上海二手房新政后诸多购房者凑不齐首付专家要对支付能力有预判

　　《中国经济周刊》记者 宋杰|上海报道
　　今年8月初，上海各银行房贷改为以＂三价就低＂原则审核贷款金额，即银行将根据合同网签价、交易中心涉税评估价、银行评估价，选择相对最低的价格来审批贷款额度。
　　当时就有分析认为该项新政＂剑指＂二手房市场，一定程度上将抬高购房门槛，实现精准调控。如今新政满月，市场情况怎么样？
　　据上海链家研究院9月初的一份统计报告中显示，上海二手房8月份成交量出现大幅萎缩，环比下降24%，同比下降40%，为今年以来最大幅度的下跌。
　　＂子弹飞的速度，甚至比大家预想的还要快。＂该份报告中这样写道。
　　《中国经济周刊》记者在查阅上海市政府官网＂政民互动＂留言板块时发现，有不少市民反映因贷款利率调整，房贷比预期要少了很多，首付＂要了命也凑不到＂，另一方面卖方不愿和平解决，定金不肯返还。
　　二手房购房者：贷款额度减少 首付＂要了命也凑不到＂
　　记者调查了解后发现， ＂三价就低＂政策效果显著，许多购房者看中房不敢付定金，一些以前看中房但还没有来得及签约的客户，违约的情况也明显增加。
　　＂原因是大家都不知道最终以哪个价格为核定价格，之前算好的首付款金额最后发现都不够了，而且相差还很多，差额必须用现金补足，资金足的还好一点，首付原本就是东拼西凑的市民最终只能和业主协商解约。＂有业内人士这样表示。
　　＂7月底，上海市出台了房贷利率。首套从4.65%上升到5%，并且立即执行，我算了一下每个月的月供要多付五六百块钱，我安慰老婆说这是政策调整，对咱们影响还不是很大。然而8月6日又传出来上海二手房‘三价合一’了，通过这段时间大家在网上的反馈来看，不少房子的可贷款金额直接在原本市场价的基础上打了五六折，首套购房的首付变相地从原来的3.5成提高了六七成，原本3.5成的首付款就已掏空家底，现在直接提高到六七成，这简直是我们这种家庭‘要命都凑不到的’。＂市民张先生在市政府＂政民互动＂板块留言道。
　　另一位市民顾先生也通过＂政民互动＂述说了自己的购房经历。
　　顾先生今年7月8日签订了一份房屋买卖合同，房屋总价392万元，首付138万元，贷款254万元。
　　＂我已付了定金30万，还未网签。8月6日上海针对二手房贷款推出新政策，导致我的贷款明显减少，根据中介以及网友提供的信息，目前能贷到的（大概率最低的是交易中心涉税评估价）基本是合约价的6折左右，这就意味着还需要额外自付100多万元。我询问了各个银行都说以新政策为准，无法提高贷款额度，也询问了各种信用贷款的可能性，但这样以后我每个月需支付3万多元的贷款，实在是超出了我家庭的承受能力。且卖方拒绝和平解约，拒绝返还定金。＂顾先生写道。
　　有中介人员说了这样一个案例：有客户买了500万元的房子，银行评估价350万元，客户是二套只能贷三成，按老政策可以贷150万元，首付350万元就可以了，但因为＂三价＂取最低，即以350万元作为贷款依据，还可以批贷105万元，但银行工作人员说＂你首付已经付了350万元，相当于已经全款买了，这就没有办法再申请了＂。因此，该位购房者不单是贷不到105万元，还直接被拒贷，必须全款购买，如果凑不齐就只能和业主协商解约。
　　有业内人士向《中国经济周刊》记者解释道，实际操作中，＂三价就低＂意味着提高首付比例，原本首套房的首付标准提升到二套房首付标准，二套房首付标准提升到全款买房。
　　＂三价取最低＂像开盲盒？专家：对支付能力要有事先预判
　　市民李先生在留言中评论表示，对于购房者而言，无论是刚需还是改善型买家，他们事先都无法预估＂银行评估价＂及＂交易中心涉税评估价＂。
　　＂这两个价格就像是个‘盲盒’，无论是中介还是买卖双方对此都无法预知，导致交易过程中出现多方不确定的交易失败风险（进而可能演变成纠纷，甚至诉讼）。＂李先生表示。
　　＂我通过实际案例了解到，已多次发生银行预估价比网签价低得多的情况，导致买方没能力支付差额，最终交易失败的情况，每个失败案例背后都是相关多方、两个家庭、一系列的连锁问题。＂李先生认为。
　　因此，李先生在＂政民互动＂留言建议市政府及相关部门可考虑针对这一状况，研究更加细致、透明的执行办法对市民公开。在购房决策时，买卖双方都可以提前根据相对明确的银行评估方法进行自我判断，一方面便于购房者科学理性地评估购买能力和积蓄储备，起到管控交易风险的作用；另一方面也能对房子本身的市场估值定价起到侧面的校准引导作用。
　　还有市民建议从政府层面对＂三价就低＂政策出台解释文件。＂比如在8月6日之前签的居间合同且定金有银行转账凭证，但是还没来得及网签的购房者，如果因政策调整而导致贷款不足最终解约的应当是三方无责。现在房子总价动辄几百万，签署居间合同缴纳的定金一般几万到几十万不等，对于刚需购房者来说如果因为贷款额度不足，再加上首付六七成也凑不齐还需要损失定金，会严重影响家庭的生活质量，增加社会的不稳定因素＂。
　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，购房者需要了解自己的支付能力和应急方案。贷款是买家有求于银行，即便不是三价就低政策，也有可能因为贷款人资质等各种情况导致贷款额度不足的现象，万一出现这种情况买家是否有足够资金从容应对？目前来看，比较稳妥的做法是首套房客户准备四到五成首付，二套买家最好准备八成以上首付。最好在付定金前就了解到能贷款多少，以便做好买房资金调动。
　　卢文曦还认为，买家要有市场预判力。今年楼市调控特点是密度大，年初＂沪十条＂＂沪七条＂政策间隔距离近，而且力度也比较大。其实这就是信号，政策可能随时随地会出来。比较理性的做法就是谨慎入市，考虑周全。新的调控政策可能会导致合同无法顺利履行，因此如何解约、违约责任、赔付金额等在签约时就要考虑到。
　　记者注意到，从上海链家的数据来看，以往调控政策对二手房价格端的影响更偏向于细水长流，主要是通过影响成交量进而传导到对价格的影响。而本轮政策对价格端的影响却是立竿见影，成交量萎缩的同时，价格也出现明显的下滑，一朝跌回涨价前。目前成交均价绝对值3.8万元/平，已跌至2019年的月均成交水平。
　　从分环线的成交量来看，8月份上海外环以内成交量的环比和同比下跌显著，且越靠近市中心，同比下降的越显著，而郊环以外则相对好一些。内环以内的成交量绝对值已下降至不足2千套，几乎回到2018年的水平。从占比来看，外郊环间占比下降了2个百分点，郊环以外占比增加了3个百分点。
　　从均价同比来看，外环以内同比依然保持正增长，外环以外则出现负增长，但内环以内同比增速收窄显著。从均价环比来看，各环线均出现下跌。
　　分区域来看，8月份仅金山和崇明的成交量环比为正增长，其余区域均下跌，环比下跌最多的区域为黄埔、闵行和浦东。从同比来看，仅奉贤的同比为正增长，下跌最多的区域为黄埔、徐汇和闵行。前8月累计成交量同比增速最高的区域为奉贤、嘉定和长宁，同比增速最低的为徐汇、闵行和黄埔。前8月累计均价同比下跌的区域为金山和奉贤，同比增速最高的为黄埔、普陀、徐汇和静安。
　　见习编辑：郭霁瑶