房价还会跌吗？新规下，7城出台限跌令开始逆向调控楼市？

　　让人疑惑，在热点城市＂加码＂楼市调控的大环境下，一些三四线城市＂逆向＂调控楼市，原因到底是什么？
　　从世纪初至今，国内房地产市场发生了很大的变化，体现比较明显的是销售面积，根据数据显示，全国商品房销售面积从2000年的18637万平增加到今年7月的101648万平。内行人表示，楼市的蓬勃发展也顺应了城乡人口变化，在近二十年里，年均城镇化率涨幅为1.38%，换算成人口就是约1780万，换句话说就是平均每年都活过千万农村进入城市。
　　不过，在楼市蓬勃发展的同时，住房除了用来之外，也萌生了其他作用，例如作为抵消通胀或者是升值的工具，而这就是咱们常说的＂金融属性＂，体现比较明显的就是房价，据统计，在近二十年里，房价也从世纪初的2112元/平涨到了2020年末的9860元/平，而且细分到城市的话，今年8月全国百城新建住宅均价更是达到了16152元/平，再对比收入就很明显了。
　　为了促进房地产平稳发展，国内许多城市出台了多项措施，例如增加限购难度、延长限售时间。不过，近期还出现了一项新措施：二手房参考价格制度，简单来说就是二手房价格的最高限制，再加上网上传出部分城市暂停二手房贷款，因此，很多国人认为这是房价变冷的前兆，真的是这样吗？
　　很显然，答案是否定的，每年银行的规定都会调整，目的也是未来促进房地产市场稳定，其实除了热点城市＂加码＂楼市调控之外，国内楼市还出现了另一番景象：三四线城市＂逆向＂调控楼市，至少7个城市已出台限跌令。
　　根据不完全统计，包括株洲、江阴、菏泽、昆明、岳阳、沈阳等7个城市已出台＂限跌令＂，而之所以这样称呼，是因为需要保证市场秩序，所以禁止中介或开发商通过降低销售价格或者是明显低于市场平均价格的方式，并以此吸引购房者。例如沈阳沈北新区将原价11000元/平的住房降至8000元/平出售，算下来每平方降价达到了3000元，很多购房者连夜排队买房。
　　问题来了，为什么房企要降价卖房呢，释放了什么信号？其实销售规模＂自涨变跌＂，这与房企回笼资金压力过大离不开关系，根据同策研究院的数据显示，开发商销售回款在融资中的占比超过了五成，同比2020年上涨3.9个百分点，而贷款占比则同比下降了0.87个百分点，这就说明销售回款的重要性越来越大，同时呈现上行趋势。
　　其实对于这个问题，房产大佬孙宏斌在中期业绩会中也提到了2点：1、房企压力大就会开始降价；2、整个信贷市场资金都比较紧张，下半年贷款还会和上半年一样难。还有一点值得注意，就是即便是短时间内，房企通过贷款可以暂时解决资金问题，但由此也会产生利息，而回款则不存在这个问题。
　　很多业内人士认为楼市发展或进入＂转折期＂，根据数据显示，今年房企到期的债务规模接近1.2万亿，平均每个月达到1000亿，虽然从第二季度开始，房企的平均负债率下降了1.34个百分点，但是相比央行要求的标准还有一段距离，例如贝壳研究院统计结果显示，上半年已违约的房企达到了12家。
　　可是话又说回来，房价并非不能降，而是不能瞎降，正如广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉所说，大涨和大跌都是不可取的，这都将会引起市场的波动，而且如果出现明显下跌，有可能会形成下跌的循环。因此，＂逆向＂调控就是为了阻止这种下跌循环的形成。
　　总的来说：三四线城市＂逆向＂调控楼市，以及7个城市出台限跌令，并不代表房价不能降，而是房价不能瞎降，不能因为单个房企的资金问题，而任意降价房价，那么这势必会形成房价下跌的循环，并不利于楼市稳定，这个信号已经很明显了。
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