非权威民众房价马上降50，一二线城市房价回归8000元

　　这是一篇有一定深度和阅读难度的地产解析文章，可能会花费你一定时间，如喜欢请记得点赞收藏分享。有兴趣请静下心阅读完，一定让你对房地产行业有更深刻的了解，从此告别那些肤浅的、降智的、口嗨式的认知！
　　近期，由于国家三道红线实施、集中供地、银行放贷进一步紧缩等，房地产公司异常艰难。很多知名Top级房地产开发公司纷纷暴雷，债务违约、股债双杀、市值低于净资产……
　　于是网络上看到很多这样的声音:
　　＂假如房价降50%，社会会更加繁荣＂
　　＂万恶的地产商都该死！＂
　　＂地产商倒闭了，房价就能大幅下降＂
　　＂一二线城市房价应该降到8000元/ 才有幸福感＂
　　每每笔者看到这样的文字都觉得很想笑，如果地产行业能如此简单的以加减法来衡量，国家就不会连续这么多年、出台如此多的地产政策来调控行业。大家要明白，这些政策背后都是出自中国最顶级的智囊团。由此可见，地产行业的复杂性可见一斑。
　　针对近期大家最感兴趣的命题： ＂假如房价降50%，社会会怎么样？＂（注：这里的房价降50%不是指个体开发商短期的促销行为，而是讨论常态化的降低），笔者准备从 ＂政府的发展模式+银行的贷款结构+房地产开发商的运作模式＂ 来解答这个问题，试图走进民众、开发商、银行和地方政府之间的恩怨情仇。
　　一、房价是怎么构成的？
　　首先房价的构成有个很简单的公式＂房价=单方成本+单方利润＂，如果房价要降低50%，等式两边各降50%即可实现 。简单地说，只要成本和利润各降50%，房价就能降50%。
　　（1）我们先来看看利润能降低50%吗？
　　其实很多人可能不明白，现在地产商通过招拍挂获取的土地，项目的净利润率极低，通常也就5%-8%，超过10%的都非常少。而这5%-8%还是建立在住宅、商铺、车位全部销售完毕，并且按期销售完成的情况下才有这样的净利润率。而现实中现在地产商很多都是5%以下的净利润率甚至亏本。这里给大家普及下。
　　假如一个全国性房地产开发商一共有100个项目在销售，现实的情况是：
　　①10-20%的项目，挣钱（通常拿地较早，土地较大，享受土地上涨红利）
　　②50-60%的项目，亏钱
　　③20-30%项目，持平
　　（注：由于几乎每个开发项目都使用杠杆，比起对净利润率的追求，开发商更注重ROE和IRR，简单点说，就是自有资金的回报率和内部收益率。目前开发商的一般非正常渠道融资成本通常在10-15%，有的甚至更高，中位数在7-9%，国企央企更低。项目测算IRR一般要求大于20%，这样IRR 综合融资成本，代表项目有投资价值。由于该指标理解起来较为复杂，笔者在此不做过多叙述。）
　　也许有人会问，既然一半以上的项目都亏本，房地产开发商为什么大家还要拼命卖地开发。这里又不得不引出地产开发商的运作模式：杠杆模式+高周转
　　假如一个项目全周期的开发费用需要50亿资金：
　　①其中自有资金30%
　　②融资70%。通过基金、小额贷等前融、前前融等+通过合作开发的模式明股实债+银行贷款（开发贷、抵押贷）+供应商账款（应付账款）+预收账款（含首付款+银行按揭贷款、公积金贷款）
　　一个项目，开发商投入的自有资金30%，剩余70%需要靠3-4倍的杠杆来滚动，假如这个开发商全国有100个这样的项目（平均一个项目10-50亿不等），那它的负债就是天量的资金。因此对开发商而言，最重要的其实不是单项目的利润，而是需要源源不断的现金流，通过高周转，提高资金的周转率，这样开发的游戏才能一直玩下去。所以有时候，哪怕亏本只要能获取现金流也能撑下去。跟海里的鲨鱼一样，看起来体量很大，一旦停下来马上就会死亡。
　　（注：由于开发商可通过合作开发、前前融、前融、引入信托基金资产管理做明股实债等多种手段，所以开发商实际杠杆水平能做到5-10倍）
　　这个游戏最后的结局注定了，一旦链条上的某一个环节出现问题，极有可能就造成流动性困难，进而引发债务违约、烂尾、资不抵债等，因此房地产开发商的抗风险能力其实是很低的。我们大陆的房企这方面可能还要跟香港的那些地产大佬学习，他们经过了金融风暴的洗礼，对于资产负债率的把控更为严格。
　　结论：由于房地产项目本身净利润率很低，并且不同项目利润率浮动空间较大（主要取决于地价、融资成本和当期市场表现），因此利润水平降低50%是有可能的。
　　这里，笔者衍生一个话题，假如项目都不挣钱，那地产公司的老板能挣钱吗？他们还怎么挣钱？答案是肯定的
　　①关联交易，通过非公允的价格签订供应商合同输送利益（非公允价格简单说就是以高于一般市场水平的价格）
　　②资产重组，通过非公允的价值购买或者出售资产
　　③股利分红，由于地产行业的财务报表比较复杂，通过利息资本化、永续债、明股实债、表外负债等多种方式，可以美化当期报表，延迟亏损。然后把净利润大部分进行分红
　　④股票套利，通过二级市场在股票高位点套现
　　（注：由于地产财报有个特殊性，就是期房的销售收入要在结房后才计入营业收入，否则属于预收账款，计入负债。也就是说，我们看到地产财报的当期盈利情况，其实是两年前的数据，因为一般期房两年后交房，地产财报的营业情况有很强的延迟性）
　　（2）我们再来看看开发商的成本能降低50%吗
　　我们来看看房价的成本是怎么构成的，成本=地价成本（占总成本40-60%）+其他成本（建安、营销、管理、财务、税收等）。房价越高的城市，土地成本占比通常越大，有的地价成本甚至能到总成本的70%以上。
　　在其他成本中，建安成本对各开发商来说，同一地区的差异一般不超过10%，而营销、管理、财务、税收等成本很难有效降低。综合分析，其他成本（占总成本40-60%，大部分为刚性支出）很难降低50%。
　　而在地价成本中，一般通过招拍挂形式（还有划拨）获取土地，通常土地溢价率介于0-50%左右（目前超过50%溢价率的土地很少了），这部分费用由地方国土资源部门负责征收（目前部分城市试点由税务征收）。土地价格=基础地价+土地溢价，而基础地价主要取决于地方政府部门对于土地的定价，那这部分是否能降低50%呢，我们接着往下看。
　　二、政府的收入是怎么构成的？
　　通过前面的叙述我们了解到，假如房价要降低50%，那么地价至少要降低50%以上才有可能实现。而基准地价是由政府相关部门制定的，地价的收入（土地出让金）最终进入地方财政收入。
　　要了解清楚地价能否降低50%，首先我们必须明白政府的收入是怎样构成的
　　①地方财政收入=一般公共预算收入+基金预算收入
　　②一般公共预算收入=税收收入+非税收入（含国有资产收益、收费收入、其他收入等）
　　（注：这里的地方财政收入已扣除上交中央部分，为地方政府实际可支配收入。而土地出让金属于基金预算收入，数据统计时一般公共预算收入未包含土地出让金）
　　数据来源：各城市财政局官网
　　从上表的数据我们可以很清楚地看出，全国主要城市土地出让金占比（依赖度=土地出让金/一般公共预算收入）高达 67% ，由此可见，从目前政府可支配收入结构分析，＂土地财政＂仍然是未来很长一段时间内的主题。
　　我们回到之前的问题，假如地价降低50%，在土地供应量恒定的情况下，也就是政府的土地出让金收入降低50%（税收收入的增长通常也就5-8%，疫情期间很多城市都是负增长，因此短时间内税收的增长无法平衡和弥补土地出让金的大幅减少），若按照67%的依赖度计算（土地出让金占政府基金收入90%测算），地方政府的可支配收入至少减少 20% （1-(50%*67%/90%+1）/(67%/90%+1)=21.4%)，这对于一个高速发展、需要大量新基建的城市而言是不可想象的巨大灾难。
　　（注：目前全国试点实行土地出让金让原来地方国土资源部门征收改为由税务部门征收，这将会逐渐切断地方政府对土地财政的依赖，将土地出让金更多地用于农村的建设和改造。同时，伴随而来的是可能导致短期内地方财政吃紧、地方发展受阻、甚至部分城市出现地方债务暴雷。因此，必须想办法配套解决地方财政收入平衡问题，通过增加房产税等税种、中央平衡分配等措施来解决）
　　综上所述， ＂房价降低50%=地价降低50%=土地出让金减少50%=地方财政收入降低20%＂ 这条路是完全行不通的。
　　三、政府是怎么通过卖地来实现城市建设发展的？
　　前面笔者已经谈到了土地财政对于地方政府的重要性，通过＂出让土地使用权-获得土地出让金-投入城市基建+发展新行业+居民基础保障-创造税收＂这样一个闭环的链条，实现城市的发展。接下来笔者重点讲下政府是怎样来规划城市发展的？
　　假如我们从城市地图上把一座城市切割成大大小小、面积不同的方块，不同的方块都有一个规划，或者建成住宅、或者建个学校、公园、医院、购物中心等等，政府对每个方块的功能、面积、高度等等都做了一定的要求，这就叫做 城市规划 。
　　图示：城市规划
　　现在城市准备新修一条地铁线路，总长约30公里（每公里投入按5亿测算），预计投入资金150亿，地方政府的财政收入水平无法投资这么大的基建项目。同时经过测算，单靠地铁车票收入（预计每日人流量*平均票价水平-刚性运营成本，新一线城市日客运量约400万人次）无法回本，很显然这是一门亏本不划算的生意。那地方政府应该怎么做？既保证有足够的资金能够完成修建，同时未来又能有一定收益。
　　由于数据口径及统计方式未明，该数据仅供参考。
　　资金投入150亿=财政拨款70亿（包含土地出让金+财政一般预算资金）+贷款发债80亿（利率按5%计算）。钱这下有了，可是除开财政拨款的70亿，剩余的钱未来怎么还呢，靠地铁票收入（还有一些广告位收入、租赁收入等）远远不够，那怎么办呢？
　　这条地铁线沿线目前有100块住宅土地是可以出让的。目前的房价水平是15000元/ ，以前这个土地价格大概7000-8000元/ 。假如这100块地都按原有的地价水平7000元/ 出让，那对于地方政府财政收入并无增量（仅维持原有的财政收入水平），由于地铁的融资贷款迟早要归还，并且贷款周期较长，综合利息成本不低。因此地铁周边的土地必须涨价才行。
　　为了测试市场（开发商）对100块土地的信心，这样我们先公布地铁的建设方案和具体线路。然后再拿出地铁站附近其中5块土地，涨价到10000元/ （土地价格上涨，导致未来房价将涨到20000/ ）来出让，测试下市场信心。如果有开发商愿意以这样的土地价格水平购买，那剩余95块地的土地价格代表全部都上涨了，这样地方财政可支配收入才能出现增量，用于债务归还等。也许有人会问，假如这5块土地没有开发商接受这样的价格怎么办？其实很简单，政府自己下面的公司（准确说是有地方政府国资背景的公司，通常也可以是一级土地开发商，我们说的房地产开发商通常指二级土地开发，当然开发商也有做一级土地开发的），比如XX城投，自己把土地拍下来（相当于地方政府自己卖地、自己买地，进行价格托底）。然后通过时间换空间，自然也能慢慢把土地价格抬高。
　　图示：土地出让流程
　　这也是为什么很多地方政府热衷修建地铁的原因，哪怕账面亏本、哪怕举债修建。通过土地的增值（其实还有地铁沿线商业价值提升，因为人口聚集带来人流效应），土地出让金大幅增加，地方财政收入产生增量，这样地方政府就有更多钱用于还债、投入新的基建和民生保障（比如：修路、修桥、修机场、修公园、修保障房等等），城市越来越好，反过来增加了城市虹吸效应，吸引大批人才、资金、产业投资等，地方税收增加，城市得以良性发展。
　　备注：目前很多城市轨道交通建设采取PPP项目模式（项目投融资+施工总承包+物业综合开发），引入社会资本，其运营实质也是通过沿线土地出让或土地租赁来获取收益。
　　四、假如房价真降50%，会出现什么？
　　（1）个人断供，失去房屋
　　假如你当年花200万购买了一套房子，首付60万，贷款140万，利息140万（假如贷款平均年利率5%，贷款20年）。现在房价降50%，你手上的房子只值100万，但你手上还有140万的贷款+140万的利息，合计280万需要归还。这个时候，笔者相信你一定会选择不再归还贷款，你宁愿再花100万重新买一套同样的房子。也就是说，房价降低50%，现有的房屋持有人将会选择断供。
　　（2）房地产开发商破产，房屋烂尾
　　我们知道房地产开发商有个最重要的资产，那就是土地储备。近期很多暴雷的房企想要安全度过难关，很大的可能就需要变卖资产,其中重点就是优质的土地储备（当然还有物业公司等）。
　　房价降低50%，开发商手上最重要的土地储备货值也要降低50%（简单计算的情况下），本来房企的资产负债率（扣除预收账款后）就特别高，正常都是70%以上，假如资产大幅缩水，房企马上就资不抵债。房屋修建停止了，那些还未接房的民众只能等来一座座烂尾楼。
　　同时，土地储备大部分都是抵押给银行的，假如地产商有块土地原有价值10亿，通过土地抵押贷款7亿（按评估值70%放款），现在地价降低了50%，只值5亿。对地产开发商而言，宁愿土地不要了（因为手上有7亿贷款现金，土地只值5亿），银行贷款也不还了。
　　（3）银行坏账高企，纷纷倒闭破产
　　这时候，银行手上会有天量的房屋和土地需要拍卖。市场上出现天量的二手房和土地，供大于求，刺激房价和土地价格进一步下跌，恶性循环。同时天量的按揭和土地抵押贷款无法回收，形成天量坏账，最终银行倒闭。
　　根据中国人民银行统计，2020年末金融机构人民币各项贷款余额172.75万亿元。 而人民币房地产贷款余额49.58万亿，占整体贷款余额的28.7%；其中房地产开发贷款余额11.91万亿，占房地产贷款余额的24.02%；其中个人住房贷款34.44万亿，占房地产贷款余额的69.46%。
　　图示：房地产贷款结构
　　数据来源：中国人民银行官网
　　假定房价降低50%引发个人断供和房地产破产，那银行至少会产生10%以上的坏账率（假如每年人民币房地产贷款余额占整体贷款余额比例变化不大，所有抵押给银行的房屋和土地资产减少1*28.7%*50%=14.35%）。根据中国银保监会公布的数据看，2020年我国商业银行的坏账率为1.84%。而有相关人士估算过超过3%的坏账率银行就会出现亏损。如果达到10%的坏账率，可以肯定全国所有银行都会倒闭破产。
　　（4）地方政府破产，经济严重倒退，社会动乱
　　按照国际标准，地方政府债务率通行风险警戒线为80-120%。而目前贵阳、昆明、西安、天津、武汉、重庆、成都的政府债务率高达500%以上，远超债务警戒线。除深圳、上海、苏州外，南京、青岛、郑州、广州、无锡、杭州、合肥、北京等多个城市债务率也超过200%。相当于目前地方政府的债务已经透支了未来2-9年的地方财政收入水平。
　　假如房价降低50%，政府土地出让金减少50%，根据前面的测算，地方财政收入将减少20%（数据以土地出让金占一般公共预算收入67%、土地出让金占政府基金收入90%测算 ）。导致的严重后果就是目前的债务率水平将要上升125%（100%*1/0.8=125%）。届时，地方政府无力偿还债务，地府破产，经济将陷入严重倒退。再加上银行破产，牵一发而动全身。由于银行的钱都是来自民众和机构的存款，一旦倒闭，无数人的钱将化为乌有，引发社会动乱。
　　数据来源：数据宝
　　注：地方政府债务率=年末政府负债余额/年末财政收入=（地方债+城投债）/（一般公共预算收入+政府基金收入）
　　地方政府负债率=年末政府负债余额/当年GDP
　　五、房价未来会怎么走？
　　从目前的城市化率、城市资源分配、人口出生率逐年下降等情况分析，长期看国内一线城市、强二线城市的核心区依旧有较好的增值空间（因为这些区域占据了最核心的教育、医疗、城市配套等各项顶级资源，人口虹吸效应明显），而三、四线城市由于优质的人口（大学毕业生、高技能人才）往大城市倾斜，目前的新房供应建设体量又比较大，导致未来房价可能会进一步下降。
　　至于房价降低50%，笔者劝大家就不要幻想了，稳定房价水平才是当前最正确的可能。调整房地产运作模式（核心是降低地产杠杆水平）、控制银行房地产贷款结构（房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限）、调节地方政府财政收入分配机制（土地出让金由税务征收、新增税种、调整地方中央分税比例等），相信会成为未来很长一段时间内的主题。
　　由于本文篇幅较长，涉及的知识、数据及公式繁多且复杂，笔者尽量做到严谨，不足之处难免，敬请谅解。若喜欢本文，请记得点赞收藏分享。 下篇文章，我们来聊聊热点话题：今年11-12月到底是不是买房的绝好时机，明年房价到底会怎么走？