从西安认怂到广州表态，全国多地楼市轮番调控的核心逻辑

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　　熊猫贝贝专栏内容：地产话题第四百三十二期（NO.432）
　　专栏内容提要：
　　深入解读：2021年全国多地楼市轮番调控的背后，关于经济和房价的深度博弈和趋势预判。
　　资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。
　　拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容
　　（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）
　　我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产楼市观察者，欢迎关注。
　　图片来源：网络
　　这是熊猫贝贝的第432篇原创文章：
　　如果说房地产和楼市是中国经济大舞台上的一出大戏，相信没有人会质疑和反对。
　　2021年100天的时间都没有过去，房地产和楼市的表现，堪称精彩。
　　2020年下半年，新一轮的房价上涨热潮，从深圳开始发起，迅速传递至其他一线城市，并且得到了多个新一线和经济强市的呼应，而这股热潮，进入2021年，甚至有全国蔓延，全面开花的趋势。
　　于是乎，从距离2021年春节只有两天的2月8日，深圳住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，祭出了＂二手房官方指导价＂，打响中国房价和楼市调控第一枪开始，年后到4月初，1个多月的时间里面，政策调控，楼市监管，金融核查的狂风，在全国多个城市席卷而过：
　　图片来源：网络
　　这其中，有的是层层加码，查缺补漏，有的是鸡贼望风，表态为主，高举轻放，还有的，是心存侥幸，试探权威……
　　很精彩，这么多城市在真心实意，或者虚情假意，又或者是投机取巧，钻营取巧的调控，先不谈效果怎么样，至少这个态度，牌面可是有了嘛。
　　还真的是那句话：不看疗效看广告！
　　但是这对于身处楼市，不同城市的购房群体，关注房价的群体而言，就比较有挑战性了，自古都是这样的，神仙打架，凡人遭殃：央地博弈，经济关联，最遭罪的，莫过于当前楼市中的参与群体了，而这样的群体，绝大多数，都是普普通通的老百姓。
　　要么是真正的刚需，时间点和现实需求，安居乐业和成家立业的诉求，需要买房子。
　　要么是投资，改善，保值的需求，在充满不确定性的经济和货币环境中，条件反射地产生了买房的需求。
　　这么声势浩大，多个城市接二连三的调控，对于市场，预期，还有趋势的冲击，不可谓不大。
　　一切所见，皆有因缘，调控也好，表态也好，必然有着深层次，具有决定意义的核心逻辑在起到作用。
　　而对于楼市参与者，最关心的，莫过于后续楼市和房价的走势了。
　　这篇文章，就将从经济和货币环境的分析入手，从高层意志和地方需求的博弈解读，到后续中国房价和楼市趋势分析，结合当下调控的氛围，进行一次关于政策对中国房价和楼市的核心逻辑有深度的讨论和研究。
　　主要解决一下三个问题，也是本篇文章的逻辑：
　　一、从中国的经济和货币环境来看，当前的房价和楼市走向如何？
　　二、政策态度：如此密集的调控的终极目的是什么？释放了哪些重要的信号？
　　三、关于接下来，中国房价和楼市的几个理性预判。
　　四、写在最后：几个关于买房的观点和建议
　　看懂了看清了核心逻辑，才谈得上洞察本质，对未来的趋势和走向能够理性判断。
　　在中国买房也好，赚钱也好，总是不能和大环境和趋势作对的，是吧？
　　以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
　　PS：文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
　　选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
　　读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。
　　图片来源：网络一、从中国的经济和货币环境来看，当前的房价和楼市走向如何？
　　毫无疑问的一个表现，那就是从2020年下半年开始启动的这一波房价和楼市的行情，和2016年非常相像。
　　那就是上涨动力很强。甚至可以说得上是巨大的上涨压力。
　　原因很简单，还是疫情期间的央妈纾困放水的动作，让在过去20年里面，早已被＂通胀效应＂教育和毒打得够够的中国老百姓，产生了条件反射一般的货币决策反应：买房抗通胀，买房吃货币增量。
　　反正央妈放水，每一次到收入增长，都是房价涨完物价涨，最后才到收入端口的。
　　这还真的不需要什么复杂艰涩的经济学原理去解释，20年都这么一路过来了，该体验该总结的规律，也至少教育了两代人。
　　结果就是看空房价，并且坚定认为房价必降的群体，一次次失望，一次又一次地被伤害，眼睁睁地看着几次放水以后，不仅是和买房的距离越来越远，更是身家财富，甚至是个人和家庭的发展，早已和＂有房一族＂之间，有了难以逾越的鸿沟。
　　从2020年延续至2021年这一轮的房价暴涨，依然有很多唱衰的声音和观点，甚至在调控升级，金融收紧，打击炒房的宏观政策环境之下，很多曾经被房价伤害过的人，多次和房产失之交臂的人，会产生一种莫名的喜悦：＂这一次，恐怕真的不一样了？＂
　　不好意思，说句让这些流氓无产，整天想着房价下跌抄底捡便宜的群体不开心的话。
　　不管从什么角度和逻辑来看，这一次，还是一样的。
　　一样的房价上涨成为现实，一样的调控核心不是为了打压房价（包括深圳二手房指导价），一样的是整个市场，对房价的预期和热情，没有变化。
　　要说不一样，还真的有，但是和极端心态群体认为的＂房价要降，楼市崩盘＂这种观点，毫无关联。
　　这一次，有什么不一样？主要有以下几点：
　　1、对于地方政府的土地财政依赖，长期用土地财政驱动经济发展和运转的传统思维和方法，高层的态度和意志发生了改变；
　　2、对于地方政府通过拉升房价，激活市场，实现疫情后的经济回报的心思，高层如隔岸观火，和以往不表态的默许甚至是明里暗里的政策扶持不一样，这一次，态度转变，容忍度很低，南昌新政一日游，住建部主动上门，这个大家也都知道了。
　　3、对楼市的金融风险，杠杆隐患，还有投机炒作套利的行为，成为本次调控的核心指向，降杠杆，去风险，是这一次调控最明显的目的。
　　4、小城市，特别是经济基本面没有什么潜力和想象力的城市，会出现一波回光返照的跟随涨势，看好这个词＂回光返照＂！类似行情可以参考环京北三县2016年的那波行情，不用抬杠，也没有必要心存侥幸，没有政策扶持，没有棚改红利，盲目跟随，和大病初愈吃人参一个意思，对应的调控，在这些小城市，基本不会有什么直接关联。
　　主要就以上四点，大家可以很清晰地看明白，目的的指向不是为了打压房价，是打击投机情绪和市场预期，房价被连带控制，目的不是为了改变房地产的经济地位，而是为了可持续发展以及长远稳定而进行排雷和风险清除。
　　基于以上逻辑，后续房价怎么走？主要有这几个趋势：
　　1、一线城市全国瞩目，房价涨势走向尾声，后续重心和难点，是在当前的高位运行的房价环境之下，如何有序的保持楼市的正常供需运转；
　　利好刚需。
　　2、新一线，经济强市的房价将进一步上行，但是非常讲究尺度和分寸。
　　只要热度和幅度一大，必然招致调控，而稍微有点活力的大城市，注意，这里说的是具有一定经济活力，经济基本面比较好的大城市，最差也是高首位度省会城市，是本轮调控接下来重点关注和照顾的对象。
　　图片来源：网络二、政策态度：如此密集的调控的终极目的是什么？释放了什么重要信号？
　　这一轮的调控风向和多个城市的应对态度，非常精彩。
　　精彩到什么程度？完全就是一次关联经济和发展的＂央地博弈＂大戏！
　　通过2020年下半年开始启动的调控，到金融收紧配合，再到2021年全面打击经营贷和投机的调控风向，完全就是一个照妖镜和分类表，把中国不同城市在房地产和楼市这件事上的小心思，给安排的明明白白的。
　　第一类城市，以广州，上海，成都，北京为例，当然还有长沙，属于分寸拿捏得很准，态度立场很坚决的，要么就是未雨绸缪，风声未至，自我管束，比如广州，早在全国调控风向起势以前，就率先金融管制，调不调控的再说，先捏住市场的关键七寸，所以4月1日广州调控很多人以为不疼不痒，完全是肤浅的观点，广州这个老牌一线，通过金融控制，早已经吃到了该有的红利，然后态度端正。
　　同样的上海，成都，一步到位，住建部领导还没来，调控就出台，态度端正。
　　尤其是成都，实际上成都楼市完全没有出现类似于热门城市那样的凶狠涨势，成都的回应和表态，绝对有政治高度和立场态度。
　　北京更厉害，中介都混不下去了，炒房全国首例无期徒刑，够意思了吧？长沙也很端正，定力很足。
　　第二类城市，属于偷奸耍滑，但是有摄于高层压力，就比如深圳，东莞，西安这样的城市，深圳的假调控真涨价的把戏也不灵了，全国瞩目，苦不堪言。
　　西安调控，拖拖拉拉，把北方城市低效率，捣糨糊的懒政手段尽数使出，实在是混不过去了，不得已出台正式调控，相比较其他城市更为严厉的政策而言，西安的政策并没有什么新意，但西安调控，绝对说的上是 这一轮调控的一个里程碑 。
　　西安的调控，释放了一个很明显的高层态度，那就是意味着国家对于楼市的容忍度要低于对经济的容忍度，特别是对于经济原本就存在风险和问题的北方城市，完全是打脸了。
　　第三类城市，是处于观望，或者是自身需求跃跃欲试的经济欠发达城市，比如南昌，还有基数庞大的小城市们。
　　南昌新政一日游，都快成房地产界的笑话了，但是客观理性来看，这又何尝不是一个城市黔驴技穷的表现？南昌不是个例，类似于南昌这样的城市，存在同样＂高库存，房价下行压力大，供需失衡过度建设＂困局的城市，不用说，大家都懂。
　　土地财政依赖，药不能停，停了就是煎熬，不停就是吊命，绝对的进退两难。
　　当然还有很多小城市，闷声不出气，反正没有调控环境和政策压力，悄声无息的拉房价，炒价值，这放到4月份的今天来说，已经不是什么秘密了。
　　当然，这里完全没有丝毫指责和揶揄的意思，家家都有本难念的经，不当家不知道柴米油盐贵，疫情冲击和影响，再加上小城市被大城市全方位的人口，人才，资源，政策的虹吸，夹缝生存的形容，一点也不夸张，这些城市的当家做主的地方政府，还真是不容易，别的不说，就像南昌，贵为一省省会，经济低迷，缺乏核心经济产业和核心动力，2020一年的GDP才五千亿出头。
　　隔壁福建闽南泉州是多少？2020年GDP已经进入万元俱乐部！而且泉州只是一个地级市而已。
　　这种差距，能好过么？那些张嘴就来说南昌不识时务的自媒体，照顾一下江西老乡们的心情行不行？口下留德。说实话，省会城市的政治觉悟绝对不可能这么差，出现这种逆反宏观大势的反调控事件，更大的可能只有一个，那就是经济吃紧。
　　其实通过本轮调控之下不同城市的态度和执行表现，对于高层态度和政策目的的信号释放和目的认知其实已经非常清晰了：
　　1、高层对于经济面的情况容忍程度已经低于房地产刺激经济的行为；
　　2、后疫情时代，经济复苏存在脆弱和不稳定，除了极其需要经济支撑的片区，可能会在一定程度上，以默许的形式（比如人才引进，比如户籍制度）允许关联楼市，否则，在民众收入没有可以确定的增长和稳定前提下，房价预期和投机情绪必然严加打击；
　　3、西安的磨蹭凸显了地方想和高层进行经济层面的博弈，但是最终的结果被打脸，这开了一个很糟糕的头，一个省会，为了自身的经济效益和收入（房价上涨地才好卖），不管以什么样的形式玩花招，结果都已经是注定的了，西安的调控还没有结束，或者说刚刚开始，预计很快就会有明文细则加码，已经错过一次的西安，再玩花活，不仅害的是自己，更是会坚定高层雷霆出手，甚至一步到位将＂深圳二手房指导价＂形成调控标配。
　　这么糟糕的觉悟，完全不像一个北方城市啊？而且还拿小聪明去糊弄，更是匪夷所思。
　　4、调控密集，说明2021年房价上行压力很大，而且是一种普遍的上升趋势，现在是全国灭火阶段，灭火这个工作，有经验的朋友都知道主要有两个关键，一个是重点区域扑灭，降低损失，另一个就是放任燃烧，特别在损失可以接受的区域，烧无可烧，这个火自然也就灭了。
　　在扑火的地方，说明是在亡羊补牢，是在减少风险和损失，而至于不扑火的地方，好自为之吧！
　　5、在重点城市金融收紧的环境下，其实现在调控要针对的，是相对流窜狡猾的投机预期和市场情绪，而能对这样的情绪起到抑制的根源，就是房价涨幅。
　　图片来源：网络三、关于接下来，中国房价和楼市的几个理性预判。
　　第一个判断：2021年下三个季度，全国重点城市的调控不会放松，调控密度还有持续增加的可能。
　　2021年注定是一个规则丛生，限制收紧的调控大年。
　　第二个判断：调控的核心目标之一，是打击投机，规范市场，消灭预期，而实现的关键点，是房价必须要没有增长想象力，没有想象力，不代表房价不涨，想炒房，投机套利的群体，没有经营贷这种存在利差的便宜钱，就必须得用真金白银有成本的贷款或者是游资入场，记住，钱的流动都是有成本的，流动效率越高，成本越高，只要房价上涨的现实表现不能覆盖资金成本，这个投机游戏也就没得玩了。投机不谈长期主义，中国的房价，从一线，逐渐下移到低能级城市，未来即使上涨，也不可能，不允许跑过现行利率。
　　第三个判断：目前楼市中的需求释放没有完成，很多城市还没有调控升级和招致关注，但其实房价和楼市已经暗流涌动，这就要看城市背景了，二线，省会级别很有可能行情启动，到达位置调控就落地，而小城市，就将成为放肆上涨，先涨后跌再爆仓的集中区域。
　　图片来源：网络四、写在最后：几个关于买房的观点和建议
　　当然，2021前三个月，100天不到，全国多个城市大小调控已经超过100次，单独拿哪个城市的调控条款来研究其实意义不大。
　　后续，能买的依然能买，买不起的依然买不起，至于投资投机改善的，要看政策给不给你买。
　　身在局中，看对应的城市规则就行了，现在的环境是什么？以前经济上行，尽量买自己买不起的东西，用增量环境来夯实，现在，买不起就不要买了，不仅仅是环境不适合，连政策都不允许了。
　　这句话很值得多看几次。
　　对于购房群体来说，文章最后谈几个观点和建议：
　　1、2021年后三个季度，新一线，强二线，还有经济强市，高首位度省会，依然是一个上涨的周期，但是不要指望太多，全年国家GDP计划6%，就按这个来考虑，一旦越线，调控就来，哪怕是地方政府装聋作哑，闷声发财，该来的还是要来。
　　其实慢一点稳一点是好事，相对有个适应的过程，不然涨了10%，换来5年限售，或者是指导价刺泡沫，那才是得不偿失，这个指导价深圳已经开了头了，直接市场行情打7折，别看30%没多少，那是深圳，都弄的市场冰冻，这个指导价哪里来的，谁给的？想一想。
　　2、对于刚需群体来说，有三种情况：
　　第一种，是所在的城市调控已经落地，大涨暂时告一段落，这个时候真正的刚需更是要抓紧，积极入手，政策从出台到影响市场的过程中，可能还有一波激烈涨势；
　　第二种，是所在的城市还没有调控落地，但是属于很明显的热点城市，经济基本面向好，城市等级省会以上的，这个时候就是所有购房群体梦寐以求的启动期和窗口期，没有比这个时候更好的入场上车时机了；
　　第三种，是没有调控，但是房价和楼市躁动不安的小城市，在这样的城市，就打消买房念头了吧，特别是人口流出，没有地方特色产业和经济潜力，高度依赖土地财政，并且明显有过度建设的城市，和你爱不爱这个城市没有半毛钱关系。别说什么投资了，就是刚需，宁愿二手房，不去看新房，当然那种一根筋只认新房，钱多人傻的也不用拿这些小城市出来问，一个城市什么德行你只要长期生活你能不知道？
　　3、调控风向没有明显变化以前，不利于投资，不利于置换型改善。
　　4、楼市的打压会变得越来越常见和严厉，特别是西安这样的城市，警惕烂尾楼和因为调控导致的买房风险，2021年的主流是二手房，一手房不确定因素太多。
　　5、未来调控中，购房资格关联的社保，流水，征信，还有婚姻户籍关系，会成为常态化规则，对于有购房需求的群体，在这些东西上，要提前准备，长期留意，因为，只想拿着钱就能买房，随随便便银行房贷就能撬动房子的时代，已经结束了。
　　各地的调控还有一个很明显的趋同趋势，因城施策也转变成为全国步调节奏一致化的方向，当然有人能钻空子玩花招，这里只能说一句：＂别看今天闹得欢，就怕明天拉清单＂！
　　各地调控的条款可能有细节上的不同，执行环境和力度也有可能存在差异，但是看清楚大方向，大同小异，殊途同归。
　　当趋势已经不在的时候，还心存侥幸的，任何时代都不会缺少。
　　顺势而为，规则之下，尽己所能，才是正道。
　　文章郑重声明：
　　本文仅作为认知交流和思考分析所用，至于是否正确合理，还需要等待时间的验证。
　　并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流
　　文章没有任何投资建议和投资引导，投资有风险，都是成年人，风险自担是最基本的价值认知。
　　以上。
　　2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。
　　预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！
　　文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。
　　或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。
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　　思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。
　　每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。
　　这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。
　　希望能与有伟大格局和理念的群体同行。
　　做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！
　　仅以此文，与各位读者朋友，分享。
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　　关于这个话题，大家如果还有什么意见和看法，欢迎在下面留下您的想法和看法。
　　以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。
　　这就是本人自媒体的态度和初心：不做什么大路货，通过写作分享，记录对世界的认知。
　　熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……
　　不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。