对央行再推出2000亿元保交楼贷款的点评
—— 广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉
据中国证券网,11月21日人民银行、银保监会召开全国性商业银行信贷工作座谈会,在前期推出的政策性行"保交楼"专项借款的基础上,将面向6家商业银行推出2000亿元"保交楼"贷款支持计划,已于近期面向业内征求意见。
点评如下:
1、本次2000亿元"保交楼"贷款支持计划是近期纾困资金面,提振楼市信心"组合拳"的又一有力举措,也是8月29日2000亿元政策行"保交楼"专项借款的补充。相比专项借款需要偿还3%的利息,本次2000亿元贷款计划由人民银行提供的免息再贷款,也就是商业银行获得这个资金,贷给保交楼的相关主体,比如承接保交楼的地方国企平台、施工单位、供应商,并能退出,即便是2%的利率,也是净赚。因此,彰显了央行激励商业银行参与保交楼融资的信号。
2、合计4000亿元的财政和央行资金,再加上11月8日2500亿元"第二支箭"支持房地产民营企业发债融资,11月14日银保监会"保函置换预收款"等,再加上带动央国企资产管理公司收并购等等,显示在推进保交楼方面,国家正在全方位疏解保交楼的资金面。在债务集中到期、债务规模大,而销售回款为主的自我造血,因需求端疲弱难以支撑债务的偿还,加上风险预期扩散导致债权人预期悲观,形成了对开发商事实上挤兑的局面,从而导致风险扩散和系统性风险发生的可能。因此,央行积极介入是合理的、必要的,及时的。
3、从目前保交楼需要的资金来看,由于前期借债规模太大,高杠杆扩张太快,所需偿债资金规模巨大,4000亿的纾困资金体量还是略小了一点。不过,国家层面的资金纾困,只是一个引子资金,目的还是以国家信用注入及其信号意义,带动社会各方资金注入。如果国家层面的纾困资金体量太大,就会引发开发商躺平,甚至摆烂的道德风险。毕竟,开发商承担自救的主体责任。钱被开发商挪走了,对于负责的地方管理部门和金融机构,要协力推进资金的追索。
4、外部资金注入,目的是带来社会资金,将板结的矛盾协调好,让保交楼推进所涉及到的各方,包括开发商、施工单位、供应商、金融机构,能重新聚拢起来,共同推进项目循环,通过项目销售正常化,修复企业和项目的造血功能,这才是最根本的解决之路。外部救助只是助力,关键是自身的造血功能恢复和可持续的项目滚动,从而将债务一块一块解决,最终回归正常。
5、笔者认为,只有当需求稳定下来了,资产价格无序下跌的态势止住了,让市场看到楼市底部出现了,商品房市场需求也开始稳定了。同时,企业层面暴雷不再扩散、蔓延了。这时候社会资金才会大规模投入。因此,当前要做的是,赶快稳住需求面,稳住资产价格,同时对稳健经营的企业,要多方合力,一起纾困,避免风险蔓延至稳健经营的企业。
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