年赚373亿！香港这家购物中心到底凭什么？

　　近日，九龙仓置业发布2018年全年业绩，其旗下的亚洲最赚钱购物中心海港城，22万平米的商业面积，全年租金收入超过100亿港元，平均每平米年租金收益高达5万，撑起了整个上市公司6成营收。
　　根据业绩报告，海港城全年销售额达373亿港元(约316亿人民币)，增长24%，占全港零售总额7.7%，平均每日超过1亿港元，使海港城位列全球盈利能力最强的商场之一。
　　亚洲最赚钱购物中心
　　海港城是香港体量最大的购物中心，位于香港九龙尖沙咀，由港威商场、海洋中心、海运大厦及马可孛罗香港酒店商场几大区域组成，零售商业面积约为22万平米，集购物、美食、娱乐、观景于一身，是许多内地游客前往购物天堂香港的必到之处。
　　海港城拥有超过四百五十家各类型商店，包括六十多家餐厅和美术馆及三间星级酒店，坐拥欣赏世界闻名维多利亚港夜景的最佳位置，与具有香港代表性的天星小轮近在咫尺。
　　在周末高峰时段，海港城客流量可达25万人以上，世界范围内仅有商业面积46.5万平米的迪拜购物中心的人流量可与之匹敌。
　　海港城的零售额占了香港零售总额的7.7%，在高端和奢侈品商品销售额方面更是占了香港总份额的近三分之一。
　　其每年300亿元的销售额在整个亚洲首屈一指，几乎相当于北京SKP、上海IFC、深圳万象城、南京德基广场这四个大陆业绩最高的购物中心业绩总和。
　　吸引访港游客购物是其成功的关键
　　从30年前销售额不敌中环铜锣湾，到如今成为亚洲吸金能力最强的购物中心，海港城究竟是如何成功崛起的？
　　要知道，海港城所在的尖沙咀商圈一直纷争不断，早在海港城上世纪90年代营业初期就有奢侈品大户半岛酒店精品长廊占据市场，而后又有长实、港铁、新世界三大商业巨头分别祭出heritage1881\圆方\K11等优质购物中心加入战局，同时新港中心、太阳广场等老牌商场也在不断升级。
　　海港城自身的物业硬件却不占优势，建筑建成年限长，虽然不断改造翻新，但多分区动线亢长复杂，自然采光条件也不佳。更重要的是，全世界盈利能力最强的购物中心基本上都是地铁上盖物业，而海港城却没有直通地铁。
　　凭什么，海港城这个看起来有些老旧，甚至落伍的购物中心可以杀出重围，一举成为全亚洲甚至是全世界最赚钱的购物中心？其商业运营到底有什么样的秘诀，才能创造如此奇迹？
　　经过调查研究之后，我们发现，固然海港城的商业运营有其独到之处，比如其不断推出各类营销活动，屡获大奖，又比如其掌握了丰富品牌资源，与众多国际一线品牌保持良好互动。
　　海港城内的业态调整和分布，也一度被许多内地的商业地产研究机构屡屡提起，用作内地购物中心业态分布的参考资料。但是，我们独角Mall团队却认为：海港城的业态分布占比对于内地的购物中心基本上没有什么参考价值。其以零售为主（占比达到80%以上）的业态分布，已经明显不适合内地的购物中心。
　　因为，内地的购物中心与海港城完全是两种不同的商业逻辑。
　　对于海港城来说，比商业运营更重要的是，海港城凭借着天时地利人和站在一个大风口之上，这个大风口就是每年几千万大陆访港游客强劲的购买力。
　　不得不说，海港城相当智慧地根据自身优势，坐拥欣赏世界闻名维多利亚港夜景的最佳位置，把海港城成功打造成来港旅客的必经之地。
　　海港城因而成为香港最多内地游客光顾的高端商场，其针对海外游客提供各类优惠，服务措施体贴到位，同时集团旗下的三大星级酒店也近在咫尺，全方位地服务访港旅客，吸引大量访港旅客观光购物，是其成功的关键所在。
　　中国游客这些年来前往海外＂四处搜刮＂奢侈品早已不是什么新闻了，而香港因为通关的便利，早已成为中国富人购买奢侈品的首选之地。
　　海港城不遗余力地接住了这个大蛋糕，处处为访港旅客需求着想。根据九龙仓置业的年报，海港城时装、皮具及珠宝首饰类奢侈品业态共计接近一半的面积占比，贡献了总销售额的七成，租金占比更是高达八成。
　　另外电子消费品类虽然面积占比不大，仅为2%左右，但是其坪效却是最高的，达到50万港币每平米每年。由此可见，目的性消费业态在海港城最受欢迎。
　　这是内地无论哪个购物中心，都可望而不可及的巨大优势。
　　顺便提一句，九龙仓置业公司主席兼常务董事吴天海在业绩报告会上这样告诉记者：＂至于内地的房产，上市公司海港企业去年已经把部分物业卖了，我们将继续减少这方面的投资。＂