房地产底层逻辑发生巨变未来买房有三点良心建议

　　未来5年至10年，房地产还有投资可能吗？经济学家马光远曾直言，房地产最好的投资时代已经结束了，今后普通人不建议投资房产，炒房将成为越来越专业的说法。最近房地产市场出现了一些列重大变化，普通人买房应该如何决策？
　　现象：房地产调控从严 底层逻辑已变
　　最近，房地产市场发生了一些前所未有的变化，我们先来罗列一下。
　　1、官方严格控制地价。第二批集中供地全面叫停，土地财政的逻辑推倒重来。自然资源部出台新规，22个重点城市土地溢价率最高不得超过15%，严禁变相提高地价、刺激地产。＂面粉＂价格被严控，＂面包＂价格更加企稳。
　　2、保障房成为房地产工作重点方向。保障性租赁住房被纳入＂十四五＂住房建设的重点，官方多次发声，各地纷纷跟进，上海、深圳、广州等地的＂十四五＂住房发展规划中，无一例外地，保障性住房和租赁住房取代了产权型的商品住房，作为未来新增住房供应的主体。以后二手房出租市场更难了，持本成本将提高。
　　3、二手房交易全面 ＂降成本＂。近日，杭州二手房交易监管服务平台上线＂个人自主挂牌房源＂功能，实名注册、核实＂真房源＂以后，购房者可直接与房东取得联系，自行看房、谈价。此举将打破过去的二手房信息不透明，避免业主、中介炒作房价。
　　4、更加注重购房公平。杭州限购再次升级，精准打击炒房，北京、深圳多片划区、教师轮岗，打击XQ房，以后不管是住房还是*，都要分配给最需要的人，而不是最有钱的人。
　　基于目前的市场现状和政策，我对于买房的观点有三个：
　　一是，今后房地产发展虽然有升值空间，但并不是每个人都能抓住。有的城市房价跌、有的城市房价涨，即便同一个城市，不同区域的涨跌可能不同。未来只有极少地方的房价持续看好，比如：
　　①一线、新一线城市的核心地带。特别是在购买力巨大、交通便利的核心商圈附近，比如上海的陆家嘴、徐家汇等地区，合肥的政务区、滨湖区，杭州的钱塘江江边地带等。
　　②一线、新一线的新城、开发区。目前国家已经着手城乡结合部的打造，以满足部分购房困难的刚需，并通过打造高新技术开发区来分解市中心的压力。这些城市的新城、开发区有产业、有人口、有市政规划，长期来看房价有上行空间。
　　当然，上述区域是存在购房门槛的，不管是价格层面还是购房资格层面，刚需量力而行，炒房则大可不必。
　　第二，普通人不建议炒房，现金更重要。总有人说现金正在通货膨胀的大环境下不断缩水，把现金转换为房产才是硬道理，其实这个道理并没有错，但凡是有度，房价也不可能出现普遍上涨，全国有很多城市，有的城市房价一直下降，而有的城市房价成倍的上涨。而且房地产的买卖周期正在拉长，持有成本将不断提高，房产税箭在弦上，炒房风险极大。如果手中没有任何现金储备，一旦遇到生病、意外等需要钱的时候，固定资产难以兑现。
　　第三，如果近期打算买房，不妨重点关注第二批集中供地的住宅项目。土拍＂两集中＂是今年刚刚执行的新政策，目的在于把控城市供地节奏和新房供应节奏，最终实现稳地价、稳房价。然而上半年首批集中供地多个城市却出现抢地大战，反而变相推高了地价。这就导致了房企拿地成本的大幅度提高，而利润空间被压得极低，这样的项目出现质量问题的可能性也就更高。
　　不过好在，第二轮集中供地中央紧急修改了土拍政策，规定土地溢价率最高不得超过15%，严禁通过提高最高限价的方式实现溢价率数字上的降低，并且达到最高限价后不得通过竞配建等方式变相提高地价，转为竞品质。
　　什么意思呢？简单来说，就是国家把地价的上限压低了，禁止地方政府变相抬高地价。对于房企而言，则要通过竞品质决定优胜劣汰，让原本通过成本极致牺牲品质的房企不得不严守品质，对购房者也是一个正向的交代。
　　目前，各个城市的竞价逻辑不尽相同。
　　比如，北京是先竞价，再竞配件，最后才是竞高标准建设方案；
　　杭州是将＂竞品质＂放在了第一道程序中，只有品质胜出者才有资格进入竞价环节；
　　合肥采取的是线上＂竞地价’、线下＂竞品质＂两阶段操作方式，最后有相同高分的房企再参加摇号。
　　不同城市采取的＂竞品质＂细则也略有不同，不过目的都是一样的，只有品质胜出者，才能竞得地块。
　　新政策实施后，房企获得了一定的利润空间，而市场也迎来更稳定的房价、更高质量的住宅。这些城市的购房者，如果有购房打算的话，等一等第二批集中供地的项目也未尝不可。