机构眼中地产链的投资机会和可持续性

　　近日，菏泽、重庆、佛山等8地下调房贷首付比例的政策拉开了房地产调控放松的大幕，2月21日，四大行集体下调广州房贷利率再次将市场对地产调控宽松的预期推上高潮。
　　但在＂房住不炒＂紧箍咒仍未解除的背景下，投资者对本轮地产放松的力度和可持续性也存疑惑，A股地产板块走势也颇为纠结。那么各家机构对本轮地产边际变化都是如何解读的？
　　中泰证券地产团队表示，目前按揭利率加点下行更多反应是前期挤压按揭贷款投放完成后，新增需求不足导致的贷款利率下行。新增按揭需求叠加银行流动性充沛，银行处于自身市场化经营逻辑下调加点幅度，体现短期地产销售下行压力仍存。
　　该团队认为，在当前拿地与销售下行，对应开发贷及按揭需求均不足的情况下，房企融资成本及按揭利率存在进一步下行空间，LPR长端利率存在进一步下调可能。
　　他们进一步指出，扭转当前房地产市场景气度，还需需求端政策配合，销售快速下滑压力下，房地产调控行政限制手段不排除进一步放松可能。
　　中泰地产团队建议，当下市场已充分预期行业下行，但对需求放松的力度和持续性存在分歧。后期房地产行业的投资机会来自持续改善的政策环境产生的预期差。推荐关注三条主线：
　　1）区域性深耕民企：滨江集团；
　　2） 融资环境结构性分化下的龙头房企：绿城中国、保利发展、万科A；
　　3）高评级稳健民企：旭辉控股集团。关注龙头房企金地集团、招商蛇口、中国海外发展。
　　浙商证券大消费团队则表示，近日地产政策的放松主要集中在需求侧，因此更加强烈看好地产后周期龙头。他们解释称：
　　1.去年地产后周期表现不佳，今年会不同！当前地产销售连续负增长，政策已经明确在右侧，估值已经先行，去年四季度悄悄涨起来，年初市场下行只是带来更好买点。
　　2.竣工大概率向上，基本面也会有支撑！＂保交房＂+销售、竣工累计剪刀差，竣工韧性支持基本面兑现。
　　3.少有的预期与估值底部+改善信号明确显现的板块，向上弹性大于向下空间，性价比凸显，买入只输时间。
　　该团队建议，地产后周期要买＂绝对龙头+经营改善+景气赛道＂，其中：
　　1.绝对龙头是攻防兼备的选择，地产放松的β+最为确定的α！首推顾家家居，其次欧派家居。
　　2.经营改善景气赛道弹性靠前，地产放松的β+弹性十足的α行业景气的β！推荐志邦、索菲亚、曲美；亿田智能、老板电器、火星人等。
　　广发策略戴康团队回顾称，历史四轮稳增长，08/14年是典型的地产宽松周期，12/14是中央层面未有大幅宽松，决定了行情持续性和弹性有不同。市场对于地产链条的投资逻辑，存在政策观察、中观数据验证、行业财报兑现三个层次的观察维度。
　　他们认为，本轮地产链的表现分化剧烈，和历史上的四轮周期均有所不同，背后的深层次原因在于房企债务违约压力下本轮的供需改善存在梗阻。
　　假设政策能够有效疏导供需梗阻，可以按照下面四个阶段进行配置：优先地产（观察数据改善及房价）；其次TO-B销售链（跟踪政策/销售）；再次TO-C竣工链（观察房企融资）；最后本轮投资链则更关注基建的边际变化。
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