中国奥园城市更新加速转化，年底有息负债预计同比减少1015

　　业绩会直播——  中国奥园
　　No. 01   礼赞25周年奥园稳健前行
　　01   历史进程  中国复合地产缔造者—1996年成立之初，首创＂体育+地产＂复合地产开发理念，与国家体育总局旗下中体产业合作成功开发中国首个运动型社区—广州奥林匹克花园，传承＂更快、更高、更强——更团结＂的奥林匹克精神。  跻身千亿规模行列—得益于全国化布局，把握房地产市场轮动红利实现跨越式增长，由区域性房企成长为全国性规模房企，跻身千亿行列，位居全国三十强。  城市更新大湾区标杆—提前布局，实现旧城、旧村、旧厂＂三旧＂改造全覆盖，形成复合产业的＂奥园旧改模式＂，入选中国房地产开发企业城市更新十强，为城市更新大湾区标杆。  从幸福人居到悦康生活—持续深化＂一业为主，纵向发展＂战略，不断延展＂构筑健康生活＂的品牌理念，推动幸福人居板块（地产主业）与悦康生活板块（非房业务）双向赋能和协同发展，发挥企业综合竞争力。  可持续高质量发展—获纳入MSCI中国指数、恒生综合大中型股（可投资）指数、恒生沪深港通名单、恒生沪深港通大湾区综合指数、恒生高股息率指数及恒生中国高股息率指数，连续五年上榜《财富》＂中国500强＂（2021年：第170名），跻身《福布斯》＂亚洲最佳上市公司50强＂及＂全球企业2000强＂（2021年：第849名），实现可持续、高质量发展。
　　02   奥园＂双引擎驱动＂从造房子到造生活  从幸福人居到悦康生活，持续深化 ＂一业为主，纵向发展＂ 战略，不断延展＂构筑健康生活＂的品牌理念。幸福人居与悦康生活两大板块协同发展，发挥企业综合竞争力，实现高质量稳健发展。地产主业通过组织优化强化总部对区域公司的直接管控，整合资源、集中优势，夯实高质量发展基础；成立悦康控股全面统筹物业管理、商业运营、文化旅游、美丽健康等非房产业，赋能地产主业；搭建体系内生态，拉通不同业态、业务的消费群体，通过一个入口提供全方位服务，从造房子到造生活。
　　03   文旅赋能地产主业—奥园（英德）心花小镇  依托复合地产的开发优势，打造＂文旅+产业+住宅＂多元融合的业态组合，开拓多元化收入来源。奥园（英德）心花小镇总占地面积约70万平方米，融合主题乐园、科普教育、休闲度假、生态人居等于一体。奥园英德巧克力王国首创中国巧克力IP，是亚洲最大巧克力文化展示基地，将打造辐射大湾区文旅新地标。
　　04   产业合作赋能地产主业—＂奥园美谷＂与＂奥园智谷＂  上海奥园美谷位于上海临港自贸区奉贤园区，总建筑面积约20万平方米，集研发办公、轻型生产、商业配套、人才公寓等多业态；将导入国际医美品牌，打造国际医美科技成果转化基地和交易平台；获授予＂中国化妆品品牌创新实践基地＂。  奥园湾区智谷位于广州南沙自贸区，总建筑面积逾30万平方米，定位＂人工智能+新兴产业＂，集研发办公、产业用房、商业及社区配套等业态；引进高成长性高产出的科创企业，建立产业配套及增值服务体系，提供系列园区运营服务；目前已签约10余家意向企业。
　　05   2021年下半年策略及部署
　　奥园致力成为稳健经营的长寿企业。
　　中国对房地产行业坚持落实＂房住不炒＂的长效机制，房地产企业的发展模式由外生扩张转变为有质量发展。奥园拥抱大湾区、长三角等城市群，积极拓展城市更新，聚焦高能级城市，打造百亿级城市公司，持续深耕区域，全面整合地产板块，实现管控扁平化，落实及强化大运营、精益化管控，释放管理红利。  稳增长、增效益： 区域整合，打造百亿级核心城市公司，持续深耕区域；聚焦高能级城市，做强城市更新，加速转化；加强风险管控，确保现金流安全；＂一业为主、纵向发展＂，围绕房地产主业纵向延伸产业链。  促营销、快回款： 促进营销能力，提高新盘去化率，积极盘活库存，加快去化水平；将回款纳入绩效考核体系，加快现金回款及利润结转；加强经营现金流，有序降低负债，尽早达到三条红线要求。  重客户、强品牌： 提升客服部门的管理层级，全面强化客户满意度建设；建立全周期客服管理体系，加强销售、交付、物业管理、投诉等环节的服务质量；打造奥园特色服务品牌，提升客户体验及满意度。  抓产品、提质量： 推进奥园A+产品战略，推动产品力全面升级；搭建精益设计管理体系，标准化设计与研发创新并重，强化品质控制；打造标杆性项目，提升产品竞争力及品牌影响力，提高产品溢价。  优运营、厚利润： 推行扁平化管理，发挥整体效能；落实及强化大运营管控，提升精细化运营；优化绩效与激励机制，提升团队素质及稳定性；全面提升产品与服务质量，提高经营利润。  控成本、降费效： 提升工程标准化及集采程度，优化建安成本；提升管理精细度，降低销售、人力、及行政费用；提高资金使用效率，降低融资成本；合理运用税务筹划，降低税务成本。
　　奥园将更注重规模与效益的均好性，实现可持续、高质量的全面发展。
　　No. 02   业绩概览及财务回顾
　　01   上半年业绩概览
　　1.销售及交付持续增长  2021年前七个月完成合同销售人民币772亿元，同比增长28%  营业额人民币325亿元，同比增长15%  净利润人民币28亿元，净利润率8.7%  核心净利润人民币29亿元，核心净利润率8.8%
　　2.保持审慎购地  发挥收并购、城市更新等传统优势，侧重一二线城市，保持审慎购地  2021年上半年新增货值逾人民币178亿元，一二线城市占比约92%
　　3.回款率稳定，流动性充裕  现金回款率87%，保持稳定  总现金为人民币683亿元，现金短债比为1.3倍
　　4.城市更新加速转化  2021年上半年城市更新项目转化可售货值约人民币135亿元，占期内新增货值的76%  2021至2024年预计转化可售货值人民币2,420亿元
　　5.提前安排再融资  公开发行合共7.38亿美元境外债及人民币18.2亿元境内公司债  获12家商业银行提供境外银团贷款逾21亿港元  悉数赎回今年内到期的公募境外债
　　6.土储充足结构不断优化  于2021年6月底，土地储备总货值约人民币5,939亿元  预期城市更新储备总货值约人民币7,543亿元  计入城市更新项目后的总货值约人民币13,482亿元，一二线城市占比约84%
　　02   损益表摘要  2021年上半年，中国奥园实现营业收入325.1亿元，较2020同期上升15%，其中物业开发收益占94.5%，物业投资、物业管理、销售商品及其他占5.5%。毛利润率为25%，同比下降4.3个百分点，净利润率为8.7%，同比下降1.4个百分点，核心净利润28.68亿元，同比上升1%，核心净利润率同比下降1.2个百分点。
　　03   资产负债表摘要  截至2021年上半年，中国奥园总现金为683.2亿元，其中不受限现金占89%，总借贷为1113.1亿元，净借贷为429.9亿元。总资产3161.5亿元，总负债2628.6亿元，总权益532.9亿元。
　　04   债务状况及资金管理  截至2021年6月30日，中国奥园总借贷1,113.1亿元中，境内银行及其他借款占比60%，境内债券占比7%，境外银行及其他借款占比12%，境外债券占比21%。短期借贷517亿元中，境内及其他银行借款占比62%，境内占比70%，2021年上半年占比58%。  债务还款期结构方面，低于1年的占比46%，1-2年占比21%，2-5年占比29%，5年以上占比4%。  截至2021年6月30日，中国奥园 平均借贷利率为7.0%，较2020年下降0.2个百分点 ，2019年以来实现稳步下调。  截至2021年6月30日，总现金约人民币683亿元，为人民币517亿元短期借贷的1.3倍。截至2021年7月底，已偿还及续期约人民币25亿元的短期借贷，进一步减轻短期债务压力，短期借贷占比降至44%。  同时，上半年中国奥园已提前安排一系列再融资，并悉数赎回今年内到期的公募境外债。
　　05   现金流及现金回款情况  2021年上半年，中国奥园期初现金余额为700.3亿元，期末现金余额为683.2亿元。上半年现金回款587.9亿元，回款率达87%。由于加快销售资金回笼，营运现金流情况出现大幅改善。
　　06   信贷优化阶段性成果  截至2021年6月30日， 中国奥园净负债率80.7%，较2020年底下降2个百分点，现金短债比率为1.3倍，与2020年底持平，剔除预收款项后的资产负债率78.5%，较2020年底略升0.1个百分点 ，合同销售对总借贷比率134.5%，较2020年底上升18.7个百分点，营业额对总借贷比率64.7%，较2020年底上升5.7个百分点。
　　07   ＂三条红线＂达标对策  中国奥园将通过促回款、调节奏、降成本、快交付四方面措施，计划未来三年均实现正经营现金流，达到降低负债、增厚净资产的效果。预计 自2020年底开始，有息负债每年下降不少于5%，其中至2021年底，有息负债预计同比减少10%至15%，净资产年复合增长率在15%或以上。  促回款： 积极盘活库存，促进新盘去化，实现营运现金净流入及净资产的稳步上升；加大回款力度及应收账款回笼，将回款指标作为绩效考核的重要指标。  调节奏：年购地预算控制在当年合同销售额20%以内 ，以销定投，保持审慎购地；提升工程标准化及集采程度，动态调整开发节奏, 优化及灵活控制建筑成本。  降成本： 优化组织运营，降低销售、人力及行政费用，人均效能明显提高；加强资金管控力度，提升资金利用率，确保有息负债及财务成本持续下降。  快交付： 2020至2023年净资产年复合增长率15%或以上，加快项目交付及利润结转；逐步增加投资性物业及其他资产业态，持续提高多元化收入，提供稳定现金流。
　　No. 03   业务营运
　　01   ＂节奏跑＂实现高质量发展  2015-2019年，规模红利时代的＂全速跑＂ （Sprint）：合同销售年复合增长率达67%，踏准房地产轮动节奏，快速周转实现规模发展，进入千亿房企行列，位居全国三十强。  2020年开始，管理红利时代的＂节奏跑＂ （Tempo Run）：优化组织运营，提升精细化管理，保持适度增速，实现高质量稳健发展，2021年首七个月完成合同销售人民币771.9亿元，同比增长28%，合同销售权益比达72%。
　　02   充足优质的可售资源支持目标达成  2021年 预计总可售资源约人民币2,200亿元 ，供货充足，支持均衡的销售节奏及目标达成。其中，住宅型物业占比83%。四个季度可售资源占比分别为13%、28%、34%、25%，新供货均衡铺排在前三季度。  区域和城市结构方面，华南区域占比38%，中西部核心区占比24%，华东区域占比24%，一二线城市占比66%。
　　03   合同及确认销售  2021年上半年确认销售金额297亿元，其中住宅型物业占比76%，华南区域占比40%，中西部核心区占比38%，华东区域占比14%。  未来，中国奥园将加快物业交付结转， 2020年后全口径物业确认销售计划年复合增长率在25%或以上。
　　04   夯实大运营管理，实现提质增效  奥园强化以财务经营为导向、以现金流为主线、职能协同为驱动的大运营管控，打造标准化产品线，开发周期逐年提速，优于标杆企业水平，工程质量跻身行业TOP20，实现品质升级、产品溢价，客户体验及满意度稳步提升。  大运营管控包括四方面：前端管控——三会制度，过程管控——8+7节点（里程碑节点及工程关键节点），组织保障——集团与区域贯通，以及后端管控——交付及客户满意度。
　　05   大运营管理的信息化  2020年初，奥园与明源云合作开发的信息化管理平台 — 奥园火炬系统提升运营效率，全面提升产品与服务品质。  通过数据驱动对计划管理、产品质量、客户服务、营销费用等13项关键指标进行管理提升，聚焦利润和现金流的提升。  通过全国工程项目的实时视频监控系统，高效、全面掌握项目建设过程，有利于安全施工、质量管控。  通过奥园人才数据分析，有利于发现人才，培养人才。  通过大运营系统报表中心、区域运营例会系统和运营大屏，提高运营效率及数据准确性，提高人均效能。  通过案场管理系统、营销费控系统及定价管理系统，有效控制营销费效，提高来访成交转化，产品定价更匹配市场水平。
　　06   奥园A+产品力全面升级  2019年引入标杆房企产品团队，建立奥园A+产品力战略及体系，标准化与研发创新并进，形成学苑、云峯及 ONE系三大高端产品系，销售均价稳步提升，产品力全面升级，获境内外多项行业大奖。 奥园A+产品力体系：  奥园A+产品力体系涵盖居住家、邻里家、匠心家、服务家、城市家五个部分，贯彻＂构筑健康生活、营造智慧社区＂的产品理念，以扎实的产品建造能力和综合的健康服务体系，实现客户全生活场景覆盖。  标准化设计管理数字平台与实体化产品研发基地 — A+工坊联动，在夯实标准化的基础上持续创新，实现产品提质增效。  形成三大高端产品系：学苑系、云峯系、 ONE系。  协同奥园健康（3662.HK）的健康、医疗资源，打造WELL健康宅体系。
　　07   标准化与创新并进，增强产品适应力  从客户体验感及关注点出发，建立模块标准化、属地标准化两个标准化体系，分别适配全国通用需求和区域需求，并通过打造非标准化项目进行创新研发，持续迭代更新标准化体系，提高产品竞争力及溢价。
　　08   境外项目本土化，成功完成开发全周期  奥园实现境外项目开发的本土化，全面打通当地银行融资渠道，为少数进军境外房地产市场并成功实现竣工交付的内房之一， 荣获澳洲权威房地产网新南威尔斯州＂十大最佳开发商＂及澳洲城市发展协会（UDIA）多个项目奖项，打响奥园国际化品牌。
　　09   持续提高多元化收入，稳定现金流  逐步增加投资性物业及其他资产业态，持续提高多元化收入，为未来发展提供稳定现金流
　　10   全国化布局完成，持续深耕重点区域  2021年进一步优化城市结构，集中资源、精耕细作打造百亿级城市根据地，形成＂中心城市+卫星城＂布局。
　　11   聚焦一二线城市，土储结构不断优化  于2021年6月30日, 奥园土地储备总建筑面积达5,358万平方米（权益比 67%），分布 95个境内外城市， 总货值约人民币5,939亿元。计入城市更新项目后，总货值约人民币13,482亿元，足够未来4至5年的发展。
　　12   审慎补充土地储备  2021年保持审慎购地，年购地预算控制在当年合同销售额20%以内，发挥收并购及城市更新传统优势，确保合理的土地成本，支持可持续发展。
　　No. 04   城市更新大湾区标杆
　　01   抢占城市更新先机，树立大湾区城市更新标杆  2021年，城市更新首次进入政府工作报告，纳入国家十四五规划。奥园被称为粤港澳大湾区四小龙，城市更新布局早，旧改人才经验及资源丰富，拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约人民币7,543亿元，其中大湾区可售资源约7,487亿元，占比99%。
　　02   城市更新加速转化，进入利润释放期  城市更新项目既有助增厚土地储备，也可通过一二级联动、一级开发及项目出售实现利润，预计平均毛利率35%至40%，净利率15%至20%。