政策市，投资者不能不把政策认真研究得透透彻彻。
　　中央政府希望今年的房地产市场维持稳定，全国总体上做到维持平衡，目前还有丰富的政策工具箱，我们有理由充分相信政府的调控能力。
　　2、把握供求关系
　　因为在国家房住不炒的大政方针下，房价全面飙升的局面不可能再出现了，房价全面飙升的情景只能得等到下一个宏观经济景气周期才会出现。当前房市的供求关系是供大于求。有关数据显示，2021年新建商品房库存量为5.9亿平米，去库存周期达20个月，存量房还不算，如果加上前期投资客计划抛售的二手房，有人估计广义库存量可能达到37.7平米，大约有4000万套房子待售。空置率方面，有数据显示：一、二、三线城市空置率分别为18.9%，21.2% 和21.8%。空置率已达到历史高位。在三道红线不变的情况下，发展商抛售压力也不小！明智的发展商（如万科）已明确表示不升价，不捂盘，不惜售。
　　所以，今年的房产投资只有结构性机会。什么是结构性机会？就是在一个平衡市里层层筛选，找到有升值潜力的投资对象（区域——板块——楼盘——标的房子）。
　　第一招：筛选优质房源：1、选区域：要选具有经济发动机功能的经济带或都市圈，比如长江经济带，京津冀都市圈、长三角都市圈、珠三角都市圈、成渝都市圈。2、选城市：选具有经济火车头作用的核心城市，如北上广深一线城市、杭州、苏州、南京、武汉、重庆、成都等二线城市。3、选地段：在核心城市中新产业刚开始聚集的地段，如广州的金融城、中新广州知识城。4、选配套完善的楼盘：即周边商业、医疗、学校等配套已完善或即将完善的楼盘。5、选户型：考虑到我国城市居民自有住房率已达96%这个事实，未来住房需求的主体即将从刚需转向改善型需求。120~144平方米的四房单位将成为未来的主打户型，投资潜力最大。
　　第三招：选合适价位：现在大家都已知道，一线城市的CBD区域，房子最有价值，但是这些地方房价已经炒得很高了，比如广州的珠江新城，住宅价格已到每平米15万元以上，这种地方我觉得已经存在房产泡沫，未来的升值空间有限了，反而一些新开发的区域，前景在望，房价还不算高，价位适中，更适合投资。比如，广州的科学城、中新知识城。
　　第四招：不贷款或少贷款。房子价格普升的时代已经过去了，现阶段投资房地产不确定因素很多，风险很大，所以不建议过多利用金融杠杆，尽量利用自有资金，量力而行，以保值增值为目的长期持有，才能确保投资收益的稳定性。
　　第五招：正确选择投资时点。房地产投资市场有长周期、中周期、短周期之分。自1998年房改开始，我国房地产经历了二十多年牛市（长周期），其中2009年、2014年曾经短期回落。个人观点，房地产长周期十年以上，中周期2~3年，短周期为一年。根据世界各国房地产市场的发展规律，房子在长周期上一般是升值的，中、短周期的波动经常出现，有时跌得很惨烈。所以为了使投资收益最大化，获取最大差价，所以必须寻找最佳购买时点。个人预计，从中期角度，我国房地产投资的最佳时点可能是今年下半年至明年中期这个时段。
　　第六招：独立判断，谨慎决策，不听中介忽悠。这个就不用多说了，买房时切忌一时冲动就把定金交了！想好想透再下订！
　　第七招：兼顾自住需求或终端消费需求（租赁），这一点是考虑，所购房子万一短期被套，可以用来改善自己的居住条件，可当是多一套度假、休闲房，或者所购房源预计是比较容易出租的那种。这样，您的这项投资就有底气，心里不慌，可以从容地度过房价波动期。