个人出租房屋如何征税

　　【导引】私房出租是指公民个人将自己所有的房屋出租给承租人使用并收取租金的行为。从税收法律的角度讲，个人出租房产应当区分＂住房＂与＂非住房＂。
　　私房出租主要有两种税收征收方式：据实征收（按实际租金收入征收）与核定计税租金征收。两种征收方式均可代开发票。
　　以下就据实征收方式下个人出租房屋有关税款计算做一梳理。
　　一、据实征收税款计算
　　（一）增值税
　　出租住房适用1.5%的征收率；出租非住房适用5%的征收率。
　　应纳税额=租金收入/（1+5%） 适用税率（征收率）
　　——2019年1月1日至2021年3月31日，私房出租增值税起征点为100,000元（含本数），不含税收入大于100,000元的,计征增值税 ；
　　——2021年4月1日至2022年12月31日，私房出租增值税起征点为150,000元（含本数），不含税收入大于150,000元的,计征增值税 。
　　（二）城市维护建设税
　　应纳税额 应缴（实际缴纳）增值税 （1％、5％、7％）
　　——市区适用税率为7%；县城、建制镇适用税率为5%；所在地不在市区、县城或建制镇的，税率为1%。
　　——自2019年1月1日起减半征收。
　　（三）教育费附加
　　包括教育费附加和地方教育费附加。
　　应缴教育费附加 增值税 3% 
　　应缴地方教育费附加 增值税 2% 
　　——自2019年1月1日起减半征收教育费附加和地方教育费附加。
　　（四）房产税（从租计征）
　　住房类按适用4%的税率；
　　应纳房产税 不含增值税的租金收入（即增值税含税收入-实际缴纳的增值税） 4%   非住房类适用12%的税率；
　　应纳房产税=不含增值税的租金收入（即增值税含税收入-实际缴纳的增值税） 12% 
　　——自2019年1月1日起减半征收。
　　（五）土地使用税
　　应纳税额 单位税额（每平方米） 12 占地面积
　　单位税额依据房屋所在地的规定，一般由省级人民政府规定。
　　——自2019年1月1日起减半征收。
　　——住房类免征土地使用税。
　　（六）印花税
　　应纳税额 租赁合同总金额 0.001
　　——2019年1月1日起减半征收；
　　——对个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税。
　　（七）个人所得税
　　应纳税额=应纳税所得额 税率
　　1、应纳税所得额
　　（1）（增值税不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费）小于等于4,000元的（修缮费必须<=800元）：
　　应纳税所得额 增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费-800元
　　（2）（增值税不含税收入-相关税费（不含增值税）-修缮费）大于4,000元的（修缮费必须<=800元）：
　　应纳税所得额 （增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-修缮费） （1-20%）
　　——修缮费每月最高可扣除800元，不足800的按实际修缮费用扣除，超过800的余下部分于次月按本原则继续抵扣。
　　——转租收入允许增加扣除转租人向一手出租人支付的租金（凭发票扣除，允许扣除的租金费用为增值税含税额）。
　　——相关税费是指城建税、教育附加、地方教育附加、房产税、土地使用税和印花税。  ——如果各项税费由租赁方承担的，则出租方实际取得的出租所得为＂租金收入+各项税费＂，应以此作为计算依据。
　　2、适用税率
　　出租住房适用10%的税率；出租非住房适用20%的税率。
　　——财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税〔2000〕125号)规定，＂自2001年1月1日起＂对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税＂。
　　——2008年3月财政部、国家税务总局发布《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定，＂支持住房租赁市场发展，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税＂。