5月起，老房子和高层房不再吃香了？房价可能进入贬值潮

　　#当年逼你买房的中介，你恨不恨他们#
　　近段时间，楼市＂奇葩事＂一件接一件
　　在南京，出现了＂花2万变人才，再买房可赚百万差价！＂的现象。如此包装，是因为当地新盘中签率低，人才身份可以优先买新房，加上当地新房和周边二手房普遍存在＂价格倒挂＂，房产中介帮购房者伪造人才身份，优先买房后，再通过二手房买卖。
　　在上海，明确要求二手房要做到明码售房，在新规实施后，3月20日，链家在上海地区显示共有二手房1.6万套，但就在前一天，线上房源超过了3.8万套，这意味着一夜之间少了一半房源。
　　还有深圳，购房者通过中介购买二手房，事后才发现被中介薅羊毛，不仅三方合同不一致，业主还给了中介60万差价。结果到最后，中介反而要对购房者履行120万的赔偿。
　　有一说一，房市中介的乱象，说明了现在是需求升温的状态。看到这种苗头，相对于短期房价、成交量的变化，真正能对楼市产生深远影响的，还是决策面。毕竟，只有顶层的决策，才是对房价形成长久的影响，并透露出未来住房的发展趋势。
　　比如近期楼市连发的2条新规定，房价或要进入＂贬值潮＂。1.教育均衡化趋势下，老旧学区房神话或将成历史
　　北京市教委近日表示，今年将进一步加大多校划片力度，稳妥推进以多校划片为主、单校划片和多校划片相结合的入学方式。4月23日，海淀区、西城区、东城区率先发布义务教育入学新政，进一步明确了＂多校划片＂政策。
　　其中，海淀教委明确：2019年1月1日后在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学，通过电脑派位的方式多校划片入学。继续推进＂六年一学位＂基础上，适度延长学位占用的认定周期，自2022年起，所有用于九年一贯制学校登记入学的住房，九年内只提供一个入学学位。
　　随后，西城区通知在小升初入学方式中新增初中寄宿学校入学。东城区也重申对适龄儿童入学登记的实际居住地址及适龄儿童就读学校实时记录，入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年12月31日后取得的家庭，通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学。
　　这个决策是有背景的。
　　去年，教育部教育督导局局长田祖荫曾谈到了一个词：教育均衡。他说，关于就近入学的问题，教育部的政策没有改变，始终会强力度地往下推进，如果基础教育、义务教育、优质教育都均衡了，都优质了，自然就不择校了，那就是家门口有什么学校就上什么学校。
　　正所谓＂一个萝卜三个坑＂，对家庭来说，意味着孩子学习能力需要提高，而对楼市而言，老房沾边学区的神话，早晚会被终结。
　　2.住宅将＂限高＂
　　住建部门在最近发布的加强县城绿色低碳建设的通知意见稿中强调，县城新建住宅以6层为主，而且规定比例不低于75%。相当于每建设10栋楼起码要有7栋不能超过6层高，剩下的那部分最高也不能超过18层。如此一来，与目前遍地的30多层的房子形成强烈反差。
　　而这也不是第一次住宅＂限高＂，去年住建部门已经就此进行通知，里面还有一句很有分量的话：各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，与城市规模、空间尺度相适宜。
　　经济学家李迅雷曾发布过一组数据：每年进城人口大概在两千万左右，但在2016-2019年间，却盖出了高达1.2亿套房，住房供给严重过剩。可见，这也是为什么禁建高层的出发点吧。
　　这些决策，意味着把全国大部分城市的高层住宅、老房子，就此＂打入冷宫＂，不再吃香了。
　　所谓＂冷宫＂，即：流动性越来越弱、变现能力越来越差，也就是所谓的＂贬值通道＂。
　　一方面，不再盲目建高楼，对三四线城市影响尤为明显，因为这些地方并不缺土地资源，住宅＂限高＂会给各地高楼风以作警示，让市场更加多元化，重点是，必然会影响到以前大量建造的几十层高楼，持有小城市的高层住宅越多，未来房产变现的流动性就越差。
　　另一方面，至于学区决策的作用，目前孩子读书方面花销非常昂贵，多校划片从金字塔尖的城市开始普及，意味着全国的教育均等化理念即将重估，学区老房很难再重复过去这些年的热炒气氛。
　　更重要的是，全国住房市值超300万亿！居民财富该＂搬家＂了
　　在最近的博鳌论坛上，央行副行长李波说：我国现在的居民储蓄大量集中于银行账户和房地产上，这不够健康。应把一部分储蓄吸引或安排到养老金账户中。养老金账户通过专业机构管理可以做长期资本配置，其中有很大一部分可以配置到股权。
　　与此同时，在最近的报告上，任泽平测算，2019年中国住房市值是339万亿元，相当于GDP的3倍以上。其中一线、二线、三四线城市住房市值分别为85、107、148万亿元，占全国比重分别为25%、31%、44%，人均住房市值分别为113、37、14万元。
　　显而易见，光头部四个城市加起来，住房市值就占到了全国的四分之一，人均百万富翁，真不是盖的。
　　要知道，从2010年至今，房地产走出了一条凶猛的涨势路，城镇化、农民进城、棚改货币化、学区房炒作带来的是房价一步步飙升。你可能知道居民财富已经跟房地产深度捆绑，却不知道捆绑得这么深。全国的房子加起来，能值超300万亿？
　　这至少说明两个问题。
　　1.最近十年，财富加速往房地产集中，使得老百姓手里有钱就买房子，吸金能力可谓无可比拟。
　　2.一线城市的房子越来越稀缺，但并不是由当地平均收入决定，因为一线城市的房子有20%-30%的成长，特别是对有钱和资金比较宽裕的家庭而言，更有决定作用。
　　房说君有话说，但即便如此，随着老旧房产高溢价消失、三四线城市高层住宅贬值2个决策的推出，我们有理由相信，下个10年，随着房地产供需逐步恢复平衡，＂稳中有降＂将是大势所趋。
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