楼市寒冬已过，明年这些城市很值得期待

　　芸姨，资深房产投资人！这是芸姨带你赚钱的第3年，已经成功帮助全国超1000人资产破千万，数次成功预测了多个城市的上涨节点，关注芸姨爱房，成为买房内行人。
　　#01
　　明年楼市走势与抄底方法
　　提问： 芸姨好！关注您号很久了，19年听您的建议买了杭州，现在涨幅也有大概300万作用，但是现在杭州已经被打压，之前市场上比较悲观现在市场预期已经好转很多，想请问明年行情如何走？望给予专业指导。谢谢！
　　回答： 当前的各种信息繁杂而又扑朔迷离，各种看多救市利好满天飞，是否意味着楼市已经否极泰来？
　　难道真的是一剂猛药下去，立马从ICU里出来去到KTV，吃着火锅唱起歌来？
　　答案是否定的。2015年的救市去库刺激政策导致的全国大涨的历史不会重演。目前的确是底部，但真正的大涨发生于货币刺激政策出台后6个月，时间节点在明年两会前后。
　　那明年楼市怎么走？
　　对明年楼市未来走势的预测如下：
　　深圳、上海、广州、合肥、成都、宁波、东莞、杭州、西安、海口、厦门等城市，房价已经大涨了一波，并且调控已经落地， 短期就不要去追高了 。对于本来要涨还没有涨的城市，比如一些二线城市。现在如果松动，那对那些行情还没有启动的城市，肯定是大利好，想买的可以买了。
　　比如青岛、济南、武汉、重庆、苏州、郑州这种调整充分，今年行情有的刚启动就被中断，有的是还完全没启动的，都会反弹 。
　　包括弱二线城市，比如 正在大跌的昆明，南宁，贵阳，还有石家庄，天津这种慢跌好几年的城市，都有好转的机会 。总之就是房价都没有正儿八经涨一波，还没有遭受调控的城市，都会有行情的。但一定是核心地段涨，绝不是整个城市，分化依然是趋势。毕竟这些二线也是省会核心城市，人口还有流入，有产业，就有购房需求。
　　买房建议：
　　1、做好信贷
　　有志于明年买房的朋友，现在就要做贷款统筹了。把卡贷、流水、收入证明，首付资金等一整套东西提前准备好。
　　2、开始看房
　　非洲猎豹在饱餐一顿之前，往往需要连续七天饥肠辘辘地在隐蔽处等待猎物出现，时机到了，就跳跃而出，一招制敌，拿下猎物。
　　机会是留给有准备的人。所以，现在就应该行动起来，做好充足准备，外出看房，积累认知优势。
　　3、逢三退一
　　趁着明年楼市回暖，把手里升值缓慢的房子卖掉，然后置换更优质的，不断优化，打造自己的资产包
　　#02
　　装修卖溢价的套路，其实你一学就会
　　提问： 芸姨，最近看见某房产公众号在宣传自己的线下课程，装修代卖，这是个什么模式，适合什么人搞有什么特点，以及什么时候适合搞，芸姨能否展开说明一下，感谢。
　　回答：装修代卖其实就是很传统的凤冰叠加abc模式 ，挣的钱一部分来自管理强势降低采购成本，二部分来自网状强势渠道能力溢价，三部分是压榨房东价格获得差价，四部分来自设计，用最少的钱营造出最强的逼格和流动性！这种生意适合在平衡市搞，回调市自己容易被套，上升市容易和房东扯皮！
　　#03
　　现阶段如何十五天快速卖出房子？
　　提问： 芸姨好！我在12年买了重庆奥林匹克花园二期建面128平米的房子，13年入住，去年又买了同小区162平米另外带80平米花园的房子，现在装修即将完成。从去年开始将128平的房子挂中介（中介建议标价198万），到现在没有卖出，请问怎样才能以合理的价格尽快卖出这套房子？
　　回答： 奥园处在曾经的好片区汽博板块，但近几年更新的好板块照母山出来了，汽博就显老了，你的房子面积轻微偏大，板块和面积段都有轻度错配，自然流动性稍微差点。
　　卖房技巧供你参考：
　　放盘范围：在你楼盘5公里范围内的所有中介、无死角地放盘，自己亲自一间一间店铺跑过去，一方面是保证信息无死角，另外在过程当中跟主管、店长的沟通能给到你最新鲜的信息，以此来进行决策，对自己的房子挂牌价、底价进行一次市场摸底，以免卖便宜了。同时告诉中介主管，每次看房，只要带真正的客户上门，中介小哥都可以领100元好处费。这样方圆5公里的客户，都会被源源不断地吸引过来看你的房子，流量有了保证。
　　当然，我们还要重点抓有强大资源的中介公司，另外，就是要给御用中介额外高中介费，要给中介有信心、有动力去推这套房子，而且是全网在推，有钱能使鬼推磨就是这个道理，如果在朋友圈和市场上看不到这套房子铺天盖地的信息，那就说明推盘有问题。
　　如果条件合适，可以把自己的底价告诉御用中介，多卖出的部分跟中介去分，到价必卖。如果当场成交的，直接给5000元现金奖励，皆大欢喜。
　　我们要卖房，就要想明白别人为什么要买房。对，我们的接盘侠有两种：刚需客或投资客。而投资客最终肯定也是要脱手卖给刚需客的，简言之，刚需客才是最终的接盘侠。
　　那么，刚需客他们最大的刚需是什么呢？又或者说我们应该卖什么给刚需客呢？对，刚需客最大的刚需就是一个温馨的家。我们卖的不是房子，而是一个幸福生活的场景。而这种场景，只要他们买了你的房就能实现。
　　给人美好憧憬这一点新房的售楼处会轻易做到，因为有样板间，但对于二手房来说，唯一依靠的就是 —— 装修。在二手房市场，同一小区、同一栋楼的同样户型，卖价各不相同。除了楼座位置、层高、朝向等因素的影响，还有装修因素的影响，而装修却是业主唯一能有改善空间的地方。
　　房屋装修好，瞬间就能让买方心中的天平产生倾斜。所以一定把自己的房子收拾得非常整洁干净，一尘不染，旧的烂的影响价格的家具统统扔掉一样不剩，这样才有可能让别人买你的房子少砍价少犹豫。
　　#04
　　楼市避坑指南，帮你避掉99%的坑
　　提问： 芸姨，现在一些开发商出现烂尾，想买房心底有些怕，请问芸姨买房需要注意哪些？十分感谢芸姨！
　　回答： 心情十分理解，幸苦存钱买的房发生烂尾对人的打击和对家庭置业的耽误影响是很大，不过也无需太担心，总结了以下四则建议可以避掉99%的坑！
　　一则，不是什么房子都值得买。 一定要认清房子的性质，到底是商品住宅，还是商住公寓，抑或办公用房；到底是商品房，还是回迁房，抑或小产权房。
　　二则，谨慎选择开发商。 过去出问题的多是中小开发商，抗风险压力较差；如今连大型开发商甚至龙头房企都开始陷入困境，这是高杠杆模式遭遇政策高压的必然结果。
　　三则，不必迷信新房。 预售之下，新房往往都是期房，所见不能所得，一旦存在质量问题，后续将会面临无限扯皮。同时，新房价格往往都存在溢价，这些溢价已经透支了未来的利好，而这些所谓的利好在未来却不一定都能兑现。
　　四则，不要相信空口许诺 ， 不要蒙眼买房 。过去楼市上行期，抢房层出不穷，许多人在中介销售的蛊惑之下，一拥而入。只要房价能持续上行，那么所有的小问题都可以忽略不计。
　　#05
　　天津瘦死的骆驼比马大，可以坚定上车
　　瘦死的骆驼比马大提问： 您好，在天津北辰工作，首套房，首付能凑30w，打算自住，考虑这边教育肯定比老家县城好，以后有小孩也能在这边上学。西青区比北辰区发展好，单价也高。目前看也就够买外环线旁边的房子，像万科运河文化村原1.5w，现1w左右。小淀新城.樾风华，听说工程质量差，但这边有个高铁站，感觉位置都较偏，周围配套还不完善，像这情况应该怎么计划，有什么好的建议吗？
　　回答： 天津是除北京外的北方第二城 ，近些年由于产业结构和经济挤泡沫的问题，人才的流入相对于前些年减弱了，城市操盘手在供需调节上土地供应偏多所以房价在上一轮大涨后有较长时间的回调，你的选择没有问题，瘦死的骆驼比马大，天津仍然还是很强的，比你老家好是肯定的，现在 天津房价也是在底部的位置，你现在买也是没有问题 ，预算有限稍微偏一点没关系的，和时间做朋友吧
　　买房问题，问芸姨就对啦！