苦日子来了！二手房冷冻，开发商叫苦连天，居然有房价低于地价？

　　如果说用一个字，来形容当下的中国楼市，不管是炒房客，还是开发商都会回答你这个字＂惨＂，当下的楼市到底发生了什么？这和刚需买房有没有关系，开发商和炒房客的苦日子到底会产生什么后果？我今天给大家分析一下：
　　未来的中国楼市会分化非常严重，城市的分化，产品的分化，区域板块的分化，新房和二手房的分化。这其实是正常的，就例如股市中，有涨的股票也有跌的，很难出现过去普涨普跌的局面，正常的市场本来就该是一个分化的市场，未来楼市也是这样，有绩优盘，有网红盘，也会有跌价很惨的盘， 不会出现过去整个楼市普涨的局面；  当市场不会出现普涨，而是分化后，大规模赚钱效应就消失了，炒房客的源动力就减弱了，就不会有这么多人去投资买房， 导致伪需求的减少，未来的炒房客会更专业，而不是闭着眼乱买了；  二手房的冷冻期还需要至少一个短周期来消化库存。我刚刚说了，楼市的分化导致赚钱效应的减弱，也就会导致成交量的降低，导致房产流动性的变弱，直接会让部分炒房客的资金链出问题，导致局部分化的降价甩卖；  开发商会大鱼吃小鱼，慢慢国企，国资背景的开发商成为市场的主流。大部分开发商会被重新洗牌，别管你之前有多大，只要你后面失去融资渠道，都会出事；  银行资金对楼市的影响？记住一句话，银行的信贷是晴天借伞给你，下雨天，把伞收回去。
　　说完这些，我们再来看看当下市场对应的表象，现象和数据必须支撑我的论点才行。
　　01
　　地价1.9万，房价只要1.6万
　　广州市场已经出现了房价和地价之间差距不大的情况，不要给我说什么房价是地价的几倍，这种说法之前在重庆一直很流行，唯独我一直批评这种说法，文章也写了很多篇，地价只是新房房价的一个锚定效应的锚，地价加上建安成本，营销成本，税费等才是房子的成本。这个算法，我曾经单独写过一篇文章，这里就不重复。
　　但你要记得房子是商品，它是最后符合市场规律的，也就是它的价格有上限和下限，土地的价格只是下限，市场的火热程度决定房价的上限。
　　既然是商品，价格就有可能逼近价格锚，逼近价格下限。目前广州市面上，有5个项目，售价低于或略高于地价。
　　图片来源广州PLUS
　　这就是广州，之前楼市火爆后的现状，很多人会说限价问题，还有最低价，和最高价的问题，例如这个白云的项目均价还是2.5，只是最低的1.6万低于地价。
　　但是，基本上广州现状就是大规模出现开发商成本价卖房，这些价格的均价，也就是逼近开发商成本，开发商不赚钱。
　　出现这种结果，后面的楼市只能有两个方向去修复市场：
　　1.要么是房价上涨，涨到开发商有利润空间，但是现在不现实；
　　2.第二条路就是土地价格下调，在成本上给开发商让出利润空间。
　　后面会是哪种结果？我们还是得等时间去检验，现在没有数据和现象支撑。
　　这是广州楼市的情况，重庆楼市有没有这样的情况？一样有的，重庆楼市有好几个盘几乎是成本价卖，开发商不赚钱，这几个楼盘我就不点名了，直播说过了。
　　02
　　二手房的冷冻
　　9月份，70个大中城市的房价集体跳水，逾6年首次陷入普跌，新房房价下跌城市为36个，二手房房价下跌城市达到52个，上涨城市数量仅有17个，还不足下降城市的三分之一。
　　当然部分炒房客心里比较乐观，觉得房价现在暂时下降，也不用着急抛售，可以先把房子租出去赚租金，但这一后路也不行了，这里是其实大家忽略了一个问题，大部分的炒房客其实也是伪炒房客。
　　什么是伪炒房客？就是开始看见身边的人买房赚钱了，自己有几个闲钱，不知道买什么理财，干脆拿去买房，这类人几乎杠杆率很小，不像真正炒房客加杠杆，这类伪炒房客大部分就是富裕家庭的余钱，这类人的资金成本很小，所以，并不会因为房价开始下跌或者房子没有流动性而抛售。
　　他们的心态是最稳的，这也是当下为什么市场没有出现大规模降价抛售的原因。
　　能逼迫这类伪炒房客抛售的唯一原因，就是经济出现系统风险，他们自己的原本收入受到影响才会加入抛售大军。
　　我们看明白了这个道理，再回头看重庆的二手房市场最新数据，上周成交量继续大跌，但是成交价格环比微跌3%，同比去年，居然还涨了1%。
　　图片来自重庆贝壳研究院
　　接着我们看看我文章开头说的分化，二手房成交量高的地方，依然是整个市场的热点，但是这个热点在转换，曾经火热的中央公园和照母山，热度明显开始下滑
　　图片来自贝壳重庆研究院
　　所以，我没有对重庆二手房市场，用崩盘两个字，因为没有数据显示到这个地步，我文章里面对重庆二手房用的都是锁这个字和冷冻这个词语，从字面意思你就秒懂了。
　　重庆市场，现阶段看，持有最多二手房数量的群体，大多都是伪炒房客，其实很多都是家庭购买的2套、3套备用房，或者是区县购房者购买的备用房，没有出现深圳广州那样的大规模职业炒房客，所以重庆二手房市场也没限价，现在看这个均价，我看不见崩的可能性，当然唯一的例外还是，建立在不出现系统性风险的前提下。
　　重庆的二手房现在价格没怎么跌，也就是很难卖，分化严重，这才是关键。
　　03
　　大势
　　楼市是看大势，重选择，而不是什么所谓的分析，大部分消息层面都可以被不同的大势解读，例如土地供应量减少，如果是在牛市下，就会被解读为供应减少，大利好，如果是在熊市下，就会被解读为土地市场冷淡，市场下行严重，也就是我经常说的，一个消息的好坏，其实是在当下大势的解读。
　　我们买房，也是根据大势而言的，我个人认为关键是自己的需求，你指望买到房价下跌的最低点，然后卖到房价上涨的最高点，这种事，除了运气，我是办不到的，现在买房 真刚需年底买，伪刚需继续观望，真投资客再等等 ， 伪投资请随意 ，当下大势唯一的变数，就是系统风险的可能性，这也不是我们这些人能预测的，但是减少负债，降低杠杆，总没错，虽然这样可能会少赚钱，但是安全第一总没错，你觉得呢？留言区告诉我。