未来3

　　从2016年930调控新政开始算起，本轮房地产调控已经持续了5年多。笔者通过查阅统计数据发现，过去这5年，平均每年出台房地产调控接近500次，也正是在这些严厉而又密集的房地产调控政策下，全国房价水平才告别了高歌猛进，进入到了平稳调整的阶段。不仅如此，不少普通三四线城市的房价水平甚至还迎来了实质性的下跌，这直接打破了很多人心目中长期以来形成的房价只涨不跌的观念。
　　面对房地产市场的不断降温，为了避免损失，不少多套房持有者开始考虑卖掉名下闲置的房产，平日里不惜降价几十万甩卖的各类报道相信大家也看了不少。最近，一个朋友就告诉笔者，去年年初把自己闲置的一套老破小以120万元的价格卖掉了，当时心里还有些舍不得，认为自己可能卖亏了，可是今年再一看房价，发现自己真是太庆幸了，因为同一个小区里同样的户型现在只能卖100万元左右。
　　实际上，不仅多套房持有者开始考虑卖掉闲置的房子，不少房地产大佬也早已开始纷纷减持房产。据媒体报道，日前许久未露面的潘石屹就公开宣布，将以7折的价格出售约3.2万平方米的房地产项目。提起潘石屹，大家都不陌生，早在2014年，他就开始着手抛售资产。据不完全统计，自2014年以来，截至2021年8月份，潘石屹累计出售各项资产已经超过了350亿元。
　　李迅雷
　　不难发现，与3、5年前热闹的房地产市场相比，曾经那些对买房、囤房乐此不疲的人已经悄悄转变了态度，不少人开始选择卖掉手里多余的房子甚至＂逃离＂房地产。比如，曹德旺就曾自曝多次劝自己的亲妹妹卖掉手里多余的房子，不然以后可能卖不掉也租不掉。不过，与此同时，我们还会发现，很多还没买房子的刚需族仍然还在为了首付、卖房而奔波和忙碌，二者形成了明显的反差。面对这种楼市＂怪象＂，经济学家李迅雷直言不讳地表示：现在就是富人在卖房，穷人在买房。穷人成为了楼市最大的接盘侠。
　　那么，未来3-5年，到底是应该＂趁早卖房＂还是＂尽快买房＂呢？实际上，要回答这个问题，关键还是弄清楚未来3-5年的楼市政策以及房价的大致走向。回顾过去这5年，伴随房地产调控的持续深入，目前房地产已经出现了4大趋势，买房还是卖房基本清楚了，应该早做打算。
　　趋势一：房地产行业逐步回归居住属性
　　自1998年商品房时代开始，过去20多年，房地产在拉动经济、改善城市面貌，提高居住环境等方面发挥了重要作用。但随着金融属性的扩大，高杠杆、高负债等问题也随之而来，不仅对居民消费形成了挤压，也影响了实体行业的发展。因此，过去5年多，国家一直在推动房地产从金融属性回归居住属性，主要体现在：①房住不炒成为长期定位。②不再把房地产作为短期刺激经济的手段。③明确提出支持商品房市场更好地满足合理住房需求。④实施稳健的货币政策，不再大水漫灌，加大对实体经济的支持力度。显然，楼市风向已经转变，国家调控楼市的决心很大，随着房地产逐步回归居住属性，靠炒房赚钱越来越难了。
　　趋势二：住房供求关系逐步迎来了转折
　　公开数据显示，目前我国城镇人均住房建筑面积为39.8平方米，与发达国家几乎持平，而且城镇家庭住房拥有率为96%，户均拥有住房为1.5套。除此之外，根据西南财大发布的研究报告，截至2018年，我国城镇地区的住房空置率高达21.4%，据业内人士测算，全国各类空置住房加在一起大约有1.3亿套。显然，从住房总量来看，目前已经供需平衡甚至出现了过剩。与此同时，还需要注意的是，统计局数据显示，我国新生儿出生数量已经连续5年出现了下滑，根据中国社科院研究报告预测，2028年前后我国可能进入人口负增长阶段。现阶段，种种信号都表明，我国已经告别住房不足的时代，住房供求关系正在逐步迎来转折。
　　趋势三：房地产税出台已是不可阻挡的趋势
　　现阶段，虽然没有人知道房地产税出台的具体日期，但可以肯定的一点是，房地产税出台已经是板上钉钉的事情了，原因有3点：一是财政部已经确定了＂立法先行、充分授权、分步推进＂的征收原则。二是国家已经明确表态将在部分地区率先开展房地产税试点工作，为期5年。三是房地产税是房地产长效机制的重要组成部分。因此，房地产税的出台已经是不可阻挡的趋势。业内普遍认为，未来3-5年，房地产税或将迎来实质性的进展，而一旦房地产税出台，必然会增加多套房拥有者的房产持有成本。不仅如此，在房价水平保持平稳波动的大环境下，把税费、利息、折旧、物业费、取暖费等加起来，持有房产的成本只会越来越高，如果是在一些房价下行压力较大的三四线城市，出现亏本恐怕也不足为奇。
　　趋势四：多种住房将呈现＂遍地开花＂的格局
　　虽然我国的住房总量已经足够了甚至出现了过剩，但不可否认，目前很多人依然有强烈的住房需求，根本原因就在于住房的结构性问题突出，说得通俗一点，有的人有多套房子，而有的人可能一套房子都没有。显然，国家也注意到了这个问题。除了商品房市场以外，2021年8月份，住建部明确表示，未来5年，将加快建立以公共租赁住房、保障性租赁房和共有产权房为主体的住房保障体系，实现全体人民住有所居。与此同时，国家还明确要＂逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利＂，也就是实现租购同权。毫无疑问，多种住房方式的出现为购房者提供了多样、灵活的住房方式，可以满足不同收入群体的住房需求，以及缩小买房和租房之间的差距，这显然是一举多得的好事情，刚刚踏入社会的青年人、进城打工的农民工等群体都将从中受益。
　　马光远
　　以上4大趋势的出现分别对应了房地产的4个问题：房地产逐步回归居住属性，投机炒房空间将会被大大压缩，利用囤房来短期获利的机会越来越少；供求关系逐步迎来转折，房价上涨的动力将会被进一步削弱；房地产税的出台意味着房产持有成本将会增加；供应和完善多种多样的住房方式，使得住房选择方式更加多样灵活，可以满足不同需求的住房群体。
　　对于当前房地产市场的变化，经济学者马光远给出了提醒：中国房地产市场经过近20年的发展，在很多方面已经今非昔比，从房地产的基本面来看，如今已经迎来了大变局，大家必须用新的思维来看待今天中国的房地产市场。其实，简单来说就是，不要抱着过去的思维和习惯去看待房地产了。
　　基于以上情况，买房还是卖房，谁是明智之举呢？其实，不可一概而论，都应该早做打算。对于多套房持有者来说，是时候放弃炒房的心态和幻想了，未来3-5年，持有房产在精不在多，应该重点关注房子的转手变现难度以及持有成本的高低，可以考虑将抗跌性、竞争性较差的房产置换成重点城市或者配套完备的优质房产，从而规避不必要的麻烦和损失。
　　另外，对于刚需购房者来说，应该看到，在房价趋向平稳的环境下，盲目负债已经并不明智，所以需要结合自身的经济能力去买房。实际上，退一步来说，即便无法负担过高的房价或者无法实现一步到位，但是随着共有产权、租赁住房等多种住房方式的出现，到时候购房者也拥有了更多样、更灵活的选择方式。