1月份百强房企销售降超四成，收紧类调控减少，民营房企有望受益

　　【大河报·大河财立方】（记者 吴春波）2月11日，A股地产行业部分股票表现不俗，8家地产上市企业股价涨停，其中4家企业涨幅超过10%。
　　受此影响，Wind房地产指数当日开盘后迅速拉升，并在随后震荡下挫。截至收盘，Wind房地产指数报3458.14点，较前一个交易日减少了0.92点。
　　消息面上，2月10日，根据国内媒体报道，全国性商品房预售资金监管的相关意见已经出台，与1994年发布的《城市商品房预售管理办法》相比，最大的不同之处在于明确对预售资金的规定进行了全国统一，进而有利于规范预售资金的使用，促进行业健康发展。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策进一步释放了利好内容，对于缓解房企资金压力具有积极的作用。
　　房地产行业融资能力大幅下滑
　　有城市调整预售监管措施以降低风险
　　一般而言，房地产行业经常性资金来源有两个方面，其一为企业通过发债和金融机构贷款获取，其二是通过商品房销售获得销售流入资金。如果企业融资受限，房企将会更加依赖销售带来的现金流。
　　＂去年一些房企出现危机时，部分城市出现了银行或法院关闭预售资金监管账户的做法，导致房企资金压力进一步增大，进而导致部分房企暴雷事件发生。＂严跃进表示，根据公开报道，新的预售管理办法明确资金的拨付情况，即除了工程所需要的资金，其他都可以让房企使用。
　　进入2022年，房地产行业从融资端获得资金的能力还在下滑。中国指数研究院监测数据显示，1月份国内房企融资规模为792.2亿元，同比降70.3%，环比降16.6%，单月融资规模同比连续11个月下滑。行业平均利率为4.13%，同比降1.72个百分点，环比降0.99个百分点。
　　实际上，1月份，就已有地方政府开始调整和规范预售资金监管政策，在坚持＂房住不炒＂的前提下，助推行业健康发展。
　　1月18日，烟台发布相关措施，对信用等级为AAA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5%；对信用等级为AA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低3%。上述3%-5%等预售资金监管解除后，须优先用于农民工工资支付。
　　2月11日，信阳市发布了《信阳市商品房预售资金监管办法（试行）》（以下简称试行办法），旨在保证预售资金专款专用，确保资金安全可控，有效防范房地产市场风险，保障预售商品房交易双方当事人的合法权益，维护房地产市场秩序。
　　根据试行办法，购房款应由购房人账户直接存入监管账户，专项用于支付该项目的建筑施工、设备安装、材料购置、配套建设、法定税费及其他相关费用，不得挪作他用。重点监管资金不得用于支付任何借（贷）款本金和利息，不得用于缴纳土地价款、罚金、支付营销费用及开发企业员工工资等。房企可按照5个节点分别申请使用重点监管资金。
　　百强房企销售金额同比下滑超四成
　　部分企业降幅超过六成
　　2月10日晚间，地产龙头保利发展发布了其1月份销售情况，实现签约面积185.76万平方米，同比减11.73%，实现签约金额283.02亿元，同比减34.29%。
　　保利发展并不是唯一销售端下滑的企业。2月9日晚间，地产龙头招商蛇口发布公告，该公司1月份实现签约销售面积70.56万平方米，同比减少27.66%，实现签约销售金额151.47亿元，同比降幅更是达到38.47%，缩水接近四成。
　　同日，地产企业中南建设发布的1月份销售数据显示，该公司1月份的合同销售面积和金额双双下滑超过60%，且月内无新增项目。
　　根据地产咨询就克而瑞公布的今年1月份百强房企销售业绩，TOP100房企1月全口径销售额达到 5849.4亿元，同比下降40.7%，单月增速较2021年12月下降4.7个百分点。
　　分不同梯队来看，TOP10、TOP11~ 20、TOP21~50、TOP51~100房企1月累计销售额同比增速分别为-41.9%、-39.7%、-38.3%和-42.8%，各梯队均表现疲软。
　　品牌房企方面，克尔瑞重点关注房企1月份单月均为负增长，其中世茂集团、中南建设以及中国奥园同比跌幅超过60%，万科、中国金茂以及阳光城跌幅超50%。
　　鉴于目前多地政府相继出台宽松政策，从降低公积金贷款比例、预售资金放松、购房鼓励等方面引导购房消费，克尔瑞预计在因城施策框架下，政策端将保持边际改善趋势，后续行业基本面有望迎来复苏。
　　严跃进表示，此次全国统一的预售资金监管政策，具有积极意义，利好房企预售资金的循环，对于规范各地预售资金监管的操作、确保房企资金状况更加稳健具有积极的作用。
　　万联证券分析师徐飞表示，在坚持＂房住不炒＂前提下，房地产行业相关政策持续边际改善，由融资端的支持按揭贷款到并购贷款、保障性租赁住房相关贷款不纳入集中度管理制度，再到预售资金监管制度纠偏，行业利好政策逐渐向各方面扩大。
　　政策层面持续宽松，房贷利率有望下调
　　民营房企有望受益
　　去年9月份以来，政策层面通过放松按揭贷款、放开银行开发贷款、支持行业并购、降息降准和规范预售资金等手段，持续放松地产行业监管力度。
　　据华泰证券统计，2021第四季度重点城市出台放松类调控政策35次，收紧类调控政策12次，系2020第二季度之后放松政策首次超过收紧政策。2022年这一趋势得到强化，截至2月10日，国内重点城市已出台放松类政策25次，收紧类政策仅有2次。
　　华泰证券表示，从放松政策内容来看，多为购房补贴、公积金贷款额度与门槛、人才政策、落户政策的松绑，也有省市尝试 降低首付比例（安徽省、北海市），以及适规范预售资金监管（哈尔滨、广州、成都、烟台、信阳市），后续力度预计持续加大。
　　值得注意的是，今年1月份开始，随着市场下行压力的加剧，政策放松逐渐向需求端延伸，在2021年12月份全国40个重点城市房贷利率出现小幅下调后，今年1月20日，5年期以上LPR的下降，有望带动各城市房贷利率的继续下调。
　　徐飞认为，当前行业基本面仍处于驻底阶段，1 月百强房企销售数据显示行业整体销售仍然表现较差，1 月居民中长期贷款数据明显不及去年同期，也进一步印证当前房地产行业需求端仍然较弱，政策仍处于持续改善中。
　　徐飞表示，看好财务表现稳健的高信用类房企以及物业管理板块，利好政策的不断叠加，对于受益房企将由高信用类房企向民营房企辐射。
　　一位房地产业内人士告诉记者，目前郑州地区不少优质、龙头房企融资能力获得一定程度改善，但也有部分房企从融资端获得资金的能力有待提升。
　　浙商证券分析师杨凡表示，需求回暖才能带动行业整体回暖，使房企内部造血能力逐步修复，当前中央降息引导房贷利率下调+地方因城施策托底市场预期，但市场底部还未显现，而过往宽松周期经验显示，需求端政策的进一步打开方能加速市场底部的出现。
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