关于房地产未来及投资

　　房地产行业是国民经济的重要支柱，房地产行业的萧条，会影响大概15%的GDP，因此房地产价格短时间内大幅上涨或下跌的冲击会对国民经济造成重大影响。以下就是结合中央政策，对房地产市场未来的预测。
　　一、关于房地产周期
　　自2017年中国城镇化率达到60%后，中国已经进入典型的房地产周期，根据西方国家经验，房地产周期持续18-20年，大概上涨14年，下跌4年。本轮房地产周期会在2024年进入拐点，2030年左右开始新一轮周期。中央于2019年提出房住不炒，提前踩刹车，防止房地产暴涨，会在很大程度上抑制房地产泡沫，使其平稳发展。既不让房地产市场暴涨，也不让其暴跌。
　　二、关于房地产价值的影响因素
　　房地产的本质是土地价值，没有人会为一堆砖头付出高额溢价，土地位置才是房地产价值的根本体现。可以预见，只要人类生产活动不会有重大改变，城市就会体现其重大价值，价值顺序大概是北上广深、核心城市群、省会城市。当然，城市的辐射范围是有限的，超大型城市的覆盖范围不会超过100公里，最好在50公里范围内。
　　其次，影响房地产价格的是人均收入的上涨，人均收入的上涨在提高其购买力的同时，会进一步提高资产价格，尤其是不动产。一个合适的比率为房价收入比，一般在6-10是合理的，15-20偏高，高于20是较高，需要说明，世界人口超过500万的超大城市，房价收入均超过12。未来国民收入稳步上升是大概事件，因此可以根据房价收入比来判断本地房价是否值得投资。
　　最后，旅游业对房地产的影响是显而易见的，旅游业是唯一一个持续高速增长的行业，大概10%-20%的增长率，特点是不太稳定。从世界范围来看，旅游胜地的房地产价格都不便宜，威尼斯长期位于房价最高的几个城市之一。国内的三亚、大理等旅游胜地，房价收入比长期高于15。
　　三、关于房市和股市的关系。
　　世界上许多国家的房市和股市都有相关性，要么负相关，要么正相关。美国是负相关，日本是正相关。中国和美国比较相似，属于负相关。未来如果房地产市场放缓，那么股市将会有不错的表现。
　　四、总结
　　1、房地产牛市已经结束，未来熊市将会持续很多年，至少在要到房地产税全面实行之后。
　　2、未来只会有很少的城市，房价会保持坚挺和小幅上涨（年化增长率不会高于GDP增长率），包括北上广深、珠三角和长三角城市群、人口5000万左右省份的省会、部分旅游城市。
　　3、如果房地产行业不行了，股市将会有不错的表现。