加拿大房价一直上涨让所有看空者认输，房地产真能一直繁荣？

　　彭博作者Ari Altstedter和Kevin Orland说，房地产业在加拿大经济中占据着惊人的主导地位，但是所有看空者都头输了，经济学者说，加拿大经济中有很大一部分是用于住宅建筑，而不是非住宅建筑，或者直接花在机器和设备上。从根本上说，这是不健康的。
　　去年12月，亚伦·摩尔在多伦多郊区布兰普顿买了一栋不起眼的三居室房子，重新刷了一层漆，铺上了新的硬木地板，然后又重新投放市场。
　　今年3月，他找到了一位买家。价格是81万加元，比他买的价格高出28%。
　　通常情况下，经济学家、政策制定者和金融人士，会将这种行为解读为房地产泡沫无可争议的迹象。但摩尔已经在多伦多地区做了十多年的专业炒房人。在此期间，似乎无穷无尽的著名末日预言者，在言辞和行动上与他对房地产的押注持相反观点，结果都被证明是错误的。
　　早在2012年，时任加拿大央行行长、但不久将接替英国央行的马克•卡尼就曾表示，加拿大对房产的依赖是＂不可持续的＂。然后接踵而至的是一波又一波的美国金融家，他们对加拿大房地产崩盘的共同押注，获得了一个绰号，＂大白空头＂。
　　他们中的许多人，比如大名鼎鼎的史蒂夫·艾斯曼，运用了多年前美国房地产泡沫破裂时学到的经验教训。
　　当新冠来袭时，就连加拿大自己的国家住房机构似乎都确信，一切终于结束了，并预测房价将出现从糟糕到灾难性的暴跌。但事与愿违，房市又迎来了创纪录的一年，涨幅甚至超过了炙手可热的美国股市。不久之后，该机构的负责人不得不在Twitter上说，他们弄错了。
　　在整个过程中，亚伦·摩尔只是不停地买进和卖出。
　　就在这篇文章的前几天，摩尔站在布兰普顿宅邸里，一想到多年来听到的那些悲观的预测，他似乎有些困惑。那些让他觉得很奇怪。＂要想让我对多伦多市场失去信心，需要一些疯狂的事情，比如共产主义政府。＂
　　根据国际清算银行的数据，如今，加拿大的房屋买卖和建造在经济中所占的比重，超过了其他任何发达国家。它也吸收了比加拿大任何行业更多的投资份额。
　　拿大人的抵押贷款帮助创造了世界上最大的消费债务之一，其金融系统对这些贷款的风险敞口是美国的两倍。由于价格已经达到了创纪录的水平，加拿大的房地产市场在2021年的开端就进入了超速发展的状态，在全国许多社区公布了30%的年度收益。
　　然而，那些曾如此大胆地预言这场盛宴将会结束的看跌者，如今基本上都沉默了。随着泡沫逐渐消失，一个新的、在某种程度上甚至更令人不安的问题，开始在多伦多和渥太华的政策圈中被提出：如果泡沫没有破裂怎么办？如果价格一直上涨怎么办？
　　他们担心这只会进一步分裂加拿大的富人和穷人。根据城市规划咨询公司Demographia的数据，在过去20年里，加拿大主要城市的住房承受能力，在世界主要大城市中恶化最为严重。这使得传统上加拿大人通往中产阶级稳定的最可靠途径，自有住房对许多尚未进入市场的人来说遥不可及，加剧了贫富差距。
　　随着住房在经济中的比重越来越大，人们越来越担心，用于更有效利用资本的空间将越来越小。
　　蒙特利尔银行的高级经济学家萨尔·瓜提里说，＂房地产市场很火爆，但似乎没有什么可以扑灭大火。我们在遮风挡雨上的花费，远远超过我们在机器、工厂和人工智能上的花费。我们的经济中有很大一部分是用于住宅建筑，而不是非住宅建筑，或者直接花在机器和设备上。从根本上说，这是不健康的。＂
　　无论是看多楼市的人，还是做空楼市的人(他们的看跌押注失败了)都认为，加拿大吸收移民的非凡能力,往往是房地产市场没有崩盘、也不会崩盘的首要原因。
　　在大流行之前，该国每年接待超过30万名新移民，几乎是七国集团中人口增长最快的国家。这些激进的移民目标得到了社会各界广泛的支持，但所有这些新来者都需要居住的地方，而且在他们抵达的主要城市，他们会遇到加拿大住宅房地产繁荣的另一个支柱：住房供应短缺。
　　长期以来，多伦多和温哥华一直在与北美最低的租赁空置率作斗争，因为缓慢的重新规划过程，意味着新公寓存量的增加长期滞后于需求。而对于低层住宅，限制就更严格了。城市一侧被大片水域包围，法规限制城市扩张。
　　在加拿大的大都市，托尼·索波诺（注，《黑道家族》意大利裔美國犯罪老大）关于买地的理由， ＂因为上帝不会再制造更多的土地＂，可能更实际。这要归功于当地的监管机构，这种房屋供应的匮乏，再加上疫情造成的利率暴跌——2020年底加拿大普通固定利率抵押贷款的平均利率为1.97%，推动房价达到新的高度。
　　即使移民人数下降，周一公布的数据显示，这种狂热的势头只增不减，2月份的全国基准房价创下了有史以来最大的月度涨幅。
　　加拿大最大的抵押贷款机构加拿大皇家银行首席财务官罗德-博尔杰说：＂在加拿大，你有分区规则，限制主要大都市周边的开发，这将抑制供应。＂
　　加拿大皇家银行的内部的假设，未来五年房价还会上涨25%。＂那么在需求方面，一旦恢复移民，这两个因素结合起来，应该会继续导致传加拿大住房价格长期上行。＂
　　这让人们的担忧开始从市场崩溃转向市场上涨过快。事情开始变得有点疯狂了。在多伦多，一间没有房子的独立车库最近挂牌出售，售价为72.9万加元。安大略省的伍德斯托克市位于多伦多西南部，人口约为4万，去年该市房价的平均涨幅超过了大多数居民的年收入。
　　投机行为可能也在增多。据经纪商Realosophy的数据，1月份多伦多郊区所有挂牌出售的房屋中，有6%是在过去12个月里购买的，高于去年同期的4%。
　　所有这些都导致人们的居住能力迅速恶化。今年，Demographia将温哥华列为全球第二负担不起的城市，仅次于香港。早在2006年，这座城市就排名第15位。多伦多的排名从第37位升至第5位。
　　由于疫情，这两个城市的住房问题正在向全加各地的小城镇输出，因为城市居民现在可以自由地远程工作，搬到更远的地方寻找更大的房子，哄抬价格超出了当地人的承受能力。
　　这些问题已经开始引起强烈抗议。从总理特鲁多到多伦多市长约翰·托里，加拿大的政策制定者都表示，他们正在考虑实施新税，以使住房更容易负担。各大银行的经济学家已经开始警告说，如果政府不采取行动，市场将面临被投机狂潮取代的风险。
　　但加拿大长期的房地产繁荣之前也有过政策调整，从改变首付规则到对外国人购买和拥有房产征税。最终，这些措施被证明只是加拿大房价长期上涨过程中的减速带。
　　由于加拿大各地的住房库存处于历史最低水平，特鲁多政府提高了移民目标，以弥补去年的停滞，外界有充分理由认为这一趋势将继续下去。
　　＂每个人都想保持这种势头，这是我没有意识到的一点，＂投资者、金融通讯作者撰稿人贾里德·迪利安(Jared Dillian)说。他在2013年就开始做空房地产市场，去年就叫停了。＂有很多人说加拿大不同，有很多移民，还有各种各样的原因，导致加拿大的房地产市场不同。结果他们是对的。＂(加美财经专稿，抄袭必究)
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　　作者：Feng