华润置地立志做包租公，5年后租金收入要达300亿

　　本文来源：时代财经 作者：谢斯临
　　图片来源：华润置地
　　＂我觉得动一动不是什么坏事，动一动可以带来新的活力。＂3月30日，在华润置地2020年度业绩报告会上，公司总裁李欣对媒体关于华润置地组织架构调整的相关疑问回应道，＂从华润集团几十年发展历程来看，组织变革是结合战略定位和战略重塑做一些必要的安排，这是集团化企业健康高质量发展的一个基因性因素＂。
　　年初，华润置地华北、华南、华西、华东四个区首发生了互调，张大为从华北大区调往华南大区，卸任华北大区董事长一职；原华南大区董事长孔小凯调至华东大区，并同时兼任东北大区董事长。此外，华润置地副总裁谢骥任华中大区董事长。
　　随后，华润置地华南大区总部又被爆出将从深圳迁往广州；同时，华北大区在北京的三个事业部也将被整合成为北京公司。
　　李欣解释道，从大的组织结构来讲，这轮调整就是要把组织做扁平，提高组织效率。华润置地要把总部做强，把城市公司做实。
　　具体来看，华润置地开始将财务资源、人力资源、激励资源往城市公司倾斜，进而让一线有充分的自驱力；与此同时，将原有各个大区高管陆续调回总部，打造总部强管控模式。从现有的＂总部-大区-城市公司＂二级总部、三级管控模式，向更精简的二级组织架构靠拢，即＂集团-城市＂。
　　＂这是大的组织变革的方向＂，李欣表示，华润置地正在变革向新。乘势而上的组织变革是基于＂十四五＂战略考虑来做的一些必要性安排。
　　十四五期间，华润置地要再造一个华润置地。华润置地首席财务官郭世清指出，公司将致力于重塑华润置地，实现高质量发展，预计5年后将在2020年基础上实现权益签约额和租金收入双翻番。
　　回顾2020年，华润置地实现签约额2850.3亿元，同比增长17.5%，权益签约额1860亿元，同比增长14%，实现签约面积1418.7万平方米，增长7.1%，一二线城市销售占比高达85%，签约均价超2万元/平方米，同比上涨9.8%。
　　同时，实现综合营收1795.9亿元，同比增长21.2%；归属股东净利润为298.09亿元，同比增长3.57%。其中，开发物业营业额为1571.4亿元，同比增长23.5%；投资物业租金收入为127.9亿元，同比增长4.5%。
　　按照目标推算，在2025年华润置地预期公司将要达到权益签约销售额3720亿元，租金收入300亿元以上的成绩。
　　这样的挑战不免激进，对于媒体的质疑，李欣从两个方向分析华润置地双翻番增长的底气。
　　首先是华润置地丰厚的存量土储。2020年，华润置地新获取项目69个，新增权益土地储备1148万平方米。截至2020年12月31日，华润置地累计进入全球82个城市，总土地储备面积6809万平方米，权益土地储备面积4801万平米，投资物业土地储备980万平方米。
　　＂存量部分可以为未来开发销售业务提供比较好的基础。＂
　　其次，是公司在增量土地方面同样极具优势。李欣认为，＂三道红线＂及＂两集中＂供地政策叠加到一起，对行业龙头企业，尤其对那些财务稳健健康，有品牌优势，有高质量运营能力和高质量交付能力的企业来说，是一个难得的政策窗口和时间窗口。
　　数据显示，三道红线政策之下，华润置地一条线未踩，2020年末现金短债比为2.52，净负债率为29.5%，剔除预收款的资产负债率为59.7%，属于绿档房企。
　　同时，华润置地将在多渠道、多元化拿地方面进一步发力。李欣指出，在城市更新方面，华南地区城市更新总面积约2600万平方米，自有经营面积约1200万平方米，权益面积接近650万平方米，货值约2100亿元。
　　＂未来五年，转化大概是1500亿元到1600亿元。相信这是华润置地未来五年重要的优质土储来源。＂
　　此外，在协同控股公司华润集团获取资源、城市代建代运营和以场馆代建为核心的片区统筹方面，华润置地也有自己独到的优势。
　　不过。在看到华润置地五年远大规划的同时，也需要注意公司2020年毛利率的大幅下滑。
　　数据显示，2020年华润置地的综合毛利率为30.9%，较2019年同期下降了7个百分点。其中，开发物业毛利率由2019年同期的36.5%下降为29.1%；投资物业毛利率为66.4%，与2019年的毛利率持平。
　　＂受行业影响，2016年、2017年拿了一些高价地，结算时间落在2020年，所以我们进行了减值准备，再加上部分联营合营的项目，对核心净利润影响25.8亿元，由此拉低了项目结算的毛利率＂。
　　郭世清表示，这样的下滑并不会一直持续，公司预计2022年毛利率水平会达到底部，最低或为25%，此后将触底反弹。未来，公司将通过两轮驱动，保证高毛利率的持有物业以20%-30%的速度增长，把持有物业的毛利率平衡上去，取得行业比较高的毛利率。