千万别去越南炒房，那是走在作死的路上！

　　群体盲从意识会淹没个体的理性，个体一旦将自己归入该群体，其原本独立的理性就会被群体的无知疯狂所淹没。——《乌合之众》
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　　投资越南房产，
　　国人是怎样上当受骗的？
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　　中国人向来喜欢随大流，从股市到楼市，无不如此，很少有自己的判断。于是，我们经常能看到短时间内个股与楼市，高楼起、宴宾朋、楼塌了。
　　比如，最近很多人跟风投资越南房产，就走上了一条作死的不归路。
　　我去过越南很多次，也接触了很多购买越南房产的投资客，他们心甘情愿掏钱的原因惊人得一致：越南将复制＂中国奇迹＂，现在去买房能享受到与过去十年中国楼市类似的资产增值。
　　这个广告词听起来很诱人，但可惜这是开发商精心装饰的陷阱。
　　因为信息不对等，很多投资客并不知道真实的越南是什么样的，也不清楚真正的越南经济到底好不好，更不能对越南的房地产发展做一个合理的判断。
　　那么，象姐今天就跟大家分享一下越南见闻，科普一下越南经济和房产。
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　　越南经济奇迹？
　　媒体吹嘘出来的假繁荣！
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　　最近几年有一种说法，叫＂越南奇迹＂。大体是说越南的经济增速快，制造业发展好，将复制中国奇迹。
　　春节假期，我也在越南逗留了几天。有一次在胡志明市，打Grab（越南摩的）去商场。那位摩的小哥不懂英语，他在那里连说带比划折腾了二十多分钟，急得我出了一头汗，最后终于搞懂了他的意思——他想多收5000越南盾，不太到1.5元人民币……
　　我当然是非常爽快地答应了。晚上回酒店休息的时候，我回想这件事，觉得很像十几年前的中国农村菜市场，那时候大妈们为了省下几毛钱的菜钱，能跟菜贩子掰扯半个小时。
　　所以其实，越南人真的没什么钱，而越南经济发展也没那么好。
　　很多中介吹嘘，＂越南经济增速在6%以上＂，将取代中国在全球制造业上的地位，将＂创造越南奇迹＂。这话说得真是够不要脸……
　　在越南逛超市的时候，我就发现一个问题：当地售卖的很多T恤都是孟加拉制造的。为什么呢？因为越南制造水平低、质量差，而且价格更贵。
　　其实，从去年开始就陆续传出；＂韩国企业在越南频繁＂跑路＂!2000名越籍员工薪资无着落＂、＂越南媒体揭露韩国企业代表半夜跑路 拖欠越南工人百万工资＂的消息，还有不少外资公司正在进一步压低越南工资。
　　这说明越南制造业的成本优势并没有想象中的好。
　　越南现在只能负担低端组装业务，比如袜子、鞋子、玩具等。和中国相比，越南有人力成本的优势，但电费和土地成本并不便宜（和中西部对比）。和孟加拉、柬埔寨、泰国等比起来，优势就更不明显了。
　　所以，要谈越南的经济繁荣，还为时尚早。相反，越南经济当下的危机倒是显眼得很：
　　越南经济的高速增长主要依靠扩大投资总额，三星曾一度占据越南出口的20%。过度依赖国外资本，意味着一旦出现经济危机、投资下滑，那经济很容易就会崩盘。2008年全球经济的时候，越南GDP增速就明显下滑。
　　更糟糕的是，越南的外汇储备极低，只有635亿美元，而外债又极高，达到1400多亿美元。一旦出事，越南很快就会被投机大鳄吃得一干二净。
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　　人口和城镇化优势？
　　落后的表现 ≠ 崛起的依据
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　　鼓吹越南房地产的无良中介和开发商，还经常提到的就是越南的人口红利和城镇化水平。
　　所谓人口红利，主要是指越南人口年轻。越南人的平均年龄在25岁左右，而中国已经超过了35岁。同时，越南的劳动人口（15-64岁）占比接近70.0%，和2003年的中国很像。
　　但越南总人口只有9270万，相当于一个江苏省（常住人口8029万），从人口来说，越南的人口红利还不及中国。
　　更关键的是，人口老龄化水平低基本是落后国家的共同点，而绝不是一个国家发展起来的根本。
　　这个道理同样适用于，以＂越南城镇化水平低＂为理由，宣称＂越南房价必大涨＂的论调。落后的地区城镇化水平都低，这是落后的表现，而不是崛起的依据。
　　其实，越南的城镇化想发展还是有一定难度的。
　　首先，越南大城市土地价格极高。拿胡志明市来说，无论是市中心的住宅、商铺还是市郊的土地，统统都贵。市中心一栋两层小楼加土地起码要两百万美金。越南的经济实力想在这样高额的成本下推进城镇化，难。
　　另外，越南的土地尤其是房产土地，是私人的。越南政府又不敢暴力拆迁，想协调这么多土地进行开发，进度自然不会快。
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　　中国人忽悠中国人
　　击鼓传花的地产游戏
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　　这一点，是我很不愿意承认的，但又不得不说。越南房产的火热，更多是中国资本在炒作，是一场中国人忽悠中国人的游戏。
　　开发商经常会把胡志明市的高租售比作为噱头进行宣传，但实际上没有那么乐观。
　　去年五六月份，我的一个朋友被外派到胡志明市。据他反馈，当时外国人的收入在1000-2000美金，公寓的月租金在500-700美金，这的确是高租金回报了。
　　但在胡志明高档公寓最集中的第二郡，晚上几乎是黑灯瞎火，所谓的高租售比纯属蒙骗。
　　另外，越南房地产是肯定存在泡沫的。
　　越南最发达的胡志明市，绝大多数人的收入在2000-3000人民币/月，整个城市只有部分地方能用信用卡，移动支付压根没有。至于我们习以为常的快递、电商、移动互联经济，更是天方夜谭。
　　胡志明市的公共交通水平，落后中国40年左右。下图是胡志明市中心的路况，路面有点烂了，比中国的四五线城市还差。
　　尽管越南政府有很多轨道交通的规划，但以越南政府的腐败、低效，加上高昂的修建成本，基本都没戏。
　　这样一个城市的房价，市中心3W人民币/平，郊区2W人民币/平，别墅百万起跳。要说没有泡沫，你信吗？
　　可悲的是，这种破地方还有中国人抢着去买，甚至被越南开发商赶了出来。
　　在越南考察的时候，我就遇到过中国投资客被开发商扫地出门的情况，当时一个来自广东的投资客气愤异常，他操着方言骂道：＂麻辣个鸡，我绝对要整镬金嘅你叹！＂（这已经升级到血海深仇的程度了）
　　照理说，这个广东人是要买房付款的，越南开发商没道理不要钱。其实，是因为新版护照上印了＂九段线＂。
　　所谓九段线，是中国方面对南海领域的主权宣示，简单说就是九段线里面的都归中国。而越南方面认为九段线侵犯了他们的主权。
　　▲图片来自百度百科，点击加入海外房产交流群
　　所以越南有骨气的开发商，见到印有九段线的新护照，是坚决不卖房甚至还要请你出去的。
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　　越南真的没戏了？
　　腐败的政府永远无法创造奇迹
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　　有人问我说，那越南真的就不可能发展起来了？
　　这个我还真不敢说，毕竟一切皆有可能。但就看越南政府腐败的样子，我觉得这个可能性微乎其微。
　　越南的腐败几乎是从上到下，官官相护的。之前，我的一个朋友旅游，通过AirBnb在胡志明市租了一间屋子。当时房东连护照和签证都没要，说是已经给当地警小费了。
　　这种小费类似黑道保护费的东西，非常普遍，而且有通用价格：普通房子一个月1百万越南盾左右，一般酒店的话需要二三百万越南盾。（不知道现在涨了没有）
　　朋友入住第三天，有政府职员过来检查，于是他赶紧电话通知房东。结果，房东为了表达感谢还请他吃了顿饭。你猜为什么？
　　因为房东的房子刚转修完，需要拿当地政府的文件许可和确认，但你压根没办法知道他们啥时候来。最主要的是，他们过来的主要目的是拿小费（房东给了60美金）。
　　这就是胡志明，越南最发达，最开放的城市。
　　所以为什么越南外籍男子与越南女子入住酒店，必须出示结婚证，但当地的地下色情业和日本的官方红灯区相比，也毫不逊色？大概就是腐败作祟吧。
　　这样的国家和政府，我着实不看好。相应的，这里的经济和房产，我也不认为会有什么大发展。
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