房贷要提前还么？我来告诉你答案

　　这几天身边的小伙伴们都在谈论是否要提前还房贷，图个安心。其中有一朋友已经去办理了提前还贷了，三十年改成二十年然后还了20万，利息一下子少了好几十万，整个人就感觉压力小多了。
　　确实现在经济形势非常严峻，对未来大家都不太乐观，加上这几年疫情的冲击，许多人的生活和工作都受到了或多或少的冲击。特别是如果你还有前两年房地产火爆时候入手买房带来的每月高额房贷，会面临非常大的压力，提前还贷自然而然成为了人们的一个规避未来风险的可选择项。 如果你也有房贷，如果你也想提前还贷减轻压力，先别马上行动，看完这篇文章你就有大概的判断了。房贷是什么
　　我们需要先弄清楚房贷到底是什么？许多小伙伴会说，房贷不就是买了房子向银行借的钱么？没错，房贷是向银行借钱先给开发商拿到房子，自己以房子作为抵押物给银行，并且在未来的一定期限内约定每个月还款给银行直到贷款还清。但是怎么还?每个月还多少？每个月还款中包含多少利息和本金也是需要实现规定的。
　　我们知道的就是等额本金和等额本息。所谓等额本金，就是将所有贷款额度平摊到每个月，然后加上在还款当月剩下本金的月度利息，每个月还款额里的本金固定，而利息是随着剩余贷款本金减少而逐月减少的；而等额本息就是按照约定时间算出来的本金和利息总和平摊到每个月，保证每个月还款总额是一样的，其中利息部分从第一个月开始就先算，本金就是每月还款额减去利息。 等额本金刚开始就强制每个月还款相同额度的本金，剩余贷款会降得很快，利息就会少很多；而等额本息刚开始还的都是利息，剩下的才是少量的本金，所以剩余贷款降得慢，利息也相应多一些。我们用下面的一图表就很清晰地反映两者的不同了：
　　提前还房贷的核心逻辑
　　相信大家也不会轻易地就套用身边人的案例直接运用到自己身上，身边的人提前还款20万，利息少了30万，看起来好像省了一大部分钱，但是到底是省在了哪里，在什么时候才能直观感受到减少的30万利息带来的便利，在是一个需要详细讨论的问题。这里我们需要了解一下提前还贷的核心逻辑： 现在提前把一部分本金给银行减免掉的债务与我这部分本金在债务本来应该偿还的时候能带来的最大收益之间的对比，说得比较拗口，可能不太好理解，举个例子吧：
　　下图1是我目前的房贷情况，图2是我在现在已经还款了80个月的时候提前还掉24万的本金后、以及将30年期限改为20年期限（通过上面分析知道这是增加每个月还款额，即增加还款本金部分，也是提前还贷）的房贷情况。 为了简单，之所以选择24万就是为了让还款后的月还款额跟以前持平(都是4700多），我们看到做了还款25万和缩短还款年限的操作后，因为还款额度没啥改变，相当于现在投资进去的25万，换来了本来房贷协议里面最后十年一共接近60万的债务免除，这个协议里最后十年是2036-2046年。所以在这个例子中我们要考虑的是，这24万如果握在自己手里，在以后的20年里能带来接近150%的收益么？
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　　所以通过上面的例子我们知道，其实是否还房贷取决于我们的房贷利率以及我们持有现金的投资渠道和投资收益。如果利率低，而我们通过理财等方式能够轻松获得高于房贷利率的收益，我们一般不需要提前还贷；但是如果我们没有好的投资渠道，提前拿去还房贷反而会更加安全，同时我们可以缩短还款年限或者改为等额本金，都是为了让收入尽可能多地抵充本金。未来并不好把控，预测难说精准
　　核心逻辑很简单，但是有谁又能说马上就能做出选择呢？ 就像上面这个例子，这24万如果握在自己手里，在以后的20年里能带来接近150%的收益么？我相信没有谁能断言，只能通过经济形势的宏观预测，未来十年可能都比较艰难，很难有超越5%的稳定投资了，毕竟债券也只有3%，那就提前把房贷还了吧，算是一个处在当前比较明智的做法。可是谁又能预料到，在中国经济转型科技化、智能化，摒弃低端落后产业，迈过中等收入陷阱的关键进程中，中国能快马加鞭实现突破呢？如果这个时候手握现金是否会有更好的投资渠道？结合自身情况做出选择
　　虽然有其核心逻辑，但是提前还贷不是简单的数学题，能通过一个公式算出最大收益做出抉择，暂不说没有这样的公式能算出来未来的收益和风险，哪怕有，生活毕竟是烟火气的，幸福有时候就需要我们权衡利弊，每个人都有每个人的处境和追求。
　　如果你是一个被工作生活压得喘不过气来的中年人，投资基金股票年年亏损，工作也是勉强维持说不定不久就失业了，背着巨额房贷，你心力交瘁，那还是提前还掉吧，无债一身轻，至少不至于真的面临失业后坐吃山空，那时真的会绝望。
　　如果你是一个喜欢在业余享受生活自由的人，你想跟亲人多出去旅游，你还想攒钱买一辆自己心仪的汽车，房贷虽然有压力，但是工作收入稳定，也不是不能承受，那就让它这样吧。
　　如果你跳槽了一家公司收入暴涨，房贷并不算什么，留着钱还能到时候买核心区的房产实现增值，那就留着吧。
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　　最后祝大家生活愉快！