房贷利率上调,楼市全面入冬
对于买房人来讲,房贷利率的变化极其重要。
一方面,房贷利率上涨会造成贷款炒房的人资金成本变高,一定程度上会让楼市稍微"冷静",从而影响房价趋势。另一方面,房贷利率直接与月供挂钩,影响部分购房者未来的月供成本。
然而最近,全国上下,房贷利率都涨了!
四大行无一例外全部都提高了利率,最高飙升至6.5%,甚至有多家银行停止发放二手房房贷。
成都、重庆、郑州、中山、长沙、苏州、惠州等城市都已出台利率上调指示。
根据融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示:
2021年4月,全国首套房贷款平均利率为5.31%,环比上涨4个BP;二套房贷款平均利率为5.59%,环比上涨2个BP。
这一次房贷利率上调,房贷政策收紧,很有可能产生蝴蝶效应,带来一系列楼市的连锁反应。
01
房贷大调控
去年,央行开启了房贷利率改革,提出了利率转换政策,重新调整房贷利率计算模式。
新的房贷政策下,你可以选择两种不同模式的房贷利率,一种是浮动利率,一种是固定利率。
如果选择了浮动利率,那么房贷利率将随LPR报价浮动,一年调整一次。如果选择了固定利率,未来房贷利率就按当前利率固定不变。
房贷利率的计算方法是:LPR利率(5年期以上)+加点。
其中,LPR利率跟经济走势、货币走势有关,而加点则由政策和银行决定。
然而LPR(5年期)从最初的4.85%下降到去年4月份的4.65%后,就被锁死了,到之前已经连续7月没有丝毫变动。
经济恢复良好的状态下,5年期以上LPR报价利率下行空间会非常小。这一次各大银行上调房贷利率,也就是说房贷利率现在已经开始触底反弹,开始走高。
最开始,是广州的房贷利率涨得火热,后来蔓延到整个珠三角地区的城市,房贷利率都是在上涨。而且不仅是珠三角城市的房贷利率上涨,长三角地区的房贷利率都毫不落后。
所以这不是个例,而是普遍现象。
同时,利率上涨的势头已经开始逐渐向全国各个城市蔓延。
根据贝壳研究院最新发布60城市主流房贷利率走势图,去年8月份前后是本轮房贷利率的最低点。
随后,便一路水涨船高,丝毫没有停下来的迹象。贝壳研究院监测的60城平均首套、二套房贷利率较去年底分别累计提高了6、7个基点,平均放款较去年底延长了5天。在房地产信贷环境收紧下,未来购房利率提高是相对确定的趋势。
02
货币回归正常化轨道
那么现在房贷普遍上涨的原因到底是什么?
简而言之,是发放水后货币逐渐步入正常化轨道。
去年疫情的影响,需要提振经济,全世界主要经济体都在放水,不单单是美国。其实我们也是一样的。而放水的本质就是银行把钱借贷出去。因此,在2020年我们经历了一个非常宽松的信贷周期,楼市和股市都迎来狂热。
但是这种狂热是不可持续的,央行不可能一直无限放水。扩张的货币政策总有收缩的一天,那么现在,在经历如此大一轮放水后,我们的货币政策便开始步入正常化轨道。
现在大家都能感受到物价的上涨,很多食品和日用品的价格已经开始上升。除此之外,基本生产所需的原材料也经历了40%的涨幅,通胀已经初现端倪。
因此,从现在起便要开始应付通胀,来把市场上多发的钱尽可能多收回来一点。
4月8日,国务院金融稳定发展委员会(以下简称金融委)召开第五十次会议,研究加强地方金融机构微观治理和金融监管等工作。
会议上提了特别特别重要的一条:
健全治理,规范经营。地方金融机构要完善公司治理,加强风险管理,强化审慎经营,不过度追求规模扩张和发展速度。
这句话表明了什么呢,其实表明的是高层对于金融资产的态度。
金融机构不追求规模扩张。那金融机构的规模又是什么呢?
是资产,而这个资产不是我们通常认为的现金,房产这些。它其实是负债+所有者权益。
也就是说资产主要包含就是负债,银行的负债。而银行的负债实质上是存款。
我们把钱存在银行里面,那么对于我们出来说是资产,对于银行来说就是负债。吸收存款之后,银行再对外发放贷款。没发出去的钱是负债,发出去了,就成为银行的资产。
明确了这一点,我们就能听出高层话中的弦外之音。
不追求规模扩张和发展速度,上面想隐含地表达:现在马上要减少放贷量!
当银行的放贷量减少或者规模被控制的时候,普通人的切身感受就是贷款变得非常难。
实际上,这一轮货币宽松的流动性的拐点,其实在去年就已经出现了。
去年的1月份,不管是M2的增速还是社融的增速(社融即社会融资,是指一定时期内实体经济从金融体系获得的资金额),都出现大幅度的增长。
而M2主要由贷款创造,社融包括贷款等间接的融资之外,还包括股票、债券等一些直接融资。因此,社融的规模必然大于M2,这点是基本常识。
但在去年6月份以后M2的增速登顶,从此开始逐步往下;到9月份社融的增速也见顶了。
在金融理论中,M2和社融的增速是观察货币扩张程度最为重要的指标。但是从去年6-9月,这两个指数的增速都出现拐点。那么也就意味着,从去年开始,中国就在慢慢缩减流动性,只是我们仍然观察到增长,却忽略了增长已经步入拐点。
这也是货币回归正常化的最明显标志。至此,基本可以说,从2020年开始的大放水,现在进入尾声。
03
楼市入冬?
我们都知道,中国楼市这十来年涨得真是惊世骇俗。背后最关键的原因,就是房地产不单单是属于用来居住的固定资产,还被赋予金融属性。
房价之所以能被炒上去,其中的原因之一便是,这么些年来货币扩张的速度非常厉害,中国的M2供应一路狂奔。
社会上的钱越来越多,信贷也非常容易,房地产的市场价值高,自然就能成为非常良好,蓄水量惊人的池子。大量热钱涌向房地产,房价自然就被推高。
有些人会质疑,媒体上整天说放水印钞,为什么我就没有感受到这个放水印钞?为什么我就接不住这放出来的水?
这里其实有一个经济学的常识。
你要想接住放出来的水,就必须要到银行去贷款。你到银行借钱贷款,就是在帮银行搞信用扩张,就是在放水。所有的印钞放水,本质是银行向企业或者居民发放贷款的过程。
所以大家一定要理清这样一个观念,放水不单纯是央妈的行为。其实很多企业和居民都是在配合放水的。你到银行借贷实际上是帮助搞信用扩张。
你没有贷到款,那么就说明你错过了放出来的水。
不过你也可能成为放水的一个"受益者"。比如说因为信贷宽松,央行放水,房子卖了更高的价格,相当于买房人,他接到了央行放出来的水,再转手倒给了你。
这就是你在享受泡沫,享受通胀的一个过程。
当然,如果你没有接到水,那等待你的就是货币数量增加的幅度快于商品数量增加的幅度。
结果便是物价上涨,生活开支更高。
从这亮点来看,印钞放水一定程度上会造成财富的转移再分配。
以前是大水漫灌。比如说2008年和2016年,那么经历过这两次货币宽松周期的人都有切身的感受。
那时候贷款很容易,尤其是买房贷款。几乎不怎么看银行的流水,只要你交得起首付。2008年的时候甚至还可以刷信用卡付首付,而且那会儿房贷利率还非常低。
现在我们看到的是房贷利率上升,好像没什么大不了。其实这标志着这些宽松时代都一去不复返了,要开始全面收紧了,这些都是住房调控的一环。
可能很多人还没有意识到,看到几个城市的几个楼盘在涨,还敢玩去接击鼓传花的那朵花。你看到的是,还在上涨还有空间,可能料不到那是人家在高位出货,准备空仓了。
从几年前的房住不炒,到去年的三道红线,再是年初的各地严打严控,后面又是各大城市严查经营贷炒房。
虽然年年都在调控,年年房价都在涨,但这次可能真的不一样。
资金是房地产的命门!资金是房地产的命门!资金是房地产的命门!
以往调控,有一个核心的政策没调控——货币政策。货币在扩张,房价刹不住车。但是现在明显的指标都在告诉你,时代变了,货币政策开始变了。
中国的房地产做的太大了,泡沫太多了,位置也太高了,并且已经和经济深度绑定。要调控也不会把房地产一锤子敲死,过程会像是温水煮青蛙。一步步的政策不断加码。从上面放风定调,到控房企,控楼市,再到控信贷,现在要进一步控货币....一盘大棋局的棋子,悄然落下。
跟谁过不去都不要和历史大势过不去。没有人能改变大趋势,我们能做到的,只有顺势而为,趋利避害!
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