祥生控股2020年溢价拿地致增收不增利仍踩中两红线冲规模
中华网财经3月29日讯:对于祥生控股集团发布的上市后首份财报来说,"三道红线"始终是待解的难题。
据祥生控股集团3月26日公布2020年年度业绩(下称"年报")显示,2020年,公司实现营业收入人民币466.4亿元,同比增长31.3%;净利润人民币30.5亿元,同比下降4.8%;核心纯利人民币31.0亿元,同比下降3.2%。
高溢价拿地致增收不增利
截至2020年12月31日止年度的毛利约为人民币84.34亿元,同比减少0.5%,毛利率为18.1%,同比减少5.8%,原因是确认项目土地成本较高。
此外,公司核心纯利为30.97亿元,较2019年同期下降约3.2%;核心纯利率约为6.6%,较2019年减少2.4个百分点。
就项目成本较高而言,中华网财经获悉,在2020年乃至今年祥生控股集团曾多次高溢价拿地,不完全统计如:
2020年2月7日,祥生以上限价14.25亿元+竞配人才住房面积51730平方米竞得绍兴诸暨一宗商住地。地块历经7个半小时、532轮报价,溢价率34.94%。
2020年12月22日,祥生控股经过336轮竞价,以杭州星扬企业管理为主体,拿下衢州柯城区花园街道道士田铺-2号地块,溢价率71.79%。
今年3月24日,祥生地产旗下公司历经131轮竞价,以"触顶价"31.11亿元竞得浙江绍兴一宗地块,溢价率约33.2%,竞配公共租赁住房面积1.9万平方米。
增收不增利或许年报数据是有力的体现,祥生控股集团拿地偏激进的且溢价颇高。
同时值得一提的是,2020年祥生控股财务收入大幅减少。年报显示,祥生控股财务收入主要包括银行存款利息收入。集团财务收入由2019年的1.52亿元减少至2020年的7580万元,减少幅度为50.1%。祥生控股方面表示,这主要由于2020年确认来自联营公司及合营企业利息收入减少所致。
仍然踩中"两道红线"、债务总额同比增长61.9%
年报显示,2020年,祥生剔除预收账款的资产负债率为82.4%,现金短债比为1.1,净负债率为136%,实现了净资产负债率"三连降"的祥生,脚下仍然踩着"两道红线"。
2020年,祥生控股融资成本由2019年的7.78亿元增加至2020年的11.13亿元,主要由于债务总额由2019年的285.27亿元增加至2020年的461.77亿元,增长幅度为61.9%。
2020年合约销售同比增加25.1%
年报显示,2020年,集团实现归属集团权益的合约销售人民币781.68亿元,同比增加25.1%,主要由于泛长三角区域(包括上海市、江苏省、山东省、安徽省及江西省,但不包括浙江省的中国地区)销售增长快,项目数量增加。
集团归属本集团权益的合约销售建筑面积为5,672,190平方米,较2019年的5,531,982平方米增加2.5%;集团2020年的合约平均售价为人民币13,781元/平方米,较2019年的人民币11,297元/平方米增加22.0%;浙江省、泛长三角区域及其他区域(指浙江省及泛长三角区域以外的中国区域,包括湖北省、湖南省、内蒙古自治区、福建省及辽宁省)归属集团权益的合约销售额分别占集团于2020年权益合约销售总额的约68.7%、22.8%及8.5%。
总土储2330万方、布局具有一定优势
土地储备方面,2020年,集团新增土地储备46宗,总占地面积为2,740,232平方米,应占总建筑面积6,962,402平方米。2020年集团新进入合肥、南昌及南通等城市,全国化布局进一步深入。截止2020年12月31日,集团应占土地储备总量2330万平米,其中泛长三角区域900万平米,浙江省1120万平米。
在年报中,祥生控股方面表示,集团始终坚持区域化聚焦深耕的发展战略,自2016年起实行"1+1+X"扩张策略,坚持立足浙江省,深耕长三角,选择性布局具备高增长潜力的城市。
值得一提的是,公开信息显示,祥生控股董事会主席陈国祥曾在去年上市时表示,公司将凭借多元化的产品与服务,以规模为基石,以品质为要求,在经验丰富的管理团队带领下,精益求精,稳步向前。由此可见,规模,无疑仍是祥生控股未来一段时间的追求目标。
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