黄瑜大数据预判2023中国房地产市场趋势
由北京中指信息技术研究院主办,中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的"2022中国房地产大数据年会暨2023中国房地产市场趋势报告会"成功召开。
大数据预判2023中国房地产市场趋势
2022年,多地疫情反复、多个期房项目停工等超预期因素频出,叠加中长期住房需求动能释放减弱,房地产行业面临的挑战前所未有,市场量价均下行。 房价方面, 根据中国房地产指数系统百城价格指数,2022年1-11月,新房价格百城中累计下跌的城市有69个;二手房价格累计下跌,百城中下跌的城市数量达到了74个,特别是下半年以来,新房、二手房价格持续下跌,二手房价格连续下跌7个月,新房价格连续下跌5个月。 销售方面, 1-11月,重点100城商品住宅成交面积为2015年以来同期最低水平,同比下降近四成。其中,一线城市市场韧性较强,成交面积同比降幅最小。11月,托底房地产的政策频发,但是购房者置业情绪并未出现明显好转,100城成交面积同比环比继续下降。
2023年,经济增速、货币信贷、疫情防控形势及调控政策是房地产市场重要的外部影响因素。根据"中国房地产业中长期发展动态模型", 2023年全国房地产市场将呈现"销售量价趋稳,新开工面积调整态势难改,投资或继续下行"的特点。
需求端, 乐观情形下,全国商品房销售面积有望实现正增长,但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下,增幅或有限;中性情形下,商品房销售面积或与2022年基本持平;悲观情形下,市场预期和信心修复不明显,商品房销售面积继续回落,降幅或在3.6%左右。
供应端, 2023年,新开工仍依赖于销售市场的恢复节奏,同时受制于近两年土地成交规模缩量、企业资金压力较大等因素,2023年房企新开工规模或难有明显改善。投资方面,新开工缩量、土地购置费继续下行仍将制约开发投资额恢复,"保交楼"政策持续发力下,竣工有望逐渐改善,进而对投资形成支撑,2023年房地产开发投资额仍面临下行压力。
对于2023年的房地产政策趋势,一方面,需求端政策将进一步加大力度,核心一二线城市存在政策优化空间,特别是核心二线城市政策空间较大,继续优化"认房又认贷"、调整限购政策等,进一步支持刚需和改善性住房需求释放。"保交楼"仍是2023年政策的侧重点,政策性银行专项借款、金融机构配套融资等资金将持续落位,保障项目交付。企业端资金支持力度有望延续,"三支箭"相关资金也将加速落地。
目前,除了央企、地方国企之外,已有25家优质民企得到银行授信超过4000亿元,混合所有及民营房企发债申请总规模已超过1200亿元,针对"第三支箭",目前已有4家地方国企、7家民营房企申请股权融资。
"三支箭"的落地对房企依然有要求,中指研究院构建了包括信用安全度、经营安全度和资产安全度三个维度的"三好房企"评价体系,选取206家样本企业进行了系统评价,最终有62家"三好房企",其中央国企39家,民营及混合所有企业23家,跟已经获得支持的企业有高度重合。
这轮能获得"三支箭"支持并且努力自救的企业,在未来的发展中也有望走出困境。从今年土地市场、销售市场的表现来看,行业竞争格局也已经发生了比较大的变化。
伴随着房地产行业进入新的发展阶段,企业也应及时调整发展策略。短期应运用"三支箭"积极融资,响应号召"保交付",同时把握核心二线城市政策窗口,积极营销,以销定投。中长期转换发展模式,围绕服务在城市运营等领域积极转型升级,如代建、物业和租赁运营服务等,随着存量市场以及服务边界的不断扩围和延伸,服务的市场空间持续增大。
最后,一个数字胜过千言万语!中指研究院非常希望用大数据助力各位2023年奋楫笃行、涅槃重生,谢谢!
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