房地产行业兼论风险十问个别房企财务困境的风险及影响
信息来源:招商证券
研报摘要
本篇报告含大量量化分析指标,不通俗,慎入;本文尝试通俗地从数据背后复盘房企债务问题,认为"黔驴技穷"是部分房企陷入现金流风险的表象,深层原因是商业模式无法适应时代。
部分房企缘何陷入财务困境?a."暴雷"房企的共性主要在于难以扭转的"囤地,赌增值"商业模式。根据现金流结构把房企分为三类:1)高质量周转类;2)周期择时类房企;3)高杠杆,囤地型房企。b. "囤地、赌增值"商业模式赖以依靠的外部"金融杠杆红利"消失,形成了较大规模的权益杠杆、有息负债、无息负债以及供应链上的表外隐性负债,"黔驴技穷";
哪类房企去杠杆压力更大?从静态角度观察、本体缺乏造血能力可能是本因,而均高的各种负债可能是结果,此类公司压力更大;从动态角度观察,现金流稳健性(内生基因)与成长性兼具的公司未来发展空间更大,与此相反的公司去杠杆压力更大;
如何复盘房企来跟踪风险?通过对房企的成长路径、负债结构、周转效率、货值的配置效率等复盘,发现行业内不乏加杠杆同时效率变低的价值消耗型企业。通过现金流复盘可观察房企暴雷的时间窗口;
如何看待风险事件的演绎,难点在哪?或难以出现政府的直接救助,以间接方式为主,方式或以倒逼处置资产为主,难点在于房企难以优先出售好资产;清算价值猜想,有序处理后,风险或相对可控,难点同上;保障农民工工资、供应链安全以及房屋交付,防止风险C端化可能是首要任务;供应链环节可能难以避免小型供应商和金融机构的风险事件,需要宏观层面进一步补充流动性;从中期角度来看,组建类似于国家基金的形势解决房地产行业的结构问题;
对房地产市场的影响如何?这与我们之前的报告《经典,可痴迷,不可沉醉》的结论一致。认为风险事件或对其余高杠杆房企产生警示作用,使得未来半年拿地向下,库存底或出现在2022年年底;而为了保流动性,房企或加快开工形成推盘销售基数,而开工的稳定,又依赖于销售的保障,因而判断政策边际底部或已出现;行业在结构现金流的巨大差异下,明年或迎并购大年,对于部分房企或陷入"幸福的烦恼";
对房企的影响如何?将加速公司分化及行业出清,长期看有利于现金流充裕且自身内生造血能力较强的房企;短期看,去杠杆压力较大的百强房企仍有10家左右,但规模相对不大;
对债券市场影响如何?当前行业已进入管理红利时代,博弈高收益债的风险收益比提高;招商证券固收组认为:或利好城投债的核心资产;对地产产业链影响如何?总包方相关涉及规模或更大,中长期或加速各细分行业供应商集中度提高,供应链融资良性生态急需构建;
对银行端影响如何?招商证券银行组认为:影响可控,但也建议重视其衍生风险。银行体系主要涉及三方面:1)表内信贷、非标投资等,这部分往往有较好的抵押物,最终损失比例低,风险不高;2)银行理财非标及房地产债券投资,可能受波及,但客户自担风险;3)银行代销的房地产信托,影响私行业务发展;
对就业市场影响如何?就业在行业内的结构性压力或存在。
风险提示:政策超预期收紧,资产处置速度低于预期,现金流风险扩大到部分大房企,销售回款压力增加,融资进一步