杭州首场集中供地2天1179亿！利润压缩拦不住激烈拼抢，三成供应卖出去年近半的钱

　　本报记者 李贝贝 上海报道
　　继广州、重庆、无锡、沈阳之后，5月7日-8日，杭州首批集中供地迎来正式出让。最终57宗地块全部成功出让，揽金1178.53亿元，占去年全年（含商地）杭州市区总成交额（2521亿）的47%。尽管杭州土拍仍保持了一贯的火爆，但＂双限＂ 竞自持的出让模式，无疑也挤压了开发商的利润空间。有业内人士直言，若房企没有强大的运营能力，项目要达到预期收益目标的压力将大大提升。
　　＂封顶+自持＂战况激烈
　　5月7日-8日，杭州首批集中供地迎来正式出让。据杭州规划和自然资源局在今年4月7日发布的公告，此次集中挂牌的57宗地块均为涉宅用地（包括2宗人才租赁用地），总出让面积约301.8万平方米，总可建面积约757.2万方，总起拍价943.7亿元。
　　最终，57宗地块全部成功出让，揽金1178.53亿元。其中，总价最高的地块为位于未来科技城绿汀路TOD地块，由央企华润以总价111.6亿元拿下，楼面价16499元/平方米，溢价率29.91%封顶，自持4%。
　　溢价封顶、高自持是此次杭州集中出让的关键词。成功出让的57宗地块中，44宗地达到封顶价，平均自持比例达16%。其中，杭州地上房地产集团有限公司以10.92亿元上限价竞得的城东滨湖新区单元G-R21-01地块自持比例达40%；建发地产竞得的拱墅区祥符东单元GS0806-R21/B1/B2-05地块，则需自持38%。
　　同时，房企选择区域深耕特点明显。从拿地数量来看，融信、滨江、融创是此次集中供地的大赢家，而浙系房企普遍收获颇丰。
　　据中指研究院（杭州）统计，融信共揽下7宗地块，其中4宗与滨江联合竞得，总成交价格超228.5亿元，权益金额为142.3亿元。而在今年3月举办的业绩会上，融信中国总裁余丽娟表示，＂这几年也在尝试合作开发，能够有效降低拿地成本，预计未来会持续与优秀的同行进行合作＂。而融信集团相关负责人也向《华夏时报》记者强调，本次拿地未来将以企业间合作开发为主，具体合作模式尚在商讨之中，＂但基于在杭州的良好发展基础与品牌优势，融信有信心稳定推进这批地块的开发与销售，并获取充分的效益＂。
　　在近期集中供地中颇具进取心的融创此次斩获4宗土地，总成交金额达127亿元。《华夏时报》记者不完全统计，本轮集中供地以来，融创已在广州、重庆、无锡等多地斩获近30宗地块，耗资约439亿元。
　　本土房企中，经过2天的鏖战，滨江集团摘得包括主城、萧山在内的5宗地块，其中总价约10.07亿元的城厢街道地块由滨江单独获得。《华夏时报》记者看到，滨江在年报中提出，计划在2021年目标新增土地储备30幅以上，其中杭州拿地比例为50%。浙江省内杭州外和浙江省外分别占比25%。
　　相比之下，宋都集团更是一匹＂黑马＂，共夺得包括运河新城、富春、富春湾新城等在内的5幅地块，耗资约45.8亿元，且均为独自拿地。据中指研究院（杭州）统计，5幅地块平均溢价率为29.7%。
　　同时，祥生地产以54.3亿元竞得下沙大学城北单元地块及西湖区双浦单元地块，杭州地铁夺得2幅地块、德信地产竞得1幅地块。值得一提的是，绿城集团未在此次土拍中竞得土地。不过，今年第一季度，绿城已耗资约126亿元在杭州市场拿了10宗地块。此外，中天、广宇、华元、西房等老牌本土房企均有项目收入囊中，且都在熟悉区域＂守擂＂拿地。
　　开发商利润遭挤压
　　作为＂卖地大户＂，杭州土地出让金已连续4年超过2000亿元，且数次摘得＂卖地王＂桂冠。对于杭州2021年的首场集中出让，开发商仍保持了以往的热情，一个重要的原因在于此次拍地＂游戏规则＂的改变。
　　据浙报传媒研究院数据，此次杭州集中勾地，参拍房企仅需交付5000万元/宗的保证金，相比其他城市动则土地款20%的保证金，门槛较低，从而导致报名火热，甚至有房企同时报名30宗以上地块。而宋都集团相关负责人也向《华夏时报》记者直言，相比之前的分散式土拍模式，此次集中供地＂战况＂的激烈程度明显提升。
　　当然，对于杭州市场前景的持续看好，是房企们积极拿地的根本因素。中指研究院浙江分院常务副总经理高院生向《华夏时报》记者表示，杭州城市本身核心优势明显，连年持续的人才引进政策令城市新增人口数量在全国位于前列，亦带来大量的新增刚性需求，促成楼市的快速去化。
　　上述宋都集团相关负责人表示，作为杭州＂老十八家＂之一的宋都，公司一直坚定深耕杭州，＂当下拿地可以对2021年产生业绩流量，也保证公司实现当年的业绩目标＂。此次拿地的区域亦是公司长期深耕所在，作为杭州本土企业应积极应对此次集中土拍，＂当然宋都也十分看好江浙以及长三角其他优质城市城市＂。
　　融信集团相关负责人也告诉《华夏时报》记者，杭州一直是融信重要的深耕布局城市之一，公司在长期深耕中积累了充足的投拓能力与区域价值认知，在集中供地新规带来的强竞争环境下，本次在杭州的拿地成果也是融信在长三角都市圈长期深耕战略的奏效。祥生地产一名内部人士同样表示，作为新一线城市，杭州一直是各家房企的重要战略高地，也是祥生的重点布局城市。随着调控的不断深化，杭州的整体市场也会更加健康地发展，也会让更多与城市共成长的房企健康发展。
　　值得注意的是，此次44宗地达到封顶价、平均自持比例达16%的土拍结果，也令拿地房企之后的运营及盈利问题备受关注。杭州业内人士指出，限地价、限房价、竞自持的土拍政策之下，房企利润空间十分有限。
　　浙报传媒地产研究院院长丁建刚向《华夏时报》记者提供的数据显示，57宗地块剔除两宗人才租赁用地，55宗涉宅地中41宗地块竞自持，占比高达75%，自持总面积更是超过了66.2万平方米；若以100平方米计平均面积，相当于削减了6620套住宅新房供应，也意味着自持房源高达6620套。其认为，＂如此大量的自持面积，对于后期的住宅新房供应起到了削减的影响；从社会现状来看，由于自持租赁房源过多，长租客与业主争夺小区资源的问题也日益严峻。＂
　　＂根据测算，基本只要有自持的地块都不怎么赚钱。＂高院生向《华夏时报》记者坦言。58安居客研究院分院长张波也表示，高溢价结合高自持，结合新房限价的大背景下，没有强大运营能力的房企，项目要达到预期收益目标的压力将大大提升。
　　在地价升高而房价被限的背景下，虽然项目利润较此前被挤压，但杭州市场的流量仍被房企看重。
　　据克而瑞数据，杭州2021年宅地计划供应量为1002万平方米，今年首次集中供应的宅地面积约302万平方米，首轮集中供地占到全年供地约30%的比例。另根据杭州2021年供地安排，除了第一批集中供地，第二批和第三批将分别在6月和12月公告，这意味着若错失首批供地，可能影响房企的回款和周转。
　　高院生解释说，尽管利润很薄，但房企还是为了一些流量销售积极拿地：＂比如第一批拿地后如果周转快，可能今年之内就能入市转化成部分销售、结转，贡献流量金额。＂
　　＂对于大多数房企来说，与一个项目的盈利和亏损相比，更重要的是在市场上保住品牌、保住规模（对上市公司来说，还有就是保住股价）、保住团队、保住在一个区域的市场占有率，特别是像杭州这样被视为中国房地产市场高地的城市，还意味着需要保住市场高地。＂浙报传媒研究院强调。