央行首提房地产两个维护，释放了什么信号？

　　文/凯风
　　日前，央行货币政策委员会2021年第三季度例会召开。会议针对楼市提出＂两个维护＂措施，即维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
　　这是2009年以来，央行货币政策委员会季度例会上首次提及房地产，且罕见提出＂维护住房消费者的合法权益＂。除此之外，＂两个维护＂之所以备受关注，是因为楼市大环境正在发生转向，以深圳为代表的热门城市二手房成交量大幅下滑，正在集中供地的重点一二线城市多数遭遇了土地流拍，而部分三四线城市则祭出了房价最高降价不得超过15%的＂限跌令＂，更不用说个别龙头房企正陷入债务困境……
　　这些大背景的存在，让＂两个维护＂被市场普遍解读为楼市＂维稳＂之举，被一些人视为楼市调控即将见底的迹象，更有少部分人认为新一轮松绑即将到来。事实上，政策经过几年的层层加码，调控成果刚刚展现，可谓来之不易，在房住不炒、住有所居的时代大局面前，显然不会轻易改弦更辙。
　　回顾这一轮楼市调控，说是＂史上最严＂并不为过。十年前，楼市调控手段以限购、限价为主，且主要面向新房交易，如今不仅多了限售、限贷，而且针对地方政府、银行、开发商、二手房业主都出台了有针对性的调控手段，诸如集中供地制度、房贷＂两道红线＂、房企融资＂三道红线＂、二手房指导价等等。可以说，除了呼声颇高的房地产税之外，楼市调控的政策库已经极其完善。
　　不过，熟悉房地产调控历史的人都知道，我国楼市调控的目标向来是＂稳房价、稳地价、稳预期＂，而非将房地产打压在地，甚至让房价＂硬着陆＂。所谓稳字当头，言外之意是既要遏制大涨，又要防止大跌，从而保障市场健康发展。
　　所以，在楼市大热之时，调控必然层层加码，只要按住蠢蠢欲动的炒房欲望为止，这在深圳体现得最为明显，从限购加码到二手房指导价再到严查经营贷、严打炒房团等等，政策可谓立竿见影。
　　同理，在市场遇冷之际，一些不合时宜的政策也会调整，而相关旨在稳定市场预期的政策也会陆续出台，这正是三四线城市先后推出＂限跌令＂的政策大背景所在。当然，＂限跌令＂是否有效，在不能大幅降价的前提下开发商该如何去库存回笼现金流，无疑也是需要考虑的问题。
　　基于此，就不难理解＂两个维护＂背后的政策深层用意。维护房地产市场健康发展，相对容易理解，大涨大跌、大起大落自然不是健康市场的体现，稳房价、稳地价、稳预期的目标仍然存在。
　　至于＂维护住房消费者的合法权益＂，至少可在两个层面得到解释：一个是保交房，防止部分房企因债务问题导致楼盘停工，这就需要加大预售资金监管，防止预售资金被开发商挪用，同时督促一些出现债务问题的房企努力保持经营稳定，将＂保交房＂放在第一位，从而保障广大购房者的权益。
　　另一个是防止调控＂误伤＂刚需。楼市调控的目标是遏制炒房投机行为，而刚需的自住需求在民生之列，如何在严打炒房的同时保护自住需求，无疑考验调控的精细化和科学化。
　　最近，确实有不少政策的调控政策走的是＂一刀切＂的路线，首套房和二套房的房贷利率同步上涨，无论刚需还是投资贷款周期同样漫长，无论一套房还是多套房的持有者在税费上并无差别，这些政策确实存在一些需要调整的地方。
　　不过，凡是存在弹性的地方，不可避免给了一些人＂暗度陈仓＂的机会。过去几年来，个别炒房客通过假结婚、假离婚、违规申请经营贷等方式进行变通，让部分城市的调控效果打了折扣。所以，如何在保障刚需与保持调控刚性之间取得平衡，是对有关部门的一项考验。
　　此外，今年7月，住建部、国家发改委、银保监会等8部委联合出台《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，在房地产开发、房屋买卖、住房租赁及物业服务4大领域开展集中整治，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。
　　这些领域均事关住房消费者的合法权益。在房地产开发环节，违规交房、交房延期、房屋质量问题均被纳入整治之列；在房屋买卖领域，捂盘惜售，囤积房源，套取经营贷等行为受到重点关注。在租赁和物业领域，长租公寓＂高进低出＂＂长收短付＂等高风险经营行为，物业侵犯业主合法权益等，也在整治之列。
　　可见，维护住房消费者的合法权益，覆盖到楼市的方方面面。毕竟，房子在我国居民财富配置中拥有突出地位，根据央行报告，接近七成的居民家庭财富都与房子相关，而许多家庭最大的债务也是房贷。在许多家庭耗尽多年储蓄才能买得起一套房子的现实背景下，维护住房消费者的合法权益，具有多方面的深层意义。
　　所以，＂两个维护＂更大的意义在于稳定市场预期、保护住房消费者的合法权益，而非大幅松绑的开始，更不是大水漫灌乃至再次刺激房地产的前置信号。近年来，资本反垄断、教育反内卷等一系列雷厉风行的举措，让人看到政策的威力所在。作为住房领域的根本定位之一，＂房住不炒＂的原则显然不会也不能以任何名义突破。