到底要不要提前还房贷?这里给你讲透了
最近
一个问题在困扰不少人:
到底要不要提前还贷?
这里的还贷,特指还房贷。据了解,目前在上海还房贷,审批需要排队一到数月不止,引发了诸多抱怨。
只是,为什么会这样?不妨分几个层面来探讨——
首先,购房者层面,为什么会突然出现提前还贷潮呢?
一是利率差的原因。近期理财市场收益不佳,稳健理财还出现了亏损,动摇了不少投资者的信心。一般理财的收益率,已经抵不过房贷的利率,也就是说,手里的钱产生的收益没有还的钱多。所以不少人手里有了闲钱,干脆选择提前还贷。
二是近年来上海还有一种潮流——"打新"潮。由于卖掉名下房产可以获得高积分,在买新房入围时有优势,所以不少人选择卖房置换,这就需要把贷款先还掉,才能继续交易。
三是房贷利率偏高。近期,多地首套住房贷款利率已经降至4%以下,进入"3"阶段,那么一些存量房贷利率高的购房者,就想着提前还贷节省利息了。但这个理由在上海比较少见,因为上海的房贷利率一直比较稳定,目前的利率比几年前还要高出一些。
其次,银行层面,为什么要给提前还贷设置一些门槛呢?
原因也很简单,银行业毕竟是一门生意。低价吸引存款,高价放出贷款,中间出现了差额,这样才能赚钱。
而个人住房贷款,对银行来说绝对是最优质的资产,规模庞大,收益稳定,很少会出现坏账。
那么,如果提前还房贷的人太多,银行稳定的利润源就在减少,这肯定不是银行愿意看到的事情。加上疫情影响下,银行对外发放贷款的难度比以往要大,如果又不断有新钱进来,出少进多,经营上就会出现问题。
这就很容易理解,为什么提前还贷需要排队了。其实,提前还贷的工作量,对于银行职员来说,也就是敲几下键盘的事。但这背后,是银行的高层,在考量银行的资产负债表,贷款和存款需要保持一定比例的平衡。靠限制人数来控制还款速度和规模,对银行而言是一个比较直接的办法。
所以,从一开始,贷款就不是你想还就能还的。如果你仔细看你的贷款合同,就会发现上面明确了最低还款期数,还满若干期后才能申请提前还贷。比如有些银行规定房贷要还满36期也就是三年以上才能够提前还贷,此外还会针对提前还贷收取一笔违约金。同时很多银行也明确,提前还贷必须要提前预约。可以说,现在这种情况,银行早就想到了。
最后,回到那个灵魂之问,到底应不应该提前还贷呢?
要回答这个问题,每个人先问自己一点,手里有足够的闲钱吗?这个问题有两个关键词,一是"足够",如果手里有几十万几百万元,同时你没有特别好的投资渠道,投资收益覆盖不了贷款还款,那么可以选择部分或者全部还款。如果你手里本来钱就不多,那就不要考虑什么提前还贷了。二是"闲钱",每个人都有自己的生活规划,有些需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金,有些需要提高生活质量,如果把这些钱都一次性用来还贷,真到需要用的时候就麻烦了。
此外,还要考虑,你的房贷利率是多少?如果是前几年在上海买房,利率打折,那劝你就别跟着凑热闹了,毕竟上海现在购房贷款利率,和那时比可是高了不少。如果只有公积金贷款,由于利率显著低于市场上一般贷款的利率,那更不用考虑提前还贷了。
还有一点,你已经还了多少钱?大多数人借房贷,都会选择等额本息这种还款方式,也就是每个月的还款数额一样,比如每个月固定还5000元。虽然这种方式还款压力比较小,但前期偿还的利息多、本金少,如果还款已过一半,比如30年还了15年,那么利息其实已经付得差不多了,剩下的都是本金,提前还贷省不了多少利息,所以也没必要这么做。
最后需要说明的是,如果工作稳定,其实不用提前还贷。普通人一生很难有几次用到大资金杠杆的机会,房贷是普通人可以好好利用的金融工具。如果把时间线拉长,考虑通货膨胀的因素,其实提前还贷省的利息可能也说不上划算。只需要想一下,20年前的100万元,和现在的100万元,购买力一样吗?通过贷款,你可以把通货膨胀的风险,转嫁给银行。而且,你虽然办了30年贷款,但这房子可能住个10年就会置换,这笔贷款也根本不用还到最后。
总而言之,每个人的自身情况都不同,对于金钱的看法也不同,很难有一个标准的答案。那么,看完这些分析,你有属于自己的答案了吗?
作者:张杨
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