2021年房价走势已明朗？4类房子或加速贬值，看看是否有你的房子

　　房价走势一直是很多人关注的话题，因为房子在很多人心目中占据非常重要的位置。其实现在楼市整体房价已经基本明朗，各项房价数据都表明，如今全国的楼市已经趋于平稳，房价基本上处于稳中有涨的状态，虽然房价上涨的趋势没有变，但是整体房价的涨幅相比过去收窄很多。
　　虽然整体房价能反映出当前房地产行业的发展状况，但是对购房者买房的指导意义并不大，因为现在局部楼市呈现出分化状态，即使全国整体房价稳中有涨，但是具体到不同城市、不同区域、甚至是不同小区、不同楼栋，房价的走势都有可能不同。
　　很赞同一位专家的观点：随着人们对于住房品质的要求越来越高，楼市的分化就表现得越来越具体化。
　　这句话应该这样理解，在楼市分化初期，人们通过城市的发展潜力来买房，楼市就呈现出了城市间的分化；随着楼市的发展，人们开始看重住房周边的生活配套设施，楼市慢慢就会呈现区域分化，同一城市的不同区域房价走势会有所不同；慢慢地人们开始重视住房的居住品质，开始重视小区、楼栋、楼层、户型、住宅类型等更加细致的东西，楼市可能就会呈现出更具体化的分化。这既是楼市分化的方向，同时也应该是未来楼市的发展走势。
　　因此2021年开始，楼市的走势已经基本明朗，从整体楼市来看，全国整体房价稳中有升，涨幅基本会维持在5%左右，这符合社科院对于房价的预测；局部楼市来看，楼市分化依然会继续，并且楼市在分化表现上越来越具体化。
　　现在的楼市不同于过去的楼市，在过去房价大涨的时候，闭着眼买房基本都能买到房价上涨的房子。但是在如今的楼市局部分化的背景下，稍有不谨慎，就可能会买到贬值的房子。因此现在的房价走势对于购房者买房提出更高的要求，不仅要重视城市的发展潜力，同时也要重视城市区域、小区环境、住宅类型、户型等多方面因素。笔者认为，在如今楼市发展背景下，4类房子或加速贬值，没买房的人尽量避开这4类房子，买过房子的人可以看一下是否有自己的房子。
　　从城市分化来看，经济发展滞缓同时人口持续流出的城市住房或加速贬值
　　经济发展与人口流向，这是判定城市发展状况最重要的两个指标，并且这两个因素之间有很强的联系，通常经济滞缓的城市，其中一个表现就是人口持续外流，因为经济发展滞缓的城市不能给当地人口提供足够的就业机会和更高的工资水平，导致很多人去寻求发展更好的城市。
　　从楼市发展来看，经济发展和人口流向也是决定楼市走势的两个重要因素。经济发展状况决定了人们的收入水平，而收入水平楼市购买力强大的支撑，也是楼市强大的支撑。经济发展滞缓的城市的，当地的收入水平肯定很低，当地人的收入水平自然支撑不起高房价，也支撑不起，楼市的发展。
　　人口对于楼市的发展也至关重要，房地产行业的发展需要人口红利，人口就意味着购房需求，只有持续旺盛的购房需求才能支撑起楼市的繁荣。人口持续外流的城市，随城市人口的减少，对于住房的需求量也逐渐减弱，长期楼市走势并不乐观。
　　因此对于经济发展滞缓同时人口持续流出的城市，楼市发展基本没有支撑，这类城市的房子也有可能会加速贬值。
　　从区域分化来看，城市郊区的住房或加速贬值
　　在上一轮房价大涨中，涨幅最大的就是很多城市郊区的房价，事实上郊区房价的上涨并不源于供求关系，主要原因是投资客疯狂炒作而上涨的，楼市疯狂过后，炒房客会逐渐退场，刚需购房者也会逐渐冷静下来，房价也自然就会回到合理的水平。
　　据笔者了解，郊区住房虽然在出售房子的时候表现得很火热，过去几年的郊区楼盘基本上都卖完了，但是小区住房的入住率真的很低，大多数小区的入住率可能只有30%左右。入住率低主要有2个原因：其一，很多购买郊区住房的都是投资客，房子买房基本都会空置；其二，郊区买房城市工作确实太麻烦，因此即使刚需在郊区买房，最后还是会选择将住房空置，最终选择在市区租房。
　　郊区房入住率低就会导致楼盘周围根本发展不起来完善的配套设施，生活起来非常不方便，同时没有大型医院、重点学校等配套，也没有大型的商业区。
　　因此从长远的发展来看，城市郊区的住房基本上没有什么发展空间，未来加速贬值的可能性会很大。
　　从住宅类型的分化来看，大城市老房子以及中小城市以及县城的高层或加速贬值
　　房产大佬孙宏斌曾说过一句话，相信这句话能给购房者很大启发：未来房地产行业还有很大发展空间，虽然住房资源过剩已经成为既定事实，但是大部分住房的品质还很差。随着居民经济水平的提高，居住需求会逐渐升级，人们对于住房品质的要求也会越来越高，因此未来人们对于改善型的中高端住宅的需求量会越来越大。
　　作为房产大佬，既然已经承认住房过剩，说明如今房地产市场确实已经呈现出住房过剩。而住房过剩的情况下，楼市就会出现优胜劣汰，那些品质比较差的住房可能会被淘汰。如今楼市主流的住房类型有3种，市区老房子、高层住宅、以及多层洋房。
　　在笔者看来，孙宏斌口中居住品质差的住房主要有2种，首先是大城市的老房子，然后是中小城市以及县城的高层住宅，而改善型中高端住宅指的主要就是多层洋房。未来多层洋房会逐渐成为人们追求的住房，而那些大城市老房子以及县城的高层住宅，在楼市分化的背景下，可能会被逐渐淘汰，未来也有可能发生加速贬值。
　　从居住层面的分化来看，户型不合理、楼层不合适、物业服务水平不高的房子或加速贬值。
　　房子最终是用来住的，最直接影响居住体验的一些因素也至关重要，对于房价走势的影响也非常大。可以确定的是，未来的楼市是刚需的时代，刚需最重视的自然是居住层面的东西，因此在居住层面，楼市同样会发生分化。
　　最影响人们居住体验的3个因素就是户型、楼层以及物业服务水平。户型对于居住体验的影响是最直接的，购房者首先要避开不合理的户型，比如多拐角和圆角的户型、无阳台或者重要功能区没有窗户的户型、南北狭长户型等，然后购房者再根据自己的购房能力选择有优势的户型，比如多阳台户型、南北通透户型、动静分离户型等。楼层的选择逻辑也一样，购房者首先需要避开几个比较差的楼层，比如没有院子的一楼和没有阁楼的顶楼、设备层、腰线层、低层商铺商一层、没有独立排水的二楼等。物业服务水平方面也不可忽视，在买房的时候不仅要重视开发商的品牌，同时也要留意物业公司的口碑，确保买到物业服务水平比较高的房子。
　　户型合理、楼层合适、物业服务水平高的房子自然就是未来人们追求的主要住房，也是有很大升值空间的住房，而那些户型不合理、楼层不合适、物业服务水平不高的住房，未来可能会加速贬值。
　　对于以上4类有可能会加速贬值的房子，你有什么看法呢？