保房价，国家再一次出手了

　　2023年2月，全国百强房企销售实现4615.6亿，单月销售业绩环比增长29.1%、同比增长14.9%，着实给风雨飘摇的楼市打了一剂强心针。目前来看，市场表现上筑底完成，已经出现上扬趋势。但自2021年起的宏观调控，力度过大将楼市一举送入＂ICU＂，导致百强房企中37家出现债务违约。楼市面临的最大问题是什么？
　　答案很明显，房企新房库存！
　　根据《2022年中国百城库存报告》，截止2022年底，全国百城新建住宅库存，较2021年底增长1.3%，百城新房库存已经连续上涨49个月。
　　新房去化不畅，销售及回款必然遇阻，加上＂三条红线＂对于民营房企融资端的＂一刀切＂，严重现金流断裂，也是导致诸如旭辉、融创、正荣等＂优质房企＂产生严重的债务违约。
　　严重的资金短缺，导致房企拿地意愿降至冰点。2022年，全国卖地收入减少约2万亿，一举回到五年前，仅与2017年持平，民营房企拿地占比不足10%。2023年1月份百强房企拿地总额591亿，较2022年1月同比下降29.4%，除央企、国企及地方城投平台外，民营房企均面临较大经营压力，拿地意愿几无。
　　换而言之，近两年的土地市场，完全依靠央企、国企及地方城投托底在支撑着。
　　新房库存不断增加，离不开四个因素：
　　一、住房过剩：前期土储，受拿地后施工建设交付期限制约，产生大量的新房上市。存量没卖完，新的还得持续供应，＂以销定产＂也不过是房企的自我安慰而已。
　　二、需求不足：疫情三年，经济下行明显，诸多行业遭受重创，很多家庭收入锐减，购房念头彻底打消。
　　三、房价横盘：刚性需求不足，房价横盘甚至逐渐走低、成交量降低的情况下，改善需求和投资需求不急于出手。通俗点讲，房价不涨甚至还降的情况下，无论刚需或投资，谁会出手？为什么不等等...
　　四、制度问题：大量房企出现债务违约，从而出现交付难、交付品质差的现象，几乎每个城市都有不少的案例。加之期房预售制度、公摊面积制度不得人心、诟病较多，也在一定程度上抑制了购房意愿。
　　于此，自2022年6月起，全国百城新房售价环比连续下跌7个月，百城二手房售价更是连续下跌9个月！
　　在地方土地财政横行、地方经济发展高度依赖房地产的背景下，土地融资带动城市发展，推高房价再次带动土地融资的循环模式，房价下跌是地方政府的＂红线＂。因此，很多城市调控的首要任务除了＂保交付＂，还有＂稳房价＂。
　　自2022年起，上至中央下至地方，为了＂保房价＂可谓是使出浑身解数：取消双限供地，到松绑限购、限售，再到降首付、降利率、提高公积金贷款额等宽松政策。加之地方上补贴契税、补贴房款甚至房票政策，已经实现由宽松到＂给钱＂的质变。
　　但，效果均不理想。不但如此，居民的存款热情高涨，提前还贷甚至出现了＂预约办理＂。2023年1月，全国居民存款新增6.2万亿，房地产相关贷款仅新增2572亿，大约只是个零头...
　　当下楼市最大的风险在于高居不下的新房存量，如不能妥善解决，供需关系持续恶化，房价不仅会进一步下探，这种悲观情绪，甚至会对整个金融系统乃至国民经济产生巨大的杀伤力！
　　上一次出现这种情况是在2014年，全国近7.2亿平方米的新房库存，各城市滞销情况和如今情况相仿，最后国家出手，一个被外国学者盛誉的＂房地产史上最伟大发明＂--2015年棚改货币化政策横空出世，拆旧建新，产生了大量的需求，加之棚改专项资金政策支持，天量库存短短两年内消耗殆尽，随着而来的是2015-2016全国范围内的房价大涨。
　　2015年的棚改，拆除大量2000年前的老旧项目，这一次还能复制吗？
　　答案是否定的，毕竟不能把2000年后的房子也拆了？
　　关键时刻，为了保房价，国家再一次出手！这一次的点，选在租赁市场！
　　2023年2月24日，央行银保监会就《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》公开征求意见，支持发放住房租赁经营性贷款。
　　很多不明内理的人一看到＂租赁＂二字，习惯性认为＂小打小闹＂，掀不起大的风浪。其实恰恰相反，这件事释放了非常重磅的信号！！！
　　这个政策，是对我过长期以来＂重商品房轻租赁房＂模式的一次颠覆！
　　17条金融支持措施中，对加强住房租赁信贷产品和服务模式创新尤为重要，具体如下：
　　一、加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度，开发建设阶段，80%投资可由银行提供，贷款期限3-5年；
　　二、对创新团体批量购买租赁住房给予信贷支持，最长不超过30年，贷款额度最大可至80%；
　　三、支持发放住房租赁经营性贷款，对经营且产权自有的，最高可给予80%信贷支持。对于产权非自我者，最高可给予70%信贷支持；
　　四、稳步推进房地产投资信托基金试点工作，在把控风险情况下，募集资金用于住房租赁企业持有并经营长租业务；
　　五、引导各类社会资金有序投资住房租赁领域；
　　综合来看， 这就是国家层面在为了保房价，在给天量库存寻找新的＂买家＂。这个新买家，其实就是专业化、规模化住房租赁企业，包含保险、专业资产公司及开发商自己等，诸如长租公寓领域的龙湖冠寓、小米公寓、中骏FUN-LIVE等。
　　不仅如此，个人购买租赁住房，可以像购房一样申请贷款，最高80%、最长30年，相同的路数，你品，你细品...
　　巨大的杠杆效应必将撬动巨大的变化，至少有三点：
　　一、有利于长租公寓市场的发展；
　　二、极大的带动存量新房的销售去化；
　　三、加快兑现＂多主体供给、多渠道保障＂的承诺，多方式解决住房难题，特别是一线大城市的新市民、青年住房问题；
　　简单来讲，就是实现有钱买房、没钱租房的问题。
　　目前，全国70城近一半的城市新房成交量在回暖，希望可以实现楼市的稳健发展，实现后疫情时代经济的强力复苏...